Investissement locatif : Payer moins d’impôts

Les astuces pour payer moins d’impôts grâce à l’investissement locatif sont à votre portée. De manière générale, trouver un moyen de profiter d’une défiscalisation et donc d’un crédit d’impôt n’est pas toujours aisé. Néanmoins, quelques mesures liées à l’immobilier se révèlent très efficaces pour bénéficier d’une réduction fiscale, en choisissant l’investissement locatif dans l’ancien ou le neuf. Zoom sur des dispositifs qui vous permettront de payer moins d’impôts.

L’essentiel du dossier : Connaître les principaux dispositifs de location qui permettent de défiscaliser     S’informer sur la Loi Duflot       Choisir entre loi Pinel, déficit foncier, Censi-Bouvard et loi Malraux       Pourquoi choisir la loi Denormandie ?       Les avantages du Cosse ancien

 

MISER SUR L’INVESTISSEMENT LOCATIF POUR PAYER MOINS D’IMPÔTS

Au-delà de vous permettre de vous constituer un patrimoine immobilier, le fait d’acquérir un bien immobilier peut vous permettre d’alléger le montant des impôts que vous réglez chaque année. Ceci est possible grâce à plusieