SCPI, LMNP, Pinel : sur quel investissement immobilier miser ?

En théorie, investir dans l’immobilier est simple. Il s’agit de faire l’acquisition d’un logement pour en tirer un revenu régulier et faire fructifier son épargne en le mettant en location. Mais, en pratique, c’est plus compliqué : l’investissement immobilier peut prendre plusieurs formes. SCPI, Pinel, LMNP… À chaque besoin et objectif son type d’investissement immobilier idéal.

Pourquoi miser sur l’investissement immobilier ?

Actuellement, l’investissement immobilier s’impose comme étant l’une des solutions d’investissement préférées des épargnants français. Cela s’explique par le fait que, de manière générale, l’investissement immobilier comporte plusieurs avantages très tentants. Il permet notamment de :

• s’assurer un revenu pour l’avenir grâce aux revenus locatifs ;
• se constituer un patrimoine immobilier qui peut être transmis à ses proches ;
• réduire les impôts à payer ; 
• se donner la possibilité d’habiter le bien immobilier en question ou de le rendre disponible pour des proches après la période de location obligatoire.

Par ailleurs, l’investissement immobilier a l’avantage de pouvoir être financé par l’emprunt : grâce aux loyers perçus, le propriétaire bailleur peut rembourser le crédit immobilier. Dès lors, il est accessible au plus grand nombre.

Mais, attention, ce type d’investissement, comme tout placement, doit être mûrement réfléchi car il vous engage, vous et votre épargne. C’est pourquoi, avant de vous lancer, il est important de connaître les différentes façons d’investir dans l’immobilier et de trouver le type d’investissement qui convient le mieux à votre situation et à vos objectifs. 

Les différents types d’investissements immobiliers qui existent

SCPI, le type de placement le plus flexible

L’État a mis en place divers dispositifs de défiscalisation pour inciter les Français à investir dans l’immobilier, dont les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), aussi appelées « pierre-papier ». Concrètement, le fait d’investir dans des SCPI adossées à des biens immobiliers qui remplissent les conditions d’éligibilité à ces dispositifs permet au propriétaire bailleur de faire l’acquisition de parts dans des parcs immobiliers d’habitations. Ces parts lui permettent de percevoir un revenu locatif net de toute charge, au prorata du nombre détenu, et de profiter d’avantages fiscaux de deux ordres : 

• une réduction de l’impôt sur le revenu ;
• une abstraction de l’ensemble ou d’une part des revenus fonciers qui existent.

En cela, investir dans une SCPI répond à la fois à des objectifs de défiscalisation et de rendement, avec un taux qui peut parfois être très avantageux, jusqu’à 4,4 % en moyenne en 2019.

Les avantages de l’investissement immobilier en SCPI sont les suivants :

• l’absence de gestion: c’est la société de gestion qui assure les missions de gestion locative associées au parc immobilier concerné ;
• les risques limités et mutualisés: les loyers perçus proviennent de nombreux locataires répartis dans différentes régions ou sur des secteurs d’activité variés ;
• la liquidité et le rendement: au-delà d’assurer des revenus réguliers, la SCPI permet de revendre facilement et rapidement ses parts (en un mois en moyenne contre trois mois au minimum pour une vente de bien immobilier).

Enfin, en marge de tous ces atouts, la SCPI permet une grande flexibilité dans le sens où le propriétaire investit en fonction de ses possibilités et/ou en plusieurs fois. Dans le même esprit, lors de la revente, il a la possibilité de revendre toutes ou seulement une partie de ses parts.

LMNP, le placement qui concerne les biens meublés

Le statut LMNP, pour loueur meublé non professionnel, désigne un investissement immobilier en meublé. Dans les faits, cela consiste donc à acquérir un bien immobilier, à le meubler (en respectant les besoins essentiels des locataires et la liste des meubles à fournir obligatoirement), puis à le mettre en location. Il peut s’agir d’un bien neuf comme d’un bien ancien.

Ce statut permet de bénéficier de plusieurs atouts certains, à condition de respecter des critères. Pour profiter du statut de LMNP, il faut :

• générer moins de 23 000 € de revenus de location TTC par an ;
• que les recettes de l’activité de location représentent moins de 50 % du revenu global du foyer fiscal ;
• ne pas être enregistré au Registre du commerce et des sociétés (RCS) pour cette activité.

Les avantages de ce type d’investissement sont nombreux :

• accessible au plus grand nombre car il concerne souvent des petites surfaces (studio, T1, etc.) ;
• des revenus réguliers car le risque de vacance locative est moindre pour les logements meublés ;
• la possibilité de bénéficier d’un abattement de 50 % si l’investisseur opte pour le régime micro BIC ou de déduire les charges liées au bien dans le cadre du régime réel ;
• la récupération de la TVA à 20 % dans le cas d’un investissement dans une résidence neuve de services comme une résidence étudiante, médicalisée, de tourisme ou encore d’affaires.

La loi Pinel, le placement idéal pour l’immobilier locatif neuf

La loi Pinel est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs d’acquérir un bien immobilier, de le louer et de bénéficier d’avantages fiscaux à condition d’investir dans l’immobilier locatif neuf ou en état futur d’achèvement. Dans les faits, dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier neuf jusqu’au 31 décembre 2021, elle ouvre droit à une réduction d’impôt appliquée sur le prix du bien acheté et dont le montant dépend de la durée d’engagement de location, qui varie entre six, neuf et douze ans. C’est le principal avantage de ce dispositif.

Concrètement, pour un engagement de location de six ans, l’investisseur profitera d’une réduction d’impôt de 12 % du prix d’achat du logement. Pour un engagement de location de neuf ans, la réduction d’impôt sera de 18 %. Enfin, elle sera de 21 % pour un engagement de location de douze ans, dans la limite d’un prix d’achat inférieur à 300 000 € et un prix au mètre carré inférieur à 5 500 €.

Par ailleurs, la loi Pinel implique également que le propriétaire bailleur respecte des plafonds de loyer imposés et des conditions de ressources spécifiques pour les locataires. Enfin, le bien doit être situé dans un secteur géographique éligible à l’application de la loi. 

Les clés pour bien choisir et se lancer

Le choix de l’investissement locatif entre SCPI, LMNP et Pinel dépend de plusieurs paramètres, qui sont essentiellement le budget et l’objectif patrimonial de l’épargnant. Pour vous aider à choisir le type d’investissement immobilier qui vous convient, gardez les éléments suivants en tête :

• le LMNP est particulièrement adapté pour les contribuables qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier en misant sur une location meublée et pour ceux dont le taux marginal d’imposition se situe dans les tranches de 14 % ou 30 % ;
• le dispositif Pinel est idéal pour les particuliers qui veulent investir dans l’immobilier neuf et développer un patrimoine immobilier à moindre coût ;
• enfin, la SCPI est destinée aux investisseurs qui souhaitent profiter d’un rendement rapide et d’une grande flexibilité tout en échappant à la gestion locative.

À noter que, dans le cadre d’une acquisition en loi Pinel et avec le statut LMNP, l’investisseur a la charge des travaux, du paiement des impôts locaux (taxe foncière) et de la gestion du locataire et du bien loué, ce qui n’est pas le cas en SCPI.