Travaux d’économie d’énergie : tout ce que vous devez savoir
26/03/2020Les travaux d’économie d’énergie ne sont pas réservés aux propriétaires occupants, ils concernent aussi les propriétaires bailleurs. Réalisés au sein d’un bien en location, ils permettent d’optimiser votre rendement locatif et offrent une fiscalité avantageuse. Aides auxquelles un propriétaire peut prétendre, nouveau DPE, zoom sur l’intérêt de cette opération de rénovation et sur les différentes aides disponibles, dont celle de l’Anah (Agence nationale de l’habitat).
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L’essentiel du dossier :
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L’intérêt des travaux d’économie d’énergie pour une location
Outre l’intérêt évident pour la préservation de l’environnement, effectuer des travaux d’économie d’énergie dans votre logement en location revient à augmenter votre rendement locatif.
- En effet, sur le marché de la location, et en particulier dans les secteurs très concurrentiels, une mauvaise étiquette énergétique est un sérieux point faible. À l’opposé, un logement affichant une excellente performance énergétique se louera bien plus facilement et plus cher, les locataires étant assurés de pouvoir minimiser leur consommation d’électricité et de gaz, et donc de réduire leurs factures.
- De plus, un logement bien isolé procure un environnement confortable, qui incitera vos locataires à rester une fois qu’ils y seront installés. Ce qui diminue le risque de vacance locative.
N’oubliez pas que, depuis janvier 2011, toute annonce immobilière doit indiquer l’étiquette de performance énergétique du logement obtenue grâce au diagnostic obligatoire de performance énergétique (DPE). Si la note énergétique de votre bien est mauvaise, vous ne pouvez donc pas le cacher à vos futurs locataires !
Quels types de travaux de rénovation énergétique effectuer dans une location ?
Les travaux d’économie d’énergie concernent trois points :
| Le chauffage | L’isolation thermique | La qualité de l’air |
| Le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire sont les postes les plus importants en termes de consommation d’énergie. Un système de chauffage non énergivore et bien calibré permet donc de réduire considérablement les factures. | Renforcer l’isolation thermique de votre logement en optant pour des isolants d’origine végétale, minérale ou des isolants recyclés permettra à votre locataire de faire d’importantes économies en termes de chauffage et de climatisation : les fuites de chaleur seront moindres l’hiver et l’appartement restera plus frais l’été. Tout cela améliore le confort thermique, que ce soit en été ou en hiver. Le logement est plus agréable, les locataires l’occupent plus longtemps. | Un puits canadien associé à des dispositifs performants de ventilation (VMC double flux, pompe à chaleur) permet d’améliorer la circulation de l’air et d’éviter d’avoir à ouvrir en grand les fenêtres en plein hiver ou en pleine canicule pour aérer le logement. Cela permet non seulement de faire des économies d’énergie, mais aussi d’offrir aux occupants un air plus sain. |
Concernant l’isolation, il s’agit de rénover/réparer les zones mal isolées qui entraînent des déperditions de chaleur conséquentes, comme : les murs, les fenêtres, portes et autres ouvertures, le plancher, le toit et les ponts thermiques (points de jonction où l’isolation n’est pas continue). Une fois les ponts thermiques éliminés grâce à un système d’isolation performant, le confort intérieur est décuplé.
Le saviez-vous ? 35 % des locataires français trouvent leur propriétaire "mauvais" pour tout ce qui concerne l’efficacité thermique de la location. Découvrez l’intégralité de l’étude sur l’isolation thermique dans les locations.
L’IMPACT DU NOUVEAU DPE
Quelques mots sur le DPE
Depuis le 1er juillet 2007, chaque nouvelle mise en location doit faire l’objet d’un diagnostic de performance énergétique (DPE). Il doit être demandé par le propriétaire et être établi à ses frais par une entreprise certifiée. Le document doit être indexé au bail et donné au locataire, sauf dans le cas d’une location saisonnière ou d’un bail rural.
La mise en place du nouveau DPE
Dans sa volonté de rendre les logements loués plus économes en énergie et d’inciter les propriétaires bailleurs à faire des travaux de rénovation énergétique, le gouvernement a renforcé les dispositions du DPE.
Le 8 novembre 2019, l’État français a instauré la loi relative à l’énergie et au climat qui prévoit de nouvelles dispositions concernant le DPE. Cette loi a pour objectif de supprimer les logements considérés comme des « passoires énergétiques », qui sont énergivores et dépassent les seuils d’émissions de CO2 autorisés par ce nouveau DPE.
Que dit le nouveau DPE
Il faudra du temps pour éliminer du marché locatif tous les logements énergivores. C’est pour cela que depuis l’entrée en vigueur du nouveau DPE, ce sont les logements neufs, en construction, qui doivent respecter un seuil maximal de 330 kilowattheures/m²/an. Ces biens ne doivent donc pas consommer plus d’énergie, chauffage, éclairage, ventilation et électricité que cela.
À partir de 2028, tous les biens mis en location seront concernés par cette mesure. Deux exceptions seront tolérées :
- Les logements présentant des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales qui ne permettraient pas la réalisation de travaux de rénovation pour réduire leur consommation énergétique ;
- Les logements dont les coûts des travaux sont bien supérieurs à la valeur du bien.
