Sous-location pendant les vacances : attention danger !

De nombreux locataires cherchent à rentabiliser leurs périodes de vacances et à compenser l’éventuel double loyer qu’elles génèrent en pratiquant une sous-location de vacances dans votre bien immobilier. Si cette pratique est autorisée avec votre accord, elle n’en reste pas moins risquée et nécessite d’être bien appréhendée pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif. Cet article vous informe sur les avantages et les dangers d’une sous-location pendant les vacances.

L’essentiel du dossier :

QU’ENTEND-ON PAR UNE SOUS-LOCATION PENDANT LES VACANCES ?

Définition de la sous-location

La sous-location consiste, pour le détenteur d’un bail, à louer le logement qu’il occupe à une personne tierce durant ses périodes d’absence. Cette situation est atypique dans le sens où le locataire se retrouve dans une position de bailleur alors que le logement ne lui appartient pas.

Pour pouvoir parler de sous-location, il faut impérativement que la mise à disposition du logement à une (ou plusieurs) personne(s) tierce(s) implique une contrepartie financière. En d’autres termes, la sous-location passe donc forcément par le règlement d’un loyer le temps de l’occupation du bien immobilier concerné.

Exemples de sous-location de vacances

La sous-location pendant les vacances se développe de manière importante, surtout depuis l’arrivée massive des plateformes de location de courte durée. Un locataire habitant dans une ville qui attire les touristes n’aura aucun mal à louer son logement le temps d’un week-end ou de quelques semaines en haute saison, et cela lui permettra de rentabiliser l’hébergement qu’il loue lui-même sur son lieu de vacances.

Dans un autre esprit, la crise sanitaire actuelle a également tendu à augmenter le nombre de sous-locations : certains étudiants ou jeunes actifs qui ont eu la possibilité de retourner chez leurs parents pendant les périodes de confinement ont été tentés de sous-louer leur logement pendant leur absence, notamment dans les grandes villes. Certains appartements qui étaient normalement proposés sur les plateformes de location de courte durée et qui étaient prisés des touristes ont obligé leurs propriétaires à remettre leur bien en location classique car ils ne trouvaient pas preneurs, ce qui a pu également ouvrir à plus de sous-locations. Pour les propriétaires, ce changement dans le mode de location est une solution qui s’impose pour lutter contre la vacance locative, qui peut être très forte à cause d’un secteur touristique en berne depuis déjà de longs mois à cause de la crise sanitaire prolongée.

QUE DIT LA LOI SUR LA SOUS-LOCATION ?

La nécessité de l’accord du propriétaire

En principe, la règle sur le marché de l’immobilier est que la sous-location est formellement interdite si le logement constitue la résidence principale du locataire. C’est inscrit dans la notice d’information annexée au contrat de location. En pratique, pourtant, la sous-location est un droit du côté du locataire. Mais il s’agit d’un droit très règlementé. Ainsi, un locataire ne peut pas sous-louer un bien immobilier sans avoir obtenu l’accord exprès de son propriétaire, qu’il s’agisse d’un logement vide comme d’un logement meublé.

Si vous trouvez le bien que vous louez sur un site Internet de locations de vacances sans que votre locataire n’ait sollicité votre accord, vous êtes en droit de résilier le contrat de location. Dans certains cas, le locataire peut aussi être condamné à verser au propriétaire le montant des sous-loyers perçus et des dommages et intérêts éventuels.

Même si votre locataire vous en demande le droit, vous pouvez tout à fait refuser la sous-location de vacances, et ce, sans notifier aucune raison. Cela fait partie de vos droits en tant que propriétaire. Devant une absence de preuve de votre accord, le locataire qui sous-loue malgré tout son logement se met en grand danger au regard de la loi et des assurances en cas de détérioration du bien.

Sachez qu’en cas d’accord, votre locataire ne peut pas sous-louer le logement pour un montant plus élevé que le loyer qu’il vous paye. Respecter cette condition est obligatoire pour que la sous-location soit conforme à la loi. Le locataire ne peut pas non plus établir une durée de bail qui dépasserait sa propre durée de bail.

À noter que pour certains types de logements, la règle diffère quelque peu : 

• pour les logements meublés dont le bail a été signé avant le 27 mars 2014, le locataire est en droit de sous-louer le logement à la condition qu’aucune clause du bail ne l’interdise. Et il ne doit obtenir l’accord préalable du propriétaire que si une clause du bail impose l’autorisation de ce dernier. Il doit alors le faire par lettre recommandée avec avis de réception ;
• dans le cadre d’un logement conventionné Anah, le locataire a le droit de sous-louer son habitation à une personne adulte handicapée, à condition de signer avec elle un contrat d’accueil familial. Si le propriétaire doit être informé de la sous-location, son autorisation n’est en revanche pas nécessaire.

