Comment bien gérer un bail commercial ?

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez être amené à gérer deux types de contrats de location très différents l’un de l’autre : le bail d’habitation et le bail commercial. Au sujet de ce dernier, également connu sous le nom de « bail 3-6-9 », assurez-vous de connaître les quelques points essentiels et particuliers associés à ce type de bail, qu’il s’agisse de la durée du contrat, des règles concernant le loyer ou encore de l’intérêt de déléguer la gestion votre bien. 

Le bail commercial, un contrat destiné à ceux qui exercent une activité commerciale

En quelques mots, le bail commercial peut être défini comme étant le contrat qui unit le propriétaire bailleur à un commerçant, un industriel ou un artisan dans le cadre de la location d’un local, afin que ce dernier puisse y exercer une activité professionnelle. En d’autres termes, le bail commercial, comme le bail d’habitation, a pour mission d’encadrer les relations entre le propriétaire d’un local et le locataire, qui prend cette fois la forme d’un professionnel exploitant un fonds commercial, industriel ou artisanal. Dès lors, il faut que le local soit affecté administrativement à l’exercice d’une activité de ce type.

Pour qu’un bail commercial soit valide, il faut :

• un contrat de bail, qui n’est soumis à aucune forme particulière ;
• un local commercial principal, ce qui signifie qu’il est le lieu d’activité principale de fabrication ou de commercialisation, stable et permanent : la location ne peut être intermittente ;
• un fonds de commerce ;
• l’immatriculation du locataire au registre du commerce ou au répertoire des métiers.

À noter que le bail commercial peut s’appliquer à la location d’un lieu couvert et fermé, comme une boutique par exemple, mais aussi à la location de terrains nus sur lesquels sont édifiées des constructions, à condition que le propriétaire bailleur donne son accord.

Loyer, durée du contrat : les points essentiels du bail commercial

La durée du bail commercial

La durée du bail est l’un des points essentiels du contrat de location commercial à connaître. Pour le propriétaire bailleur comme pour le locataire, le bail commercial est un engagement à long terme. Il est conclu pour une durée de 9 ans au minimum, même s’il est possible pour l’entreprise qui loue le local de résilier le bail au bout de 3 ans, 6 ans puis 9 ans. D’où le fait que le bail commercial soit aussi connu sous le nom de « bail 3-6-9 ». Des exceptions peuvent changer la durée du bail, comme dans le cas d’une location saisonnière ou en cas de bail dérogatoire. À l’inverse, certains contrats imposent une durée ferme de location, sans possibilité de résiliation du bail. 

En revanche, quelle que soit la forme du contrat de location, il est strictement interdit de signer un bail commercial pour une durée indéterminée.

Le loyer du bail commercial

Autre point essentiel du bail commercial, le loyer est un point qui est initialement librement fixé par les parties au contrat. Ensuite, à l’issue de chaque période triennale ou annuellement, le bailleur peut procéder à la révision du loyer. Une révision plafonnée en fonction de la variation de l’indice de référence figurant dans le bail. 

Le versement d’un droit d’entrée, appelé pas-de-porte, peut également être prévu, à condition d’être bien précisé dans le contrat de bail. 

Les éléments à connaître pour assurer une bonne gestion de ses biens 

Comme tout contrat de location, la gestion d’un bail commercial requiert de l’énergie, du temps et des connaissances qui ne sont pas forcément à la portée de tous les propriétaires bailleurs. C’est particulièrement vrai dans le cadre d’une gestion à distance. S’assurer de la perception du loyer chaque mois, maintenir le bien loué en état de servir en réalisant d’éventuels travaux, gérer une fin de contrat et rechercher un nouveau locataire ou encore chercher à améliorer la rentabilité de son bien immobilier et gérer d’éventuels litiges avec le locataire sont des tâches souvent compliquées pour les bailleurs. 

De manière générale, il faut savoir que les clauses du bail commercial sont très encadrées et doivent être surveillées de près. Dans ce contexte, vous avez peut-être intérêt à déléguer la gestion de votre bien en optant pour un mandat de gestion locative. Plusieurs formules sont disponibles et vous assurent une totale sérénité grâce à un accompagnement personnalisé réalisé par des professionnels de l’immobilier. Parmi les missions comprises dans le mandat de gestion locative, on retrouve : 

• la gestion complète de la location (loyers, travaux, etc.) ;
• la gestion des relations avec les locataires et la recherche d’un nouveau locataire si nécessaire ;
• la gestion comptable (règlement des factures, taxes et charges liées à la location) ;
• l’accompagnement dans la déclaration des revenus fonciers ;
• des conseils pour améliorer la rentabilité de votre patrimoine immobilier ;
• etc.

Que ce soit dans le cadre d’une gestion à distance ou non, sachez qu’il est possible d’adapter le mandat de gestion locative à vos besoins réels, de façon à ce que la délégation de la gestion de votre bien soit la plus optimale possible.