Liste des charges locatives

Le propriétaire-bailleur peut être amené à récupérer un certain nombre de charges locatives auprès de son locataire. Réaliser une liste des charges locatives vous permettra de savoir dans quelle mesure les frais que vous supportez peuvent être imputés à votre locataire. Cela vous aidera aussi à calculer le montant de vos charges locatives récupérables, que vous ayez recours à un système forfaitaire ou de provisions sur charges pour leur paiement.

Le principe des charges locatives récupérables

Avant d’effectuer une liste des charges locatives, il est important de bien cerner le principe des charges récupérables.

Que dissimule le concept de charges locatives récupérables ?

Dans une relation propriétaire/locataire, le premier doit assurer les réparations importantes, tandis que le locataire s’occupe de l’entretien du logement et des plus petites réparations. Sur la base de ce principe, le locataire devra payer l’ensemble des charges liées à l’entretien courant du logement et de la copropriété, même si celles-ci sont facturées au propriétaire. D’où leur nom de "charges locatives récupérables".

Par ailleurs, certaines dépenses relevant du fonctionnement de l’immeuble ou du logement sont supportées par le propriétaire, mais concernent en réalité des éléments dont le locataire a l’entière jouissance, au quotidien. Le propriétaire a également le droit de demander au locataire le remboursement de ces dépenses.

Provisions sur charges ou règlement forfaitaire

Les charges locatives sont payées mensuellement par le locataire, en plus de son loyer, sur le principe d’une provision sur charges ou d’un forfait.

Dans le cadre d’un paiement par provisions sur charges, il convient de vérifier une fois dans l’année la cohérence entre l’ensemble des charges payées par le locataire et celles réellement réglées par le propriétaire. Une régularisation de charges peut être effectuée à ce moment-là, donnant lieu au paiement d’un supplément par le locataire ou au remboursement du trop-perçu par le propriétaire.

En cas de paiement forfaitaire des charges, une option qui concerne uniquement les logements meublés ou loués en colocation, le locataire règle chaque mois une somme fixe, et aucune régularisation de charges n’a lieu. D’où l’importance pour le propriétaire de calculer au plus juste le montant des dépenses locatives récupérables, en s’aidant par exemple d’une liste des charges locatives.

Exemple de liste de charges locatives

Afin de limiter les litiges entre propriétaires et locataires, la législation a défini une liste complète des charges récupérables. Celle-ci a été incluse dans le décret du 26 août 1987 et mise à jour le 19 décembre 2008. Par conséquent, tout élément absent de cette liste des charges locatives ne peut être répercuté sur le locataire.

Les principales charges locatives récupérables sur le locataire sont les suivantes (pour obtenir la liste exhaustive, référez-vous au décret concerné).

• Ascenseurs et monte-charge : électricité et dépenses liées à l’exploitation, à l’entretien courant et aux réparations mineures (visites périodiques de maintenance, changement des ampoules des cabines d’ascenseurs, remplacement de boutons, réparation des contacts de porte, etc.).

• Eau et chauffage collectif des parties privatives et communes : dépenses liées à la fourniture en eau froide et en eau chaude, à l’eau nécessaire à l’entretien courant et au nettoyage des espaces communs intérieurs et extérieurs (taxes et redevances incluses), dépenses liées au traitement de l’eau, à l’entretien courant (changement de gicleurs, de filtres, graissage des pompes, des vannes, entretien des appareils de chauffage, réparation de fuites sur des joints, purge des points de chauffage, entretien des épurateurs de fumée, etc.), dépenses liées à la fourniture d’énergie, frais de location, d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels, etc.

• Parties communes intérieures : dépenses liées à l’électricité et à l’éclairage, à l’achat de produits et de matériel de nettoyage, à l’embauche de personnel d’entretien, dépenses liées aux menues réparations des aspirateurs et autres appareils d’entretien, etc.

• Espaces extérieurs (y compris les espaces verts, voies de circulation, allées, aires de jeu et parkings) : dépenses liées à l’électricité et à l’éclairage, aux opérations de coupe et d’arrosage des pelouses et des haies, au désherbage, aux fournitures d’entretien, à l’embauche de personnel, au changement du sable des bacs de jeu, à la peinture des bancs et grillages, au nettoyage des fontaines, caniveaux et bassins, à l’entretien du matériel horticole, à l’achat de sel, etc.

• Hygiène : dépenses liées aux consommables (sacs-poubelle, produits anti-insectes, désinfectants, etc.), à l’entretien des fosses septiques, au vidage des bennes à ordure, etc.

• Équipements divers de l’immeuble : dépenses liées à l’énergie nécessaire au fonctionnement de la ventilation mécanique, frais de ramonage, d’entretien des digicodes et des interphones, dépenses liées au nettoyage des façades vitrées, etc.

• Impositions et redevances : dépenses liées au droit de bail, à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou de balayage, etc.