Tout ce qu’il faut savoir sur le projet de loi énergie et climat

Issue des travaux de la Convention citoyenne pour le climat, la loi énergie climat est une règlementation adoptée le 8 novembre 2019 ayant pour objectif d’accélérer la transition énergétique. Parmi les mesures retenues, certaines obligent les bailleurs à rénover leurs logements. Nouveau mode de calcul du DPE, aide au logement, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la loi énergie et climat et quelles sont les sanctions en cas de non-respect.

LA LOI ÉNERGIE ET CLIMAT, UNE LOI POUR LUTTER CONTRE LES « PASSOIRES THERMIQUES »

En 2019, on estimait que le logement représentait environ 45 % des consommations d’énergie et un cinquième des émissions de gaz à effet de serre.

Les logements concernés par la loi énergie et climat

À l’heure où l’écologie constitue un sujet de plus en plus important, tout comme le budget des ménages, la loi énergie et climat entend lutter contre les « passoires thermiques », à savoir les logements mal isolés qui se voient attribuer des étiquettes F ou G lors du diagnostic de performance énergétique (DPE). Actuellement, on compterait 7 millions de logements F et G en France, qui nécessitent des dépenses comprises entre 1 600 et 2 200 euros pour le chauffage chaque année.

Ces millions de logements considérés comme des passoires thermiques sont peu, mal ou pas du tout isolés. Avant 1974 (date de l'entrée en vigueur de la RT 1974), l'isolation des bâtiments n'avait pas une aussi grande importance qu'aujourd'hui. Il est donc logique que des édifices de cette époque soient, de nos jours, considérés comme les plus énergivores du parc immobilier français. Cependant, ils ne sont pas les seuls, en raison du vieillissement des matériaux isolants et des technologies développées au cours des dernières décennies. Ainsi, ceux des années 1980 et 1990 peuvent aussi pour certains être considérés comme des passoires thermiques.

Les principaux équipements démontrant des défaillances énergétiques sont :

• L'isolation par le toit, les murs, le sol et les ponts thermiques ;
• Le moyen de chauffage (chaudière vétuste, radiateurs électriques énergivores, etc.) ;
• Le système de ventilation (dont l'absence ou le mauvais fonctionnement peut causer de l'humidité) ;
• Les ouvertures vitrées (le simple vitrage et le double vitrage de plus de 20 ans sont jugés peu performants et laissent échapper la chaleur et entrer le froid l'hiver).

La vétusté de chacun de ces points induit une surconsommation énergétique qui se répercute inévitablement sur la facture de chauffage du locataire, mais aussi sur le confort thermique. En cas d'humidité, c'est la santé des occupants du bien qui est menacée. Il est donc urgent d'agir et de rendre le logement décent, confortable et économe en énergie.

Les premières mesures pour les bailleurs : MaPrimeRénov'

En pratique, la loi énergie et climat est en premier lieu passée par une phase d’incitation à destination des propriétaires bailleurs. Ils ont tout d’abord été invités à réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique, afin d’atteindre a minima la classe E. Pour ce faire, de nouvelles aides aux travaux de rénovation ont été et sont encore accordées aux propriétaires bailleurs.

Dès son adoption, l’amendement prévoyait que le CITE (crédit d’impôt pour la transition énergétique) soit ouvert aux propriétaires bailleurs pour tous les travaux réalisés en 2020. Depuis le 1er octobre 2020, le crédit d’impôt a pris une nouvelle forme, se présentant désormais comme une prime perceptible dès la fin des travaux pour réduire le délai de réception de l’aide. Ce crédit d'impôt se nomme aujourd'hui MaPrimeRénov'. Cette prime a trois objectifs principaux :

• Améliorer le confort des occupants du bien et lutter contre le froid, les chaleurs excessives et l'humidité ;
• Faire des économies et réduire le coût annuel de chauffage ;
• Lutter contre le réchauffement climatique.

