Propriétaire : que faire face à un dossier de location frauduleux ?

La gestion locative apporte son lot de surprises et parmi elles, parfois, peuvent surgir des dossiers de location frauduleux. Cet épisode n’est jamais agréable à vivre pour un propriétaire bailleur et peut décontenancer. Pourtant, c’est une mésaventure qui peut réellement vous arriver, puisqu’on estime que 2 % des dossiers de location seraient falsifiés. Cet article vous explique les réactions à avoir face à ce genre d’événement.

Définition d’un dossier de location frauduleux

Lors de la location d’un appartement ou d’une maison, vous devrez demander, en tant que propriétaire bailleur, des justificatifs à fournir par le locataire et le cas échéant par le garant pour la location. Ces documents constituent un dossier de location et contiennent généralement :

• le contrat de travail ou le certificat de scolarité/carte d’étudiant ;
• les 3 dernières fiches de paie ;
• un justificatif d’identité (carte nationale d’identité, passeport, permis de conduire ou autre document justifiant du droit au séjour du candidat étranger à la location) ;
• et le dernier avis d’imposition.

Au même titre que pour le locataire, le bailleur est en droit de demander des justificatifs pour s’assurer de la solvabilité du garant du potentiel locataire. Les documents relatifs au garant qu’il peut demander à faire figurer dans le dossier de location sont les suivants :

• un justificatif d’identité ;
• un justificatif de domicile ;
• un document attestant de son activité professionnelle ;
• un document attestant de ses ressources.

Attention, n’oubliez pas que les justificatifs que vous pouvez demander au locataire ou au garant sont encadrés par la loi. Vous ne pouvez par exemple pas demander de relevés de compte bancaire, de contrat de mariage, de dossier médical ou encore d’extrait de casier judiciaire.

Certains locataires sont tentés de falsifier l’un ou l’autre de ces documents en effectuant, par exemple, des retouches avec un logiciel dédié ou en profitant de sites frauduleux. Il peut s’agir de modifier une fiche de paie, un contrat de travail ou encore un avis d’imposition. Vérifier la véracité de tous les éléments d’un dossier de location peut se révéler particulièrement compliqué pour le propriétaire. C’est pourtant une étape cruciale, car un dossier falsifié augmente le risque d’impayés.

Les risques encourus par le locataire qui falsifie un dossier de location

Adopter ce genre d’attitude pour un locataire éventuel peut conduire à des sanctions importantes, puisque ce délit relève du « faux et usage de faux » et est passible de 3 ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. Le Code civil précise également qu’un locataire reconnu coupable de ce délit s’expose à une annulation de bail. Dans le cas d’un locataire accusé d’escroquerie, la sanction peut aller jusqu’à 5 ans d’emprisonnement et 375 000 € d’amende.

Comment bien réagir face à un dossier de location frauduleux ?

Prêter attention à certains détails

Chaque dossier de location étant généralement très complet, il est impossible ou presque de vérifier systématiquement la véracité de l’intégralité des documents fournis par les candidats à la location de votre logement. Il convient donc dans un premier temps de procéder à une lecture rapide de chaque dossier et de laisser parler votre instinct. Si vous avez un doute sur un dossier précis, que ce soit au sujet du locataire ou de son garant, voici quelques points qui peuvent être vérifiés assez rapidement :

• L’avis d’imposition : une page dédiée du site des impôts vous permet de vérifier l’avis d’imposition fourni par le locataire, ce qui vous permettra de confirmer que les montants déclarés n’ont pas été modifiés.
• La fiche de paie : vérifiez l’identité de l’entreprise en vous rendant sur des sites dédiés qui répertorient toutes les entreprises. Vous pouvez également appeler directement l’entreprise mentionnée sur la fiche de paie, même si celle-ci n’a aucunement l’obligation de vous répondre.

Demander de l’aide à un professionnel

Les modes de vérification présentés ci-dessus ont toutefois de grandes limites. En effet, ces techniques prennent beaucoup de temps et d’énergie, et elles ne fonctionnent pas à tous les coups. Par exemple, si votre locataire potentiel et/ou son garant reviennent de l’étranger ou débutent leur vie professionnelle, cela complique fortement les moyens de vérification dont vous disposez. Pour avoir la conscience tranquille en toute simplicité, vous pouvez faire appel à des professionnels de la location comme E-Gérance, qui propose ses services pour vérifier le dossier d’un locataire et de son garant.

Pour ce faire, vous avez simplement à remplir une demande d’étude de dossier du locataire en ligne. E-Gérance vous enverra alors un mail avec la liste des documents justificatifs que vous devez récupérer auprès du locataire et/ou son garant pour ensuite lui renvoyer. Sous 3 jours ouvrés, vous recevrez un rapport d’étude complet, avec un avis étayé de la solvabilité et de la conformité des documents justificatifs du candidat à la location concernée. Avec cet outil, vous avez la garantie d’éviter au maximum les risques de loyers impayés.

COMMENT BIEN RÉAGIR FACE À UN DOSSIER DE LOCATION FRAUDULEUX ?

Si, avant de signer le bail de location, vous détectez des éléments qui vous semblent pouvoir être frauduleux, il sera compliqué d’agir, car vous devrez apporter la preuve de la falsification. Cependant, vous pourrez toujours refuser le dossier de location.

Face à cette situation, il est donc conseillé de bien analyser les documents à fournir pour la location et de vérifier leur cohérence. Par exemple, le niveau d’impôt sur le revenu devra être cohérent par rapport aux salaires perçus et un trop grand écart devra éveiller vos soupçons.

Si le bail est déjà signé, vous devrez également apporter une preuve de la falsification, ce qui peut engendrer des poursuites à votre charge et au coût élevé. Tenter de prouver cette fraude peut vous consommer beaucoup d’énergie et il sera peut-être judicieux de ne rien faire tant que les loyers sont correctement payés.