Dès lors qu’un logement ne respecte pas le seuil, son étiquette énergétique fera ressortir une mauvaise note : E ou F. Cette note devra figurer sur l’annonce immobilière de mise en location, mais aussi dans le contrat de location.
Cela aura un impact négatif lors de la mise en location. En effet, une annonce avec un mauvais score au DPE fait ressortir les manquements d’un logement (coût du chauffage trop élevé, confort thermique minoré, etc.). Le bien est immédiatement jugé comme étant énergivore par tous les locataires potentiels. Voilà pourquoi les travaux de rénovation énergétique ont un réel intérêt pour les propriétaires bailleurs.
Nouveau DPE et encadrement des loyers
Dans les zones tendues, les propriétaires bailleurs sont autorisés à augmenter leur loyer entre deux baux lorsque des travaux d’amélioration ont été réalisés.
Depuis le 1er janvier 2020, il est interdit d’augmenter les loyers dans une zone tendue lorsque des travaux d’amélioration n’ont pas permis au logement de consommer moins de 331 kWh/m²/an.
Au 1er janvier 2021, tous les logements ayant fait l’objet de travaux de rénovation devront afficher un seuil de consommation énergétique inférieur à 331 kilowattheures/m²/an. Dès lors que le seuil sera dépassé, aucune augmentation de loyer entre deux locations ne sera autorisée.
Des nouveautés pour 2022
Les nouvelles dispositions adoptées par le gouvernement veulent inciter les propriétaires bailleurs à faire des travaux de rénovation énergétique. Pour cela, des aides sont mises en place.
À compter du 1er janvier 2022, l’étiquette énergétique figurant sur toutes les annonces de location depuis 2011 devra également préciser le coût annuel du chauffage. Cela comprend le chauffage de l’air (confort thermique intérieur), mais aussi celui de l’eau (production d’eau chaude sanitaire).
En cas d’oubli, vous pouvez, en tant que propriétaire bailleur, être puni d’une amende allant jusqu’à 15 000 euros.
Les aides aux travaux de rénovation énergétique
Différentes aides aux travaux de rénovation énergétique sont accessibles aux propriétaires bailleurs.
L’aide de l’Anah pour les propriétaires bailleurs
L’Anah propose une aide financière aux propriétaires bailleurs qui souhaitent améliorer l’étiquette énergétique de leur bien de plus de 15 ans, à condition que l’opération permette un gain de performance énergétique d’au moins 35 %.
Cette aide peut atteindre :
- 25 % du montant total des travaux HT, pour un maximum de 187,50 € par m² et dans la limite de 15 000 € par logement ;
- complétés par 1 500 € de prime « Habiter Mieux ».
En contrepartie de ce coup de pouce, vous devrez vous engager à louer votre bien à des personnes aux ressources modestes, en pratiquant un loyer abordable, sur une durée minimale de neuf ans. Ce qui vous permettra de bénéficier, en plus, d’une réduction d’impôts sur vos revenus fonciers.
L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)
L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est accordé aux propriétaires bailleurs de logements construits avant janvier 1990. Il est destiné à financer :
- un bouquet de travaux (isolation thermique de la toiture, des murs, des fenêtres, installation d’un nouveau système de chauffage…) ;
- des travaux de réhabilitation du système d’assainissement privé du logement ;
- ou des travaux permettant d’atteindre une meilleure performance énergétique globale.
Accessible jusqu’au 31 décembre 2018, l’éco-PTZ permet d’emprunter jusqu’à 30 000 €, remboursables sans intérêts sur une durée maximale de 15 ans.
À noter qu’un deuxième éco-prêt à taux zéro peut être demandé pour le même logement dans un délai de trois ans à compter de la souscription du premier prêt, à condition qu’il serve à financer d’autres travaux et que le montant cumulé des deux emprunts ne dépasse pas 30 000 €.
La TVA réduite sur les travaux
Les travaux d’économie d’énergie engagés sur votre bien en location bénéficient d’une TVA réduite à 5,50 % (contre 20 % normalement). Pour en profiter, votre logement doit être âgé de plus de deux ans.
Les aides locales pour vos travaux
Si vous envisagez d’effectuer des travaux d’économie d’énergie, n’hésitez pas à vous rapprocher des collectivités locales (commune, département, région). Des aides supplémentaires ou une exonération de taxe foncière pourraient vous être accordées.
Toutes ces précisions prouvent l’importance de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour les logements que vous louez. Pour vous accompagner dans vos projets, des aides sont accordées et permettent de rendre le logement plus économe en énergie. C’est bien pour la planète, mais aussi pour le budget de votre locataire.
Le saviez vous ?
Depuis fin 2009, un bailleur peut demander à son locataire de l’aider à financer des travaux de rénovation énergétique en lui reversant une partie des économies de charges locatives. Cette contribution du locataire aux travaux d’économie d’énergie se met en place en concertation avec le locataire, qui doit notamment être d’accord sur son montant et sa durée.