MaPrimeRenov' est accordée aux propriétaires bailleurs, mais aussi aux copropriétaires (pour les travaux d'amélioration énergétique réalisés dans les parties communes, comme le changement d'une chaudière collective ou l'isolation de la façade d'un immeuble). La prime est ouverte à tous, sans condition de ressources. Cependant, les ressources du demandeur sont prises en compte pour déterminer le montant de l'aide. Elle concerne de nombreux travaux, comme :

• L'installation d'un poêle à bois ou à granules ;
• Le remplacement d'une chaudière ancienne par une chaudière gaz à très haute performance ;
• L'installation d'un chauffe-eau thermodynamique ;
• La mise en place d'une pompe à chaleur (air-air ou air-eau) ;
• L'isolation des murs par l'intérieur ou l'extérieur ;
• L'isolation thermique des parois vitrées, si les travaux sont effectués dans le cadre d'un remplacement de parois à simple vitrage ;
• La mise en place d'une VMC double flux, etc.

Dans un second temps, des bonifications sont octroyées aux propriétaires bailleurs et aux copropriétaires qui font de gros efforts :

• Un bonus "sortie de passoire" est délivré l orsque les travaux de rénovation ont permis au bien de sortir de l'état de passoire thermique (le DPE n'affiche plus une étiquette énergie F ou G) ;
• Un bonus "bâtiment basse consommation" récompense les travaux qui permettent d'atteindre la classe énergétique A ou B.

L'interdiction d'augmenter les loyers pour les passoires thermiques

En marge de cela, la loi énergie et climat précise que, depuis le 1er juillet 2021, il est interdit pour le propriétaire bailleur d’un logement classé F ou G en France d’augmenter le loyer du bien loué sans l’avoir rénové. Cette mesure contraint les bailleurs à réaliser des travaux d'amélioration énergétique pour pouvoir augmenter le loyer entre deux locataires, dès lors que le logement affiche un classement F ou G au DPE.

Dans les zones dites tendues, les propriétaires bailleurs de passoires thermiques ne peuvent pas augmenter le loyer lorsqu'il a été sous-évalué . Cela concerne 28 agglomérations de métropole en 2021, soit 1149 communes. Pour pouvoir augmenter le loyer suite à une sous-évaluation, le propriétaire d'un logement énergivore situé en zone tendue doit obligatoirement réaliser des travaux de rénovation.

Des travaux obligatoires dès 2022

Par ailleurs, dès 2022, tout propriétaire d’un logement classé F ou G mis en location devra réaliser un audit énergétique qui contiendra des propositions de travaux et leur coût estimé et devra informer son locataire sur les dépenses d’énergie avec une estimation exprimée en euros. Les travaux porteront essentiellement sur les principaux points de gaspillage énergétique dans un logement :

• L'isolation ;
• Le système de chauffage ;
• Le remplacement des fenêtres simple vitrage ou double vitrage vétustes occasionnant des déperditions énergétiques.

Cet audit énergétique peut faire l'objet d'une demande d'aide grâce au dispositif MaPrimeRenov'. Il servira ensuite à déterminer quels travaux énergétiques apporteraient une réelle amélioration pour le bien.

L’interdiction de location des logements classés F ou G d'ici 2028 devrait en principe inciter les propriétaires bailleurs réticents au changement. Grâce à des travaux, la rentabilité locative ne pourra qu’être meilleure, tout en réduisant l’impact énergétique du logement loué.

Une nouvelle définition du logement indécent

À partir de 2023, tout logement considéré comme étant extrêmement consommateur d’énergie sera qualifié de « logement indécent », ce qui empêchera le propriétaire bailleur de le louer dans cet état. Pour pouvoir être loués, les logements ne devront pas dépasser un certain seuil de consommation.

C’est ainsi que le décret 2021-19 du 11 janvier 2021 est venu définir le seuil de consommation limite fixé par la loi énergie et climat. À compter de 2023, tout logement devra faire état d’une consommation inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an (kWh/m²/an). 450 kWh/m²/an est la consommation énergétique d'un logement classé G.

