Gérer sa location seul ou par agence : avantages et inconvénients

Lorsque l’on est propriétaire d’un appartement ou d'une maison et qu’on souhaite louer son bien immobilier, il existe deux possibilités. Soit on peut gérer seul sa location, soit on peut déléguer la gestion locative à un administrateur de biens tiers. En choisissant de gérer soi-même sa location, on est tenu de trouver des locataires, d’assurer la gestion courante, d’effectuer les réparations éventuelles ou encore d’établir les états des lieux par ses propres moyens. Alors qu’un gestionnaire tiers s’occupe de ces différents aspects. Quels sont les avantages et les inconvénients de ces solutions, en fonction de son profil de propriétaire ? Qu’est-ce qu’un mandat de gestion locative ? Tour d’horizon.

Gérer seul sa location : les avantages et inconvénients

Selon l’adage, on n’est jamais mieux servi que par soi-même. C’est vraisemblablement ce que semblent penser de nombreux bailleurs qui décident de gérer seuls leur location. Dans les faits, aujourd’hui, ce sont près de 2 propriétaires sur 3 qui choisissent la gestion locative par leurs propres moyens. Au-delà de témoigner de l’envie et de la détermination des bailleurs à gérer directement leurs biens, ce choix trouve principalement sa justification dans des raisons économiques. Néanmoins, gérer soi-même sa location peut s’avérer risqué et chronophage.

Gérer seul sa location : une tâche facile… à première vue

Gérer soi-même sa location a bien sûr ses avantages. Le premier d’entre eux est évident : en ne déléguant pas la gestion locative à un tiers, on fait de grandes économies, puisque l’on évite de payer des commissions qui atteignent parfois 8 % des loyers perçus. Et puis, la gestion locative seul n’est pas forcément insurmontable. En étant informé et rigoureux, un propriétaire doit pouvoir s’en sortir, gagnant au passage une certaine forme de liberté et la garantie que son bien sera effectivement géré avec attention. En effet, en dehors de la rédaction du bail de location, assez laborieuse, mais qui peut être facilitée par le téléchargement du modèle type proposé par E-Gérance, la gestion courante d’une location (collecte des loyers, édition de quittances, etc.) peut normalement être assurée aisément par le propriétaire. Ce type de gestion locative convient également particulièrement aux propriétaires bailleurs qui aiment savoir tout ce qui se passe au sein de leur logement et, surtout, avoir un contrôle total des choses qui les entourent.

Attention cependant, car cette forme de gestion locative ne convient pas à tout le monde ! Il faut le savoir, car c'est une réalité, les complications ne sont jamais loin. Gardez à l’esprit que gérer seul sa location demande beaucoup de temps : par exemple, trouver un locataire peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois, et ce délai coûte de l’argent puisque une absence de locataire signifie pour le propriétaire une absence de loyer.

En outre, il faut noter que la gestion locative courante peut s’avérer compliquée, surtout lorsque des réparations sont nécessaires ou que le locataire ne paie pas son loyer. En somme, gérer soi-même sa location est faisable, et même agréable quand tout va bien, mais cela peut virer au casse-tête dès que quelque chose ne va plus avec le locataire.

Sans négliger le fait que le propriétaire doit surveiller constamment l’actualité juridique et économique, car celle-ci évolue sans cesse au fil de l’entrée en vigueur des différentes lois. En bref, pour un bailleur qui est déjà débordé et/ou qui vit loin de son logement, gérer seul sa location n’est pas toujours une bonne idée.

Gérer sa location à l'aide d'un logiciel de gestion locative

Lorsqu’un propriétaire souhaite s’équiper pour gérer seul sa location mais sent qu'il a besoin d'assistance, il peut avoir recours à un logiciel de gestion locative, ou outil de gestion locative. Ces logiciels – coûtant habituellement une centaine d’euros et édités par des développeurs spécialisés dans le domaine – servent d’assistant de gestion en stockant les informations clés sur les biens loués et leurs locataires, et en proposant des rappels automatiques sur la gestion des loyers et des charges (suivi des paiements, régularisation des charges, envoi de lettres types, etc.).

