Donner congé à son locataire : ce qu’il faut savoir

En tant que bailleur, vous pouvez donner congé à votre locataire, c’est-à-dire mettre un terme au bail, sous certaines conditions. La loi prévoit des cas exceptionnels pour lesquels cette possibilité est offerte aux propriétaires. Néanmoins, il faut bien cerner l’ensemble des enjeux avant de donner congé à son locataire en location meublée ou en location vide. Les évolutions apportées par la loi Alur en mars 2014 et la loi Macron en août 2015 ont clarifié la procédure. Voici tout ce qu’il faut savoir pour pouvoir donner congé à votre locataire en toute légalité !

COMMENT DONNER CONGÉ À SON LOCATAIRE ?

Dans certaines situations, comme la vente ou la reprise du logement pour y vivre, un bailleur peut avoir l’envie ou le besoin de mettre un terme au bail. Si vous avez un locataire, vous devrez lui donner congé en respectant des conditions précises concernant la forme, les motivations et le délai de préavis pour le logement.

Les cas exceptionnels ouvrant ce droit au bailleur

Vous pouvez donner congé à votre locataire en cas de :

• Reprise du logement pour pouvoir y habiter (le congé pour reprise) ;
• Vente du logement ;
• Motif légitime et sérieux imputable au Celui-ci peut être : une sous-location non autorisée, des retards de paiement répétés du loyer et des charges, des troubles avérés du voisinage ou une utilisation des lieux à d’autres fins que celles autorisées (utilisation professionnelle d’un logement résidentiel alors que le règlement de copropriété l’interdit, par exemple).

Depuis l’entrée en application des lois Alur et Macron, le bailleur a l’obligation de justifier le motif de la reprise personnelle, comme le fait que son propre logement est trop petit. En cas de congé pour reprise, la personne qui viendra habiter le logement peut être le bailleur, son ou sa conjoint(e), voire ses ascendants ou descendants.

Notifier un congé pour vente au locataire revient à lui offrir la possibilité d’acquérir le bien, puisque ce dernier dispose d’un droit de préemption. En tant que bailleur, vous devrez lui annoncer le prix de vente et les conditions envisagées et lui laisser deux mois de réflexion pour qu’il prenne sa décision avant de chercher d’autres acheteurs potentiels.

Les modalités et le préavis

À partir du moment où le logement est la résidence principale du locataire, le bailleur ne peut donner congé qu’au moment de l’échéance du bail. Par ailleurs, vous devrez respecter une durée de préavis pour le logement.

Afin de se conformer aux dispositions de la loi, attention à bien suivre certaines modalités pour la forme. Ainsi, les courriers simples, textos et e-mails ne sont pas admis. Vous devrez absolument utiliser l’un des moyens suivants :

• Une lettre recommandée avec avis de réception ;
• Un acte d’huissier ;
• Une remise en main propre contre récépissé.

En outre, pour être recevable, la lettre de congé doit obligatoirement contenir la raison du congé et certaines mentions spécifiques (mode de paiement et annexes inclus dans la vente, nom et adresse des personnes qui vont habiter le logement, lien existant entre ces personnes et le propriétaire, etc.).

Les modifications apportées par la loi Macron

La loi Macron, entrée en vigueur en août 2015, distingue deux cas de figure :

• Soit le terme du contrat se situe plus de 3 ans après la date d’achat. Dans ce cas, le bailleur peut donner un congé pour vente au terme du bail en cours ;
• Soit le terme du contrat se situe moins de trois ans après la date d’achat. Le propriétaire ne pourra alors donner congé qu’à la date de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat.

DONNER CONGÉ À SON LOCATAIRE EN LOCATION MEUBLÉE : QUELLES DIFFÉRENCES AVEC UNE LOCATION VIDE ?

Il n’existe aucune différence entre une location vide et une location meublée concernant les raisons qui donnent droit au propriétaire de donner congé à son locataire. Autrement dit, il n’est pas possible de donner congé à son locataire en location meublée pour une cause autre qu’une vente du bien, une reprise de l’appartement pour y habiter ou un motif légitime et sérieux.

En matière de forme et de mode de communication du congé au locataire (lettre recommandée avec AR, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé), tout est également très semblable. À l’exception du droit de préemption : en location meublée, le locataire n’est en rien prioritaire pour acheter le logement dans le cadre d’un congé pour vente.

La différence majeure entre une location vide et une location meublée concernant le congé du propriétaire est la fréquence à laquelle il peut être demandé et la durée du préavis qui y est associé.

• En location meublée, la durée du bail est d’un an minimum, contre 3 ans en location vide. Le bailleur a donc moins longtemps à attendre entre deux échéances pour pouvoir donner congé.
• Le préavis pour congé du propriétaire est de 6 mois en location vide et seulement 3 mois en location meublée.

À noter : si un propriétaire souhaite vendre ou reprendre son logement après la signature d’un bail étudiant ou d’un bail mobilité (loi ELAN), il n’a pas à donner congé à son locataire. En effet, ces deux types de contrats sont à durée limitée (9 mois pour le bail étudiant et jusqu’à 10 mois pour le bail mobilité). Le locataire devra dans tous les cas quitter le logement et remettre le bien à disposition du bailleur à leur terme.

QUELLES PEUVENT ÊTRE LES CONSÉQUENCES D’UN CONGÉ DONT LES MODALITÉS N’ONT PAS ÉTÉ RESPECTÉES ?

Si vous donnez congé à votre locataire pour un motif a priori valable, mais non réalisé, vous pouvez être accusé d’avoir donné un congé frauduleux ! Cela peut être le cas lorsque vous donnez un congé pour vente, mais que la vente n’a jamais été envisagée. En revanche, si vous remettez votre logement en location après plusieurs mois de tentatives de vente avérées, mais non fructueuses (diffusion d’annonces au prix du marché, signature d’un mandat de vente, etc.), vous ne pourrez pas être tenu pour responsable d’un congé non conforme.

Un bailleur qui se trouve accusé de congé frauduleux s’expose à des sanctions importantes. En pratique, le locataire lésé pourra demander et obtenir des dommages et intérêts pouvant s’élever à 6 000 €, en fonction de la gravité du mensonge ou du non-respect de la procédure.

En conclusion, donner congé à son locataire est une procédure envisageable, mais il convient de parfaitement maîtriser les délais et l’ensemble des obligations qui entourent ce processus. La défense du locataire s’est de plus accentuée avec la loi Macron. En tant que bailleur, vous devez être vigilant et respecter vos obligations, notamment le préavis pour le logement inscrit dans la loi.