Les 10 étapes pour louer son logement

La mise en location d’un logement implique des étapes essentielles qui permettent de louer son bien en toute sérénité et de profiter des revenus locatifs qu’il peut rapporter. Du dépôt de l’annonce à la signature du bail, en passant par la sélection du locataire, l’état des lieux ou le choix du type de location, les éléments à prendre en compte pour louer son bien sont nombreuses. Découvrez les 10 étapes à suivre pour mettre votre logement sur le marché locatif.

Louer un logement décent

La loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’en tant que propriétaire bailleur, vous êtes tenu de « remettre au locataire un logement décent… ». Ce dernier ne doit pas laisser « apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ». Il doit en outre être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ». Il doit également répondre « à un critère de performance énergétique minimale » et être « doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Choisir un type de location

Mettre un bien à la location laisse entrevoir deux options : le louer vide ou meublé. Les deux types de location offrent des avantages différents, mais il faut en choisir un.

La location vide

Aussi appelée location nue, la location vide implique que le bien soit loué sans meubles. Le bail est alors signé pour une durée minimale de 3 ans reconductibles.

La location meublée

Une location meublée laisse entendre que de nombreux équipements et meubles sont disponibles dans le bien. Si vous souhaitez profiter des avantages fiscaux offerts par la location meublée, vous devez alors vous assurer que tous les meubles et équipements sont bien présents. Une liste de meubles à fournir obligatoirement a été dressée dans un décret.

Fixer le montant du loyer et des charges

Fixer le montant du loyer est l’une des principales étapes pour louer votre bien. Vous devez prendre en compte plusieurs éléments.

Les éléments qui permettent de fixer le montant du loyer

Pour fixer le prix du loyer de votre bien à louer, vous devez prendre en compte :

• La surface habitable du logement
• La situation géographique
• Le confort offert (ascenseur, présence d’un gardien, etc.)
• La présence d’un jardin, d’un garage ou d’un parking
• L’état du logement
• Les performances énergétiques du bien

L’encadrement des loyers

Si vous louez un bien dans une zone tendue, il peut être soumis au dispositif de l’encadrement des loyers. Dans ce cas, un arrêté précise le montant maximal du loyer de chaque bien loué dans la commune. Toutefois, si vous louez pour la première fois, vous êtes libre de fixer le montant du loyer.

Les charges

Le montant des charges récupérables est à fixer en même temps que le loyer. Vous pouvez déterminer un montant :

• Forfaitaire
• Réel

Notez que ces charges doivent être justifiées, et donc estimées à leur juste valeur. Une fois le montant déterminé, il doit être spécifié dans le bail. Il s’ajoute alors au prix du loyer.

Réalisation des diagnostics techniques

La réalisation de diagnostics techniques est une étape obligatoire pour louer un bien. En effet, depuis 2018, vous devez faire établir un certain nombre de diagnostics techniques et les annexer au contrat de location. Si certains sont à effectuer une seule fois, d’autres ont une durée de validité limitée dans le temps.

Trouver un locataire

Déposer une annonce

La dépose d’une annonce immobilière peut être effectuée sur de nombreux supports papiers ou numériques. La rédaction d’une annonce ne s’improvise pas, vous devez faire figurer des éléments clés, comme :

• La surface du logement
• Le secteur ou le quartier
• Le nombre de pièces
• La présence d’éléments de confort
• Le mode de chauffage
• La performance énergétique
• Le montant du loyer et des charges
• La disponibilité du bien
• Le moyen de contact

Les visites

Une fois l’annonce déposée, vous allez devoir répondre aux demandes des éventuels locataires qui voudront voir le bien. Ceci peut s’avérer fastidieux, c’est pour cela qu’il est souvent préférable de confier cette tâche à un professionnel qui s’occupera de tous les détails de la mise en location de votre bien.

Choix du locataire

Le choix du locataire se fait après les visites. Pour cela, vous devez vous fier à votre intuition, mais aussi vérifier toutes les pièces justificatives fournies (bulletins de salaire, contrat de travail, etc.), que vous aurez préalablement demandées à chaque candidat.

Le bail, une étape clé

Choisir son type de bail

Location nue, colocation, location meublée, il existe autant de baux que de types de location. Les éléments qu’ils comportent diffèrent d’un type de location à un autre. Vous devez choisir celui qui correspond à votre situation.

Rédaction du bail

Le contrat de location doit être rédigé dans le respect de la loi du 6 juillet 1989 et être remis au locataire ou aux colocataires. Vous devrez en outre en conserver un exemplaire. Certains documents devront y être annexés, comme les diagnostics techniques ou encore l’état des lieux d’entrée.

L’état des lieux

Avant de remettre les clés au locataire, vous devez réaliser un état des lieux contradictoire qui décrit l’état du bien. Ce document est essentiel aussi bien à l’entrée dans les lieux du locataire qu’à sa sortie.

La remise des clés

Une fois le bien loué, vous devez remettre les clés au locataire. Garage, cave, porte d’entrée, boîte aux lettres, toutes les clés doivent être remises. Un double peut être conservé, mais vous ne devez pas en faire usage sans l’accord express du locataire.

Assurer son bien

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez choisir de souscrire à des assurances pour la location de votre bien. Une seule est obligatoire, il s’agit de l’assurance de responsabilité civile, les autres, telles que la GLI ou l’assurance habitation, sont optionnelles.

Pour éviter les désagréments que peuvent entraîner des loyers impayés, il est préférable de souscrire à une GLI (garantie des loyers impayés).

DéclarEr ses revenus locatifs

Les revenus locatifs générés par la location de votre bien doivent chaque année être déclarés à l’administration fiscale. Plusieurs régimes fiscaux sont disponibles, à choisir selon votre situation. Vous pouvez ainsi vous tourner vers :

• Le régime réel
• Le régime micro-foncier
• Le régime micro BIC
• Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP)

Chacun offre des avantages fiscaux qu’il est important de connaître pour que la location offre une rentabilité optimale.