Vacance locative : limitez les risques entre deux locataires

Il est dans l’intérêt de tout bailleur d’éviter la vacance locative, c’est-à-dire les périodes sans locataire. Car c’est une réalité en France ces dernières années : le taux de vacance locative augmente, notamment à Paris, où une absence de locataire d’un mois par an équivaut à une perte de loyer d’un peu plus de 8 % pour le propriétaire. Comment faire pour réduire son taux de vacance locative ? Quelques conseils à appliquer pourraient vous aider.

LA VACANCE LOCATIVE, EN QUELQUES MOTS

Selon la loi française, la vacance locative désigne la période qui sépare le moment où le locataire en place quitte le logement (appartement ou maison) loué par le propriétaire bailleur et le moment où un autre locataire s’installe dans le logement en question. Il s’agit donc de la période durant laquelle le bien immobilier reste inoccupé. À ce jour, on estime que la part de biens immobiliers sans occupant serait de plus de 8 % dans l’Hexagone.

La vacance locative commence dès le premier jour d’inoccupation des lieux et peut durer jusqu’à plusieurs mois voire plusieurs années, selon la localisation, la qualité et l’attractivité globale du logement concerné. Pour le propriétaire bailleur, la vacance locative constitue un manque à gagner et un risque qui peut peser lourd sur son investissement locatif puisque cela signifie qu’il ne touche aucun loyer pendant cette période alors que diverses charges (remboursement de crédit, impôts locaux, éventuels travaux d’entretien, etc.) doivent continuer à être réglées. Dans ce contexte, tout propriétaire bailleur doit mettre en place une stratégie efficace pour éviter de voir son ou ses biens loués rester vides trop longtemps.

À noter que la vacance locative est à distinguer de la carence locative, qui évoque la période entre la mise en location d’un appartement ou d’une maison et la signature du tout premier contrat de location.

Si l’assurance d’éviter la vacance locative n’existe pas pour le propriétaire bailleur, certaines bonnes pratiques peuvent en tout cas limiter fortement les risques.

BIEN ESTIMER LE PRIX DU LOYER POUR ÉVITER LA VACANCE LOCATIVE

Pour ne pas prendre le risque d’attendre trop longtemps entre le départ d’un locataire et la signature d’un nouveau contrat de location, et ainsi éviter une vacance locative, la première chose qu’il faut savoir est que le propriétaire bailleur a tout intérêt à investir dans un bien immobilier qui soit en raccord avec la demande locale : par exemple, dans un quartier étudiant, un studio aura plus de chances de trouver preneur. À l’inverse, dans un petit village de campagne, une maison avec jardin attirera généralement davantage qu’un petit appartement.

À cela s’ajoute le besoin pour le propriétaire bailleur d’accorder un grand soin à la manière dont il détermine le montant de son loyer. Pour ce faire, il doit se poser les questions suivantes :

• Le loyer fixé est-il en accord avec la nature et la taille du logement loué ?
• Le loyer correspond-il aux prix du marché locatif dans lequel se situe le bien immobilier ? Pour répondre à ces deux premières questions, il convient de parcourir les annonces de location des logements situés dans le même quartier, dont les caractéristiques sont comparables à celles du bien loué.
• Le bien est-il de qualité (présence d’équipements à valeur ajoutée comme la climatisation, une grande terrasse bien exposée, etc.) et positionné dans un environnement avantageux (proximité des commerces, transports, sites d’éducation) ? Si oui, un loyer plus élevé que la moyenne est justifié.
• Et, enfin, le marché locatif dans lequel se situe le logement à louer est-il saturé ou non ? En d’autres termes, le bien se trouve-t-il dans une zone tendue telle que définie par la loi Alur ? Dans ce cas, un encadrement des loyers peut être à prendre en compte (encadrement des loyers à la relocation ou autorisé par la loi ELAN).

De manière générale, il n’est pas nécessaire pour le propriétaire de proposer le loyer le plus haut possible pour tirer avantage de son bien immobilier. Bien au contraire : un loyer trop élevé est de nature à engendrer des impayés et à faire fuir les locataires, et c’est particulièrement vrai dans les zones où le nombre de biens locatifs est plus élevé que celui des candidats à la location. Résultat, au lieu d’éviter la vacance locative, on la favorise. L’une des assurances contre la vacance locative, pour le propriétaire bailleur, est donc le fait de miser sur le loyer le plus juste possible, ni plus ni moins.

