Zoom sur le marché locatif en France

Chaque année, LocService, spécialiste de la location entre particuliers, établit une analyse auprès de plus de 160 000 de ses clients et nous donne des précisions sur le marché locatif en France. Alors que l’on vient de vivre une année 2020 inédite et en attendant la nouvelle étude de LocService faisant le point sur l’évolution du marché au cours des derniers mois, nous revenons sur tout ce qu’il faut savoir pour réussir votre investissement immobilier et mieux gérer votre patrimoine : types de biens loués, zones actives, profil des locataires et bien plus encore.

Caractéristiques des logements locatifs

Les types de biens loués

Selon le dernier observatoire sur le marché locatif privé français de LocService, dévoilé en janvier 2021, les logements meublés représentaient 45 % des locations en moyenne en 2020, ce qui signifie que près de 5 logements loués sur 10 sont meublés. Cela représente d’ailleurs une très forte hausse par rapport à 2019, où la part de location des meublés ne représentait que 38 % du marché. Le report massif des locations « Airbnb » vers des locations classiques (en raison de la pandémie) explique en grande partie cette hausse.

Les étudiants et les jeunes actifs sont les premiers intéressés par ce type de bien. En matière d’investissement locatif, la location meublée dispose par ailleurs de plusieurs atouts non négligeables pour le propriétaire :

• un loyer globalement plus élevé (entre 10 et 30 % en moyenne), et donc potentiellement une meilleure rentabilité ;
• des avantages fiscaux, avec des loyers imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux et non en tant que revenus fonciers ;
• une plus grande liberté contractuelle (durée du bail, du préavis et dépôt de garantie) ;
• une vacance locative limitée grâce à un type de logement qui profite d’un attrait particulier.

Cela étant dit, il est vrai que, pour le propriétaire, la location meublée implique un coût supplémentaire et des changements de locataire plus fréquent qui ne captivent pas tous les propriétaires non occupants.

Aussi, toujours du point de vue investissement locatif, semble-t-il opportun d’investir dans de petits logements puisque les studios et T1 une pièce représentent actuellement, toujours selon LocService, 1/3 des locations (32 % du marché). Au moment de constituer votre patrimoine immobilier, il est donc important de garder cette information en tête : un locataire sur trois se tourne vers un petit logement. Si vous voulez maximiser les chances de rentabiliser votre investissement, vous avez donc intérêt à viser ce type de bien, dans une zone active.

Suivent les appartements T2 (26 %), puis les grands appartements de deux chambres ou plus (22 %). Enfin, les maisons représentaient 8 % des logements loués en 2020.

Le loyer moyen en France : 658 €

Le loyer moyen en France en 2019 était de 658 € (charges comprises) pour une surface moyenne de 45 m², soit un loyer moyen de 14,62 €/m². Mais ces moyennes cachent en réalité de grandes disparités. Concrètement, les loyers demandés en Île-de-France sont deux fois plus élevés au mètre carré qu’en province et jusqu’à trois fois plus élevés à Paris.

Pourtant, en 2020, c’est à Bordeaux que la plus forte hausse des loyers a été notée (+7,89 %). Dans des villes comme Nantes, Rouen, Metz et Tours, les loyers ont également augmenté fortement. À l’inverse, Amiens, Nîmes et Caen ont vu leurs loyers baisser. Des informations qui ont leur importance si vous prévoyez de développer votre patrimoine immobilier dans l’une des villes concernées.

Le loyer moyen en fonction de type de logement

Sans surprise, le prix augmente en fonction de la superficie de l’habitat. En moyenne, un studio de 24 m² se loue 535 € tandis qu’une maison se loue 876 € à l’heure actuelle. À noter que le prix moyen d’une chambre louée en colocation est de 462 €.

Démographie du marché locatif français

Le profil des candidats locataires

Les locataires en recherche d’une location disposent en moyenne d’un budget mensuel de 718 €/mois, soit 60 € de plus que le loyer moyen pratiqué en France.

Près d’un tiers des locataires en recherche sont des couples (32 %) tandis qu’un candidat locataire sur trois également est étudiant. Dans le même temps, 39 % des personnes en recherche d’un logement sont des femmes seules.

L’activité locative par département

En 2020, 30 % de l’activité locative a été concentrée sur six départements, alors que l’année précédente, LocService n’en avait décompté que cinq :

1. le Rhône (7 %);
2. Paris (6,85 %) ;
3. la Gironde (4,9 %) ;
4. les Bouches-du-Rhône (3,9 %)
5. les Hauts-de-Seine (3,7 %) ;
6. la Loire-Atlantique (3,4 %).

L’Île-de-France a regroupé 27 % des recherches de locations dans l’Hexagone (contre 31 en 2019). Une tendance à la baisse d’autant plus marquée dans la capitale, où les recherches ne représentent que 7 % (contre 10,2 % l’année précédente).

Pensez à évaluer le potentiel de la ville qui vous intéresse pour votre investissement immobilier grâce au simulateur de marché locatif.

Les villes françaises les plus recherchées pour une location

Toujours selon l’étude menée par LocService, les villes françaises les plus souvent recherchées en 2020 pour un logement étaient les suivantes :

1. Paris (6,85 %) ;
2. Lyon (4,31 %) ;
3. Toulouse (2,13 %) ;
4. Bordeaux (1,97 %) ;
5. Nantes 1,91 %) ;
6. Marseille (1,85 %) ;
7. Montpellier (1,71 %) ;
8. Lille (1,47 %) ;
9. Angers (1,46 %) ;
10. Rennes (1,42 %).

Avec une forte concentration d’étudiants ainsi qu’un marché de l’emploi propice, Paris et Lyon se placent devant Toulouse, Bordeaux, Nantes et Marseille qui sont également des villes étudiantes importantes, où il est donc relativement sûr de trouver des locataires facilement chaque année. Il s’agit d’un élément important car, pour bien constituer votre patrimoine immobilier, vous devez vous assurer de miser sur une zone active où la demande locative sera forte à court, moyen et long termes.

Une année particulière

Les chiffres mis en lumière par LocService montrent une nette tendance à la décentralisation. Une partie des recherches s’est transférée des grandes agglomérations vers des villes plus modestes en taille. Géographiquement parlant, les recherches sont aussi plus homogènes. Les 10 villes les plus recherchées ne représentent qu’une part de 23,4 % contre 29,7 % l’année passée.

La crise sanitaire et la démocratisation du télétravail ont modifié les attentes et les aspirations de locataires, en quête de logements plus spacieux, moins chers où la population est moins concentrée. La crise sanitaire et les restrictions liées aux confinements ont aussi entrainé une baisse de la mobilité, puisque 8 % de locataires en moins ont cherché un logement dans un département différent.