Comment déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier ?

Lors de l’évaluation d’un patrimoine global, notamment dans des cas d'imposition ou de donation/succession, il convient de déterminer la valeur financière d’un bien immobilier. Plusieurs méthodes permettent d’approcher le vrai prix d’un bien immobilier, comme l’évaluation par comparaison ou l’évaluation par le revenu. Parmi les méthodes disponibles, l’évaluation d’un bien immobilier par la valeur vénale reste cependant la plus utilisée et celle plébiscitée par l’administration fiscale. Cet article vous explique le fonctionnement de cette valorisation.

LE PRINCIPE DE LA VALEUR VÉNALE D'UN BIEN IMMOBILIER

En finance, la valeur vénale d’un actif représente le prix qu’il est possible d’obtenir de ce dernier lors d’une transaction financière sur le marché. Cette notion clairement définie reste néanmoins soumise aux conditions actuelles du marché, et donc à la loi de l’offre et de la demande, notamment en ce qui concerne la vente de biens immobiliers.

Ainsi, il n’existe pas de méthode de calcul précise de la valeur vénale d’un bien immobilier, mais il convient de prendre en compte plusieurs paramètres au moment de la déterminer pour obtenir une estimation qui soit la plus réaliste possible.

LES PARAMÈTRES À PRENDRE EN COMPTE DANS LE CALCUL DE LA VALEUR VÉNALE

Vous pouvez avoir besoin de connaître la valeur vénale d’un logement dans plusieurs situations. Par exemple, si vous envisagez d’acquérir un bien immobilier dans le cadre d’un investissement locatif, il faudra vous assurer que le vendeur propose un prix juste, qui n’excède pas la valeur du logement sur le marché.

Pour être certain de vous approcher de la valeur vénale correcte du bien immobilier, il est recommandé de retenir plusieurs facteurs, comme :

• l’emplacement géographique du bien ;
• la surface du bien immobilier;
• l’état actuel du bien immobilier et les travaux qui incomberont à l’acquéreur éventuel ;
• les charges en suspens et à venir de la copropriété dans le cas d’un appartement.

En tant qu’acheteur, vous prendrez l’ensemble de ces paramètres en compte au moment d’émettre une proposition financière au vendeur. Dans le calcul de la valeur vénale du bien immobilier, il ne faudra toutefois pas intégrer les travaux de décoration ou de réaménagement des pièces que vous envisagez de réaliser dans le logement.

COMMENT PROCÉDER POUR OBTENIR LA VALEUR VÉNALE DE SON BIEN IMMOBILIER ?

Estimer la valeur vénale d’un bien vous-même

Afin de déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier, vous pourrez vous rapprocher d’agents immobiliers du secteur ou des statistiques des notaires locaux pour avoir une connaissance des prix pratiqués dans la zone géographique où se situe le bien. Ensuite, il vous suffira de comparer les chiffres obtenus avec le prix de vente du logement.

Prenez également le temps de parcourir les annonces de vente de logements comparables au bien immobilier que vous projetez d’acquérir (même quartier, même surface, même nombre de pièces, mêmes équipements, caractéristiques d’étage et d’exposition au soleil similaires, etc.) afin de vous donner une idée des tarifs du marché. Vous trouverez des annonces sur Internet ou en agence immobilière.

Vous pouvez aussi consulter le service Patrim Usagers mis à la disposition des particuliers par l’État. Accessible sur le site des impôts, il ne vous fournira pas une estimation précise de la valeur de votre bien immobilier, mais il vous permettra de connaître les prix auxquels des biens proches du logement que vous comptez acheter ont été vendus.

Pour la prise en compte des travaux, il est possible de demander la réalisation de devis auprès d’entreprises et d’artisans, dans le but de retenir des hypothèses cohérentes, écrites et non discutables.

Faire estimer la valeur vénale d’un bien par un professionnel

Si vous manquez de temps et de connaissances pour estimer vous-même la valeur vénale d’un bien immobilier, vous pouvez vous rapprocher d’une structure professionnelle qui effectuera cette démarche pour vous, comme un cabinet d’expertise immobilière ou un cabinet de notaires.

Des experts se chargeront d’étudier les caractéristiques du logement et du marché afin de définir une valeur marchande du bien immobilier. Au terme de son analyse, le cabinet vous délivrera une attestation de la valeur vénale du logement. Attention, ce document peut être assorti de réserves. Il reste indicatif et ne représente pas un prix fermement défini pour le bien immobilier. Mais il s’agit de l’estimation la plus fiable que vous pourrez obtenir.

La demande d’une attestation de valeur vénale à un cabinet d’expertise ou de notaires est une démarche payante et les tarifs varient en fonction des professionnels. Avant de vous engager avec un organisme, prenez le temps de demander des devis à plusieurs cabinets.