Imputation du déficit foncier : comment le calculer ?

L’imputation du déficit foncier permet aux propriétaires bailleurs qui louent un bien de déduire certaines dépenses de l’impôt sur les loyers encaissés. Pour faire un déficit foncier, la somme des charges déductibles doit être supérieure au montant brut des loyers encaissés sur une année. Autrement dit, vous pouvez faire un déficit foncier uniquement si vos investissements sont supérieurs aux loyers encaissés. Cependant, le déficit foncier est plafonné, le reliquat restant sera reporté sur les années suivantes. Une fois tout cela pris en compte, le calcul du déficit foncier est relativement simple. Grâce à nos explications, découvrez comment bénéficier d’une imputation du déficit foncier et d’un report, si besoin.

Le déficit foncier, comment ça marche ?

Les charges déductibles

Lorsque vous investissez dans un bien pour le mettre en location, vous encaissez des loyers mensuels qui sont reportés sur votre déclaration de revenus locatifs. Ces revenus locatifs sont pris en compte dans le calcul de votre impôt sur le revenu. La plupart du temps, le bien loué occasionne des frais. Ces frais peuvent être divers :

• charges de copropriété ;
• intérêts d’emprunt relatifs au bien loué ;
• impôts fonciers ;
• travaux de rénovation ;
• travaux d’amélioration de l’habitat ;
• etc.

Toutes ces dépenses sont à la charge du propriétaire bailleur. Grâce au principe du déficit foncier, elles peuvent être déduites du montant imposable des loyers encaissés. Ainsi, vous payez moins d’impôts et pouvez consacrer cet argent à d’autres investissements immobiliers.

Les plafonds du déficit foncier

Le montant déductible est limité à 10 700 € par an. Ainsi, si vous réalisez plus de 10 700 € de déficit foncier, alors les sommes non déduites cette année seront reportées à l’année suivante. On parle de report du déficit foncier.

Déficit foncier et loi Elan

L’instauration de la loi Elan de novembre 2018 vous permet de choisir le dispositif Cosse, ou « louer abordable ». Ce dispositif de défiscalisation augmente le plafond du déficit foncier en le faisant passer de 10 700 € à 15 300 €.

Calcul de l’imputation du déficit foncier

Les éléments à prendre en compte pour le calcul

Pour calculer l’imputation du déficit foncier, vous devez tout d’abord lister toutes les dépenses déductibles : charges de copropriété, montant des travaux, assurances, frais de gestion du bien, frais d’entretien à charge du propriétaire, etc. Une fois tout cela additionné, il ne vous reste plus qu’à le déduire du montant brut de vos loyers encaissés. En bref, vous devez :

• faire la somme des loyers bruts encaissés ;
• additionner toutes les charges et le montant des intérêts d’emprunt ;
• soustraire les charges du montant des loyers encaissés.

Le total doit obligatoirement être négatif pour pouvoir réaliser un déficit foncier.

Déficit foncier et intérêt d’emprunt

Les intérêts d’emprunt sont déductibles de l’impôt sur le revenu sous certaines conditions. Si les conditions ne sont pas réunies, alors ils seront déduits des impôts fonciers sur les dix prochaines années, la somme à déduire étant divisée en dix.

Ainsi, pour être déduits des impôts sur le revenu, vos intérêts d’emprunt doivent être inférieurs au montant des loyers encaissés. Exemple : vos loyers encaissés s’élèvent à 5 000 € et vos intérêts vous coûtent 4 000 €, alors vous réalisez un déficit foncier de 1 000 € imputable sur vos impôts sur le revenu.

Si les intérêts d’emprunt sont supérieurs au montant des loyers encaissés, alors ils seront déduits équitablement des impôts fonciers pendant les dix prochaines années. Par exemple, si vous encaissez 5 000 € de loyers sur une année et que vos intérêts d’emprunt s’élèvent à 6 000 €, alors les 1 000 € de différence seront déduits des impôts fonciers durant les dix prochaines années (soit 100 € par an).

Exemple de calcul du déficit foncier

Prenons comme exemple la somme de 10 000 € représentant le total des loyers encaissés sur une année. Le logement loué a besoin d’une rénovation au niveau des fenêtres et des volets. Cela vous coûte, factures à l’appui, 12 000 €. Alors, ces 12 000 € seront déduits des 10 000 € de loyers encaissés. Ainsi, sur votre déclaration d’impôts, feuillet 2044, vous allez reporter un déficit foncier de 2 000 €. Cette imputation sera prise en compte pour le calcul de votre impôt. Autrement dit, la somme des loyers encaissés sera effacée de l’impôt. L’Administration déduira les 2 000 € de vos autres revenus imposables (salaires, pensions, etc.).

Pensez à bien conserver les factures de vos travaux et de toutes vos charges, l’Administration fiscale pourrait en avoir besoin lors d’un contrôle.

Le régime fiscal à adopter

Pour bénéficier d’un déficit foncier, vous devez obligatoirement avoir opté pour le régime d’imposition réel ou forfaitaire. Si vous avez choisi le régime micro-foncier, la déduction ne peut se faire car vous bénéficiez déjà d’un abattement automatique de 30 %.

Pour savoir quel régime sera le plus rentable, il est donc important d’évaluer les dépenses prévues et de voir si le déficit foncier sera intéressant sur les années à venir. Dans le cas où la somme déduite fera baisser vos impôts seulement pendant un ou deux ans, alors le micro-foncier se révèle fiscalement plus rentable.

Le report du déficit foncier

Vous avez réalisé un déficit foncier négatif qui dépasse le plafond de 10 700 € (ou 15 300 € dans le cadre du dispositif Cosse) ? Alors le reliquat (somme au-delà des 10 700 €) sera reporté sur les années suivantes, dans la limite de six ans.

Ainsi, chaque année, votre nouveau déficit foncier sera calculé et le reliquat de l’année précédente sera déduit équitablement pendant six années.

Quand avoir recours à une SCPI déficit foncier ?

Une SCPI déficit foncier est une société civile de placement immobilier. Lorsque vous ne souhaitez pas acquérir un bien directement, mais profiter d’un déficit foncier pour payer moins d’impôts, vous pouvez acheter des parts d’une SCPI ou acheter via une SCPI. Ce type de société vous libère de la gestion d’un bien tout en profitant des retours de votre investissement (loyers). Les sommes encaissées sont calculées au prorata de votre investissement.

De manière générale, une SCPI déficit foncier devient intéressante dès lors que vous vous situez dans une tranche marginale d’imposition élevée (41 ou 45 %).