Tout savoir sur le renouvellement du bail de location

Pour tout propriétaire bailleur, l’approche de la fin du contrat de location est un moment important qu’il faut bien appréhender et, surtout, bien préparer. Du renouvellement de bail tacite aux règles particulières qui s’appliquent pour un nouveau bail de courte durée ou en cas de modification du loyer, bien des éléments sont à connaître.

Le renouvellement du bail sans changement

Au moment de la fin du bail de location, le propriétaire bailleur a deux options : soit il met fin au contrat, soit il le reconduit. Ce qu’il faut savoir, c’est que pour pouvoir mettre un terme au bail et donner congé à son locataire, le propriétaire dispose de seulement trois options différentes :

• soit il décide de mettre le logement en vente ;
• soit il choisit de reprendre le logement pour pouvoir y habiter ou y faire loger un membre de sa famille (ce que l’on appelle alors un congé pour reprise) ;
• soit il table sur un motif légitime et sérieux en cas de faute du locataire (nuisances de voisinage, retards de paiement du loyer répétés, utilisation du logement à d’autres fins que celles autorisées, etc.).

Dans tous les autres cas de figure, le bail de location doit être reconduit. Dans le cas où le propriétaire entend proposer à son locataire un renouvellement du bail offrant les mêmes conditions que celles qui étaient appliquées jusque-là, aucune démarche particulière n’est à réaliser. On parle alors d’une reconduction tacite du contrat de location. Les deux parties sont de nouveau liées pour la même durée que le bail initial, soit pour un an généralement s’il s’agit d’une location meublée ou pour trois ans s’il s’agit d’une location vide. À noter que le bail est reconduit pour six ans si le propriétaire est une personne morale (entreprise).

Aucun nouveau contrat de location ne doit être rédigé ou signé, aucun nouveau document ne doit être demandé au locataire. Une reconduction du bail de location ne passe par absolument aucune formalité, pas même un courrier ou quelconque échange entre le propriétaire bailleur et le locataire. Tout est fait de manière automatique et tacite, avec les conditions du bail initial qui restent valides.

La seule modification qui peut éventuellement intervenir dans le cadre d’un renouvellement tacite de bail de location, c’est une légère augmentation du loyer. Cela est possible uniquement si le contrat de location prévoit une clause de révision. Alors, la hausse du montant du loyer, très encadrée, ne peut dépasser la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE et elle doit être demandée dans un délai d’un an à compter de la date prévue pour la révision. Si vous souhaitez miser sur une augmentation du loyer plus importante, vous ne pouvez pas tabler sur une reconduction du bail de location.

Le renouvellement du bail avec un nouveau loyer

Pour que le propriétaire bailleur puisse demander une augmentation du loyer au moment du renouvellement du bail de location, il doit avant tout pouvoir justifier cette hausse. En pratique, il peut procéder à un renouvellement du bail avec un nouveau loyer seulement si le loyer est manifestement sous-évalué. En d’autres termes, une révision du loyer n’est possible que si le loyer en place jusque-là est effectivement inférieur aux loyers mis en place dans le voisinage pour des logements disposant des mêmes caractéristiques.

Le propriétaire doit ensuite adresser sa demande au locataire au minimum six mois avant la fin du contrat en place. Cette demande doit être réalisée par écrit, par courrier remis en main propre, lettre recommandée ou notification par huissier, et contenir les éléments suivants :

• une citation de l’article 17-2 II de la loi du 6 juillet 1989 ;
• les références précises (complètes et représentatives) qui justifient le nouveau loyer demandé, à savoir six références au minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants et trois références pour les autres communes ;
• la proposition du nouveau loyer.

Attention, en zones tendues, soumises à l’encadrement des loyers, le nouveau loyer ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment de la demande.

Une fois cette demande envoyée, il revient au locataire d’accepter ou non ce renouvellement de bail avec un nouveau loyer. S’il accepte la proposition, il le fait savoir par écrit, au plus tard 4 mois avant la fin du bail. Dans le cas contraire, le bailleur et/ou le locataire peuvent continuer à négocier ou saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver une solution à leur litige sans recourir à la justice.

Les règles concernant le renouvellement de bail courte durée

Dans le cas où vous souhaiteriez renouveler le bail pour une durée plus courte, sachez que cela est effectivement possible, à condition de pouvoir justifier cette durée plus courte. En pratique, il faut qu’un événement précis et extraordinaire intervienne pour que vous puissiez proposer un nouveau bail plus court que le précédent. Il peut s’agir de raisons professionnelles ou familiales, par exemple :

• un départ à la retraite ;
• une mutation en vue ;
• la nécessité de loger un membre de la famille (comme un enfant pendant ses études) ;
• etc.

Le propriétaire bailleur doit alors avertir son locataire six mois au minimum avant la fin du bail initial, par courrier ou par huissier, puis établir un nouveau bail qui indique la nouvelle durée (d’un an au minimum) et l’événement qui justifie une durée de location inférieure à celle du précédent bail de location. Ce nouveau bail doit être signé par les deux parties.

Dans ce type de renouvellement de bail de courte durée, une révision du loyer peut également être mise en place, en accord avec les éléments mentionnés dans le cadre du renouvellement de bail sans changement.