Pinel ou Nogal : les nouveautés de 2021

Après une année 2020 durant laquelle le marché immobilier a été perturbé, les propriétaires bailleurs vont être soumis à de nouvelles règles à partir du 1er janvier 2021. Loi Pinel, loi Nogal, encadrement des loyers, rénovation énergétique ou encore bail mobilité, les nouvelles lois à prévoir pour 2021 vont modifier les habitudes et la façon de louer. E-Gérance vous propose de découvrir qui sera concerné par ces changements et en quoi ils vont bouleverser l’investissement locatif.

Les nouveautés de la loi Pinel

Venue remplacer le dispositif Duflot, la loi Pinel a été introduite par l’article 5 de la loi de finances pour 2015. Elle concerne les logements achetés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Voici ce qui change en 2021 pour les investisseurs :

Le type de bien éligible change

La loi Pinel pour 2021 prévoit un changement majeur qui va toucher de nombreux propriétaires bailleurs souhaitant investir. À compter du 1er janvier 2021, il ne sera plus possible de bénéficier de ce dispositif lors de l’achat d’un logement individuel. Ainsi, seuls les immeubles d’habitation collectifs seront éligibles au dispositif Pinel.

Extension du dispositif en Bretagne

Le dispositif d’investissement locatif intermédiaire Pinel concernera dès 2021 les logements qui feront l’objet d’une réhabilitation à hauteur de 25 % du prix d’achat. Ces biens devront être situés :

• Dans les communes ayant signé une convention d’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) ;
• Dans les centres-villes des agglomérations où la réhabilitation de l’habitat est nécessaire.

Expérimentation du dispositif en Bretagne

L’article 164 de la loi de finances pour 2020 prévoit d’étendre le dispositif de défiscalisation Pinel aux communes de Bretagne dont le marché locatif est tendu. Ainsi, les propriétaires bailleurs de petites villes bretonnes peuvent profiter d’une réduction d’impôts dans le cadre de la loi Pinel. Cependant, il faut que le bien soit situé dans une commune où l’offre locative de logements intermédiaires ne peut satisfaire la forte demande.

Ce que vient changer la proposition de loi Nogal

La proposition de loi Nogal, présentée en janvier 2020, n’a toujours pas été validée à l’heure où l’article est écrit. Cependant, elle devrait être examinée par les parlementaires d’ici la fin de l’année 2020. Voici ce qui pourrait changer pour les propriétaires bailleurs :

Vers une consignation du dépôt de garantie?

La restitution du dépôt de garantie est souvent une source de conflit entre un propriétaire bailleur et un locataire qui quitte les lieux. Il arrive que :

• Le locataire ne paie pas le dernier mois de loyer de peur de ne pas récupérer sa caution ;
• Les retenues sur le dépôt de garantie posent problème.

Le projet de loi Nogal propose que le dépôt de garantie soit désormais confié à un professionnel de l’immobilier. L’argent sera ainsi consigné jusqu’à la résiliation du bail.

Moins de garants

Certains propriétaires bailleurs exigent plusieurs garants, ce qui peut être difficile à trouver. Pour en finir avec cela, le député Nogal prévoit de réduire le nombre de garants à un seul. Cela se ferait au profit de différents dispositifs d’assurances, comme la garantie Visale.

Un nouveau mandat

Les loyers impayés sont une véritable crainte pour les bailleurs. Pour apaiser les peurs, le projet de loi Nogal prévoit l’instauration d’un mandat de gestion signé avec un administrateur de biens qui verserait le loyer chaque mois, même en cas d’impayés de la part du locataire. Ce mandat devrait toutefois être facultatif, le mandat classique pouvant être choisi le cas échéant.

Les nombreux changements pour les propriétaires bailleurs

Le DPE opposable aux bailleurs

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) doit obligatoirement être indexé au contrat de location. La loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, prévoit qu’à compter du 1er janvier 2021, le DPE devienne opposable aux bailleurs. Cela signifie que si un locataire remarque que le DPE comporte des informations erronées qui lui causent un préjudice, il peut alors se retourner contre le bailleur.

Ces préjudices peuvent être :

• Des factures énergétiques élevées alors que le DPE indique que le logement n’est pas énergivore ;
• Une isolation thermique moins performante que le DPE pourrait laisser penser, etc.

Bail mobilité

Les propriétaires bailleurs peuvent désormais proposer ce type de bail, dès lors qu’il s’agit d’une location meublée. Ce contrat de location de courte durée ne pourra cependant pas être signé à nouveau à la fin du bail.

Encadrement des loyers

En vigueur à Paris et à Lille, l’encadrement des loyers est reconduit jusqu’au 31 juillet 2021. Il devrait par ailleurs s’étendre à d’autres villes d’ici 2021. De nombreuses communes en ont déjà fait la demande, comme Bordeaux, Toulouse, Grenoble, Nantes, Lyon, Angers, Nice, Marseille, Montpellier, Caen, Rennes, Ajaccio, La Rochelle ou encore Saint-Nazaire.

Rénovation énergétique : les mesures de la loi énergie-climat

Dès 2021, un nouveau mode de calcul permettra d’établir le DPE, ce précieux diagnostic désormais obligatoire pour louer un bien. Les logements répondant aux normes BBC seront bien entendu les mieux notés, tandis que les autres seront considérés comme des « passoires thermiques ».

Les sanctions seront les suivantes :

• Dès 2021, les propriétaires bailleurs dont les logements consomment plus de 331 kWh/m²/an ne pourront pas réviser les loyers, et ce, même dans les zones tendues.
• À compter de 2023, les propriétaires de logements dont le DPE est classé F ou G ne pourront plus proposer le bien à la location. Ils devront donc procéder à des rénovations énergétiques.
• Dès 2028, tous les logements mis sur le marché de la location devront consommer moins de 330 kWh/m²/an.

De nouvelles aides à l'horizon

Bien entendu, pour soutenir les propriétaires bailleurs et les encourager à rénover chaque logement loué, des aides seront mises en place. L’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) propose plusieurs dispositifs auxquels les propriétaires bailleurs peuvent être éligibles, comme Habiter Mieux sérénité.

Nous venons de voir que 2021 sera une année riche en changements pour les propriétaires bailleurs. Investissement, rénovations énergétiques et encadrement des loyers seront au cœur des préoccupations.