Si le DPE indique que le logement consomme plus de 450 kilowattheures d’énergie finale (gaz et/ou électricité) par an et par m², celui-ci sera alors considéré comme une passoire thermique et ne pourra plus être proposé sur le marché de la location. Des travaux de rénovation énergétique seront alors indispensables et obligatoires pour pouvoir louer à nouveau le bien.

Un nouveau calcul du DPE

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE (diagnostic de performance énergétique) connaît quelques modifications. Le calcul du DPE change et utilise la méthode 3CL (Calcul des Consommations Conventionnelles du Logement) avec la prise en compte de la consommation des appareils d’éclairage et auxiliaires. Jusqu’alors, le calcul du DPE était effectué sur la base des consommations réelles de chauffage, de climatisation et de production d’eau chaude sanitaire. Pour connaître les consommations réelles du logement, il suffisait à l'occupant de présenter les factures énergétiques. Si le bien était inoccupé ou les factures indisponibles, une estimation était faite. Par ailleurs, le calcul ne prenait pas en compte le nombre d’habitants du logement, ce qui créait des disparités pour une même habitation.

En plus d'une nouvelle méthode de calcul, l e DPE est devenu opposable au 1er juillet 2020 , en accord avec la loi ELAN du 23/11/2018. Cela signifie que le locataire peut juridiquement se retourner contre le propriétaire bailleur s’il constate que la performance énergétique du logement est différente de celle évaluée par le DPE. Ainsi, si un DPE donne une classe D à un logement alors qu’en réalité il est classé F, le locataire peut se retourner contre son bailleur, qui lui-même peut se retourner vers l’entreprise qui a effectué le diagnostic.

QUELLES SANCTIONS EN VUE POUR LES PROPRIÉTAIRES BAILLEURS ?

Après une première phase d’incitation et une seconde phase rendant les travaux obligatoires, le gouvernement entend mettre en place une troisième phase dans le cadre de la loi énergie et climat : celle des sanctions.

L’obligation de travaux pour améliorer l’étiquette énergétique

Dans les faits, les propriétaires, occupants comme bailleurs, seront obligés, avant le 1er janvier 2028, de réaliser des travaux qui permettront à leur logement d’atteindre au moins la classe E lors du DPE. Pour les copropriétés en difficulté et les logements pour lesquels le coût des travaux paraît trop élevé au regard de la valeur du bien immobilier, l’obligation ne prendra effet qu’en 2033.

Dans le cas où un propriétaire n’aurait pas engagé de travaux d’économie d’énergie en dépit d’une mauvaise étiquette énergie, il prendra le risque d’être sanctionné. Les sanctions seront graduelles et fixées dans la loi de programmation quinquennale pour le climat, qui déterminera tous les cinq ans les priorités de la politique écologique française à compter de 2023.

Une suppression des aides au logement pour les passoires thermiques

Dès 2023, le versement des aides au logement sera interrompu pour les locataires qui occuperont une passoire thermique, les incitant à le quitter pour un bien moins énergivore. Par ailleurs, les annonces immobilières devant faire état du DPE, un mauvais résultat permettra d’informer immédiatement les potentiels locataires. En effet, la simple mention du résultat du DPE sur l’annonce de mise en location suffira par exemple à informer un locataire que le bien est énergivore et que le versement d'aides au logement sera compromis par le mauvais résultat du DPE.

Pour éviter ces sanctions, vous avez d’ores et déjà la possibilité de réaliser des travaux de rénovation énergétique et de profiter des aides fiscales disponibles pour les propriétaires bailleurs, comme MaPrimeRenov’.

Nous venons de le voir, la loi énergie et climat a pour objectif de réduire l’impact écologique du parc immobilier en France, que ce soit pour les propriétaires occupants ou pour les bailleurs. Les différentes mesures prises par cette nouvelle règlementation ne pourront pas être ignorées et vont permettre de rendre les logements moins énergivores.