La procédure de remboursement des loyers impayés après l’expulsion du locataire

L’impayé de loyer est ce qui effraie le plus les propriétaires au quotidien. La plupart du temps, les bailleurs sont forcés de s’engager dans une opération longue et complexe, qui peut aller jusqu’à l’expulsion du locataire, pour récupérer les sommes dues. D’ailleurs, quelle est la procédure de remboursement des loyers impayés après l’expulsion du locataire ? Il est l’heure de faire le point sur le sujet et sur ce qu’a changé la loi Elan.

L’expulsion du locataire, une procédure qui engage fortement le propriétaire

En France, chaque année, on décompte pas moins de 160 000 expulsions de locataires pour impayés de loyers, avec une augmentation de 75 % depuis 1999. Si, pour les locataires concernés, les conséquences sont graves, puisqu’ils se retrouvent sans logement, c’est tout autant le cas pour les propriétaires bailleurs, qui se voient forcés de se lancer dans des procédures longues et fastidieuses pour recouvrer les loyers et les charges impayés. En cela, il faut le dire, prendre la décision d’expulser un locataire qui doit rembourser des loyers impayés n’est jamais simple.

Pour pouvoir procéder à l’expulsion de son locataire à la suite de loyers impayés, le propriétaire bailleur peut rompre le contrat de location de deux façons :

• Soit en demandant la résiliation judiciaire du contrat
• Soit en faisant jouer la clause résolutoire prévue au sein du bail (si elle existe)

La justice entre alors en jeu. Une fois l’expulsion prononcée, un huissier se charge de forcer le locataire à quitter le logement loué. Mais cela ne résout pas automatiquement le problème de l’argent dû. Pour qu’un remboursement de loyer impayé après l’expulsion d’un locataire ait lieu, la procédure doit se poursuivre.

Comment obtenir le remboursement d’un loyer impayé après l’expulsion du locataire ?

Avant toute chose, il faut que le propriétaire ait bien conscience que la procédure pour obtenir le remboursement des loyers impayés après l’expulsion du locataire sera longue (en général entre 18 et 24 mois), d’où l’importance d’avoir souscrit au préalable une assurance loyers impayés. Par ailleurs, l’opération engendrera de nombreux frais pour le bailleur (entre 3 et 5 000 euros en moyenne). Ceux-ci pourront en revanche être récupérés à la fin de la démarche.

Avant même que l’expulsion ne soit effective, le locataire est sommé de rembourser les loyers impayés dus au propriétaire dans le cadre d’une procédure judiciaire lancée dès le premier loyer non réglé, qui passe notamment par une mise en demeure puis par un commandement de payer accompagné d’un signalement à la CCAPEX. Après l’expulsion du locataire, cette procédure de remboursement des loyers impayés se poursuit avec des décisions qui dépendent du juge d’instance, chargé d’établir un échéancier.

Ce que change la loi Elan

La loi Elan, entrée en vigueur fin 2018, entend corriger quelques incohérences liées à cette procédure de remboursement des loyers impayés après l’expulsion d’un locataire. Elle stipule par exemple que le juge responsable de statuer sur l’expulsion du locataire pourra prendre en considération les modalités de paiement prévues par la Commission de surendettement. Dès lors, le plan de redressement établi par cette dernière annulera l’échéancier mis en œuvre par le juge.

Aussi, la loi Elan, dans un souci de clarification et de simplification, modifie les mentions obligatoires du commandement de payer. Doivent être intégrés, entre autres, la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (montant du loyer + charges locatives) et le décompte de la dette, au lieu des douze alinéas de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Enfin, la loi Elan soumet les locataires de bonne foi qui ont régularisé leur situation en matière de paiement des loyers impayés et qui ont retrouvé leur place dans le logement loué à une période probatoire de deux ans. Ainsi, pendant cette durée, au moindre manquement, le propriétaire pourra faire exécuter l’avis d’éviction sans attendre. De quoi le rassurer après une mauvaise expérience.