Avec la loi Cosse, appliquée depuis le 1er janvier 2017 et jusqu’au 31 décembre 2022 au minimum, les propriétaires sont même récompensés s’ils acceptent de baisser leur loyer. Concrètement, en marge d’un risque de vacance locative réduit, un abattement fiscal sur leurs revenus locatifs allant de 15 à 85 % en fonction de la zone géographique leur est offert en l’échange d’un loyer plus abordable et de la signature d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Pour que cette loi soit applicable, plusieurs conditions sont à respecter concernant le logement. Celui-ci doit :

• être non meublé ;
• être récent ou ancien avec ou sans travaux ;
• respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté ;
• être affecté à l’habitation principale du locataire.

Par ailleurs, il faut savoir que le logement, mis à disposition d’un locataire dont les ressources ne doivent dépasser un certain plafond défini en fonction de la composition du foyer ne peut pas être loué aux membres du foyer fiscal du propriétaire bailleurs ni à ses ascendants ou descendants. Il ne peut pas non plus être loué à une personne occupant déjà le logement, sauf en cas de renouvellement du bail de location.

MISER SUR DES TRAVAUX POUR RÉDUIRE LA VACANCE LOCATIVE

En plus du montant du loyer, l’un des éléments qui entrent clairement en jeu quand un locataire cherche un logement, c’est la qualité du bien immobilier en lui-même. Et ce, qu’il s’agisse d’un tout petit appartement ou d’une grande maison. L’atout charme est important. En cela, il est essentiel pour le propriétaire bailleur de bien aménager l’appartement ou la maison qu’il met en location et de s’assurer qu’il lui apporte une touche d’originalité, une véritable personnalité qui saura créer un coup de cœur chez de potentiels locataires, et qui viendra donc limiter le taux de vacance locative.

Au-delà d’impressionner et de séduire le locataire au moment de son entrée dans les lieux, il convient d’entretenir et d’améliorer régulièrement le bien immobilier en réalisant, si besoin, des travaux pour qu’il demeure attrayant. Ces travaux peuvent être évoqués avec le locataire dès la signature de l’état des lieux d’entrée ou plus tard, en restant à l’écoute de ses besoins, puisqu’il est dans l’intérêt du propriétaire de conserver des rapports sains et constructifs avec ses locataires, afin de chercher à les fidéliser au maximum.

Que les travaux se fassent en discussion avec le locataire ou non, il faut garder en tête que tout propriétaire bailleur a le devoir de fournir un logement décent et qui respecte un certain nombre de normes à ce dernier. Si tel n’est pas le cas, en plus d’avoir affaire à un risque de vacance locative plus élevé, le propriétaire bailleur pourrait bien être la cible de poursuites judiciaires de la part d’un locataire en colère.

Gardez en tête que des locataires fidèles, avec qui vous avez une relation cordiale, constituent normalement une garantie d’échapper à toute vacance locative, puisqu’ils répandront autour d’eux l’idée que vous êtes un bon propriétaire bailleur !

AVOIR RECOURS À LA LOCATION DE COURTE DURÉE OU À DE NOUVEAUX TYPES DE LOCATION

Si les bons rapports entretenus avec des locataires exemplaires et les efforts faits pour les garder (non-augmentation voire baisse du loyer, participation aux frais d’amélioration, diminution du montant des charges, etc.) ne suffisent pas, et que vous devez partir à la recherche de nouveaux locataires, assurez-vous, pour éviter une vacance locative, de bien rendre votre offre de logement visible en publiant des annonces dans la presse, sur Internet (notamment sur les réseaux sociaux) ou encore dans des agences immobilières. Quel que soit le canal privilégié, l’annonce de location doit être soigneusement réalisée et extrêmement précise, que ce soit sur le plan de la localisation, de la nature du logement ou encore des équipements qu’il contient éventuellement.

La location de courte durée

Vous pouvez avoir recours à la location de courte durée de temps en temps pour attirer des locataires qui n’envisageraient pas de louer votre bien à long terme et, par conséquent, réduire directement votre taux de vacance locative. En pratique, les propriétaires peuvent se tourner vers différents types de locations de courte durée :

• la location saisonnière, qui permet la location d’un logement vide ou meublé à la semaine, à la quinzaine ou au mois, en offrant dès lors une grande flexibilité aux locataires ;
• le bail de courte durée, qui ne peut toutefois concerner qu’un logement vide et ne peut être inférieur à un an. L’événement qui justifie la location de courte durée doit par ailleurs être spécifié dans le bail de façon très précise. Il s’agit d’un événement d’ordre professionnel ou familial dans la plupart des cas.
• le bail mobilité, récemment introduit par la loi ELAN, qui autorise la location d’un logement meublé sur une durée déterminée allant d’un à 10 mois (non reconductible). Ce contrat est à destination de types de locataires particuliers : personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en mutation professionnelle ou encore en mission temporaire.