À l’inverse, la sous-location d’un logement social est très limitée. La sous-location du logement totale est purement interdite tandis que la sous-location d’une partie du logement est soumise à des conditions précises.

Quels sont les risques liés à une sous-location de vacances ?

Si le propriétaire a parfaitement le droit de refuser une sous-location, c’est parce que ce type de pratique implique plusieurs dangers non négligeables. D’une part, en cas de sous-location déléguée à votre locataire pour ses vacances, vous n’aurez pas la main sur la sélection des sous-locataires et sur le processus de formalisation de la période sous-louée (contrat, état des lieux…). Dès lors, même si la sous-location empêche une vacance locative, rien n’assure que vous serez protégé, directement ou indirectement, contre les loyers impayés.

Autre danger à garder en tête, la non-réalisation d’états des lieux d’entrée et de sortie au moment de l’arrivée et du départ du sous-locataire empêchera par exemple de constater une dégradation éventuelle d’un élément du bien sous-loué. Or, une détérioration de votre bien immobilier aurait un impact direct sur sa rentabilité à moyen et long termes.

Cela étant dit, rassurez-vous, en pratique, l’avantage de la sous-location en tant que propriétaire est qu’ellereste avant tout risquée pour votre locataire, qui est en charge de rédiger le contrat de sous-location et est directement responsable des manquements de son sous-locataire : il devra prendre à sa charge les loyers impayés ou réparations liées à des dégradations imputables au sous-locataire. Dans ce contexte, la rentabilité de votre investissement locatif ne devrait donc normalement pas être impactée du tout !

Notez cependant qu’un litige non réglé entre le sous-locataire et le locataire peut déboucher sur un litige entre vous et votre locataire, qui peut impliquer une perte de temps et d’argent suite aux démarches à engager.

COMMENT GÉRER UNE DEMANDE DE SOUS-LOCATION DE VOTRE LOCATAIRE ?

La loi offre deux possibilités

Dans le cas où votre locataire suit la procédure fixée par la loi, et notamment la loi Alur, vous avez deux possibilités, aussi valables l’une que l’autre, pour traiter sa demande de sous-location de vacances :

• soit avoir une totale confiance en lui et lui laisser gérer la sous-location du logement ;
• soit refuser purement et simplement sa demande de sous-location pour éviter toute situation tendue.

Une voie médiane existe : elle consiste à accepter sa requête tout en gardant la main sur certaines obligations (choix du profil du sous-locataire, fourniture d’un état des lieux signé…).Cette dernière solution, qui est clairement la plus conseillée, aura l’avantage de vous permettre de conserver de bonnes relations avec votre locataire en lui accordant le droit de sous-louer, et peut-être de limiter les périodes de vacance de votre logement.

Une autre option peut consister à proposer au locataire une colocation plutôt qu’une sous-location. Le propriétaire intègre alors le nouveau colocataire au bail par un avenant. L’avantage principal de cette stratégie est qu’il s’agit d’une manière de contourner directement les dangers de la sous-location puisque les deux locataires, l’ancien et le nouveau, auront désormais les mêmes droits et devoirs à l’égard du bailleur. Mais s’il s’agit d’une sous-location simplement le temps de vacances, cela n’a pas d’intérêt.

Quel est le formalisme à respecter ?

La loi impose que le locataire qui souhaite sous-louer doit avoir obtenu l’autorisation exprès de son propriétaire pour pouvoir le faire. Il est conseillé au locataire d’effectuer sa demande de manière écrite, par courrier recommandé avec accusé de réception et en exigeant un retour également écrit de la part du bailleur. D’autant qu’un accord écrit est nécessaire pour qu’une sous-location soit légale.

L’accord écrit doit alors stipuler l’autorisation de sous-louer, mais aussi le montant du loyer pour la sous-location. Par ailleurs, pour se protéger de certains dangers, il est conseillé au propriétaire de donner son accord à condition que le locataire s’engage à effectuer toutes les démarches nécessaires, notamment en cas de sous-location le temps de vacances : cela implique la déclaration de la location à la mairie, la prise en compte de la taxe de séjour si la commune en prévoit une ainsi que des formalités de télédéclaration éventuelles.

Quels sont vos moyens d’action en cas de sous-location non autorisée ?

Dans le cas où vous n’avez pas donné votre accord, mais que votre locataire pratique quand même une sous-location de vacances, vous avez le droit en tant que propriétaire de lancer les actions suivantes:

• faire appel à un huissier pour faire constater la pratique de sous-location ;
• vous servir de l’avis de l’huissier pour rappeler au locataire son devoir de respect des clauses du bail ;
• résilier le bail pour motif légitime et sérieux ou entamer une procédure d’expulsion du locataire, avec éventuellement une demande de dommages et intérêts auprès du tribunal.