Pratiques en apparence, les logiciels de gestion locative offrent au bailleur la possibilité de réaliser les opérations liées à son logement depuis son smartphone, grâce à des signatures électroniques, tout en permettant aux locataires potentiels de constituer leur dossier de candidature directement en ligne.

En cela, les logiciels de gestion locative constituent un compromis parfait entre la gestion d'un bien immobilier en solo et la gestion par une agence, en apportant une aide importante au propriétaire bailleur, qui doit toutefois s'investir encore grandement dans les tâches de gestion quotidienne. Il faut aussi savoir que ces outils peuvent faire des erreurs et qu'ils ne dispensent pas d’une veille attentive de l’actualité ! De manière générale, ils ne déchargent donc pas le propriétaire de ses obligations de gestion, et demandent à être utilisés avec précaution.

Faut-il choisir une agence immobilière classique plutôt que de gérer soi-même sa location ?

La deuxième solution pour ne pas avoir à gérer soi-même sa location est de déléguer la gestion locative à une agence immobilière classique, qui s’occupera de tout. À l'heure actuelle, on estime que 50 % des bailleurs choisissent de gérer la location de leur bien en direct, tandis que les autres 50 % font appel à des agences.

Quels sont les avantages ?

En laissant un professionnel de l’immobilier gérer son bien, le propriétaire se garantit une véritable tranquillité. Il est en effet déchargé de toutes les affaires courantes, puisque l’agence devient le seul interlocuteur du locataire et qu’il ne reçoit plus que des comptes rendus à échéances régulières. Cela peut s'avérer particulièrement pratique dans les cas où le propriétaire bailleur dispose d'un bien immobilier éloigné de son domicile, lorsqu'il manque de temps ou encore lorsqu'il dispose d'un parc immobilier important qui imposerait de jongler en permanence entre plusieurs mandats de gestion locative. On le voit donc, tout propriétaire a potentiellement besoin d'avoir recours à l'aide d'une agence immobilière afin de libérer quelque peu son esprit, que cela soit sur du court ou long terme.

Cela signifie que, en pratique, l'encaissement des loyers, les avis d'échéance et les quittances de loyer ne sont plus gérés par le propriétaire, mais par l'agence, tout comme c'est le cas des autres démarches administratives comme l'élaboration, la modification ou la résiliation des contrats de location, l'état des lieux et de sortie des lieux ou encore la gestion des charges locatives.

Par ailleurs, faire appel à une agence immobilière pour assurer la gestion locative de son bien, c'est aussi se donner la possibilité de s'appuyer sur un allié de taille sur le plan juridique. Ainsi, le gestionnaire, qui sera précisément informé de toutes les réglementations et de toutes les lois en vigueur, va aider le propriétaire à remplir ses déclarations fiscales (voire le faire pour lui si son mandat le lui autorise) et, surtout, il va lui permettre de se protéger efficacement en cas de litige. Dans les faits, en cas de loyer impayé de la part du locataire, l'agence saura utiliser tous les moyens légaux en place pour récupérer les sommes dues.

Au-delà de la tranquillité d'esprit sur le plan administratif et juridique, lorsque le propriétaire fait appel à une agence immobilière pour assurer la gestion locative de son bien immobilier, il reçoit aussi une grande aide technique. En effet, en cas de problèmes techniques, c’est l’administrateur de biens qui s’occupe des réparations à effectuer. Enfin, et ce n'est pas négligeable, l’agence immobilière s’évertue à rentabiliser l’investissement locatif et à faire bénéficier au propriétaire de son expertise pour lui permettre de le rentabiliser toujours plus.

Bref, en déléguant, le bailleur n’a plus rien à faire si ce n'est voir son bien immobilier prospérer !

Quels sont les inconvénients ?

Évidemment, une telle sérénité d’esprit a ses contreparties. La gestion locative du bien par une agence immobilière classique coûte généralement entre 6 et 8 % (hors taxes) des loyers annuels, plus charges. Il faut donc compter un peu plus d’un mois de loyer par an à régler à l’administrateur.