Attention toutefois, en cette année 2020, alors qu’une crise sanitaire d’ampleur vient d’impacter le monde et la France et à l’heure où l’avenir à moyen terme est quelque peu incertain, il n’est pas recommandé de miser sur la location saisonnière. Ces dernières semaines, avec la chute des réservations touristiques, le marché de la location immobilière saisonnière est en berne. Dans ce contexte, il est préférable pour les propriétaires bailleurs de privilégier la location longue durée et de se tourner vers la location classique afin de garantir la perception d’un minimum de revenus mois après mois.

Même si le secteur du tourisme devrait reprendre des couleurs dès cet été grâce aux mesures prises par le gouvernement pour inciter les Français à voyager dans l’Hexagone pendant la saison estivale, la reprise s’annonce lente et prudente. Mieux vaut donc, pour les propriétaires bailleurs, répondre à un besoin de logement stable et de moyenne ou longue durée en se tournant par exemple vers la location classique meublée, de plus en plus plébiscitée car avantageuse à bien des égards, plutôt que vers la location saisonnière.

Concrètement, les avantages potentiels de la location classique meublée sont les suivants :

• un revenu intéressant ;
• une rapidité de location ;
• une flexibilité pour le propriétaire bailleur, grâce à un bail de location d’un an.

La colocation et la location meublée

Si vous peinez à louer votre logement vide de façon classique, que ce soit sur une longue ou sur une courte durée, plusieurs options s’offrent à vous. En matière d’investissement immobilier locatif, deux grandes tendances se remarquent aujourd’hui. Deux grandes tendances qui peuvent d’ailleurs être combinées pour devenir une belle assurance contre le risque de vacance locative : la colocation et la location meublée.

Le logement partagé permet de fractionner le loyer, ce qui rend votre logement plus attractif pour les locataires disposant d’un budget limité. Pour le propriétaire bailleur, il s’agit d’une protection nette contre la vacance locative dans le sens où, même si une chambre n’est pas louée pendant plusieurs semaines ou plusieurs mois, une part du loyer continue quoi qu’il en soit d’être réglée par les autres colocataires. De son côté, la location meublée permet au locataire de s’installer rapidement et au propriétaire bailleur, à condition qu’il respecte les règles associées aux logements meublés, de limiter la fiscalité de ses revenus locatifs. Dans ce contexte, actuellement, on estime que la colocation meublée peut être une bonne option pour les propriétaires bailleurs, et ce, même si elle passe par une gestion locative plus compliquée.

SIGNER UN MANDAT DE GESTION LOCATIVE

Si vous avez du mal à trouver de bons locataires ou si vous n’avez pas assez de temps à consacrer à l’étude des nombreux dossiers de location, pourquoi ne pas opter pour la gestion locative ? En mettant votre bien entre les mains de professionnels, vous avez l’assurance de réduire les périodes de vacance locative. En effet, votre mandataire, par son expérience et son réseau, sera à même de trouver rapidement des locataires solvables et sérieux. Vous pouvez, par exemple, souscrire à l’offre E-Gérance, qui comprend des services de recherche et de vérification de locataires.

SOUSCRIRE UNE ASSURANCE CONTRE LA VACANCE LOCATIVE

Enfin, dernière option de choix pour limiter au maximum le manque à gagner en cas de vacance locative, sachez que les propriétaires bailleurs ont la possibilité de souscrire une assurance contre la vacance locative. Celle-ci peut être proposée dans le cadre de la gestion locative ou non et elle peut se prendre seule ou en option dans le cadre d’une autre assurance (garantie loyers impayés, par exemple). En pratique, l’assurance contre la vacance locative est une protection qui permet de continuer à percevoir un loyer, même en cas d’absence de locataire dans le logement concerné.

En revanche, ce qu’il faut savoir, c’est que ce type d’assurance est potentiellement coûteux et très limité. L’assurance contre la vacance locative impose le respect de nombreuses conditions et comporte généralement une franchise, qui peut aller de trois à cinq mois. Ce type d’assurance, qui n’indemnise par ailleurs pas toujours l’intégralité du loyer, dispose aussi toujours d’une durée maximale de prise en charge. En cela, si vous décidez d’opter pour une assurance contre la vacance locative, assurez-vous de bien lire avec attention le contrat proposé afin de choisir le plus adapté à vos besoins et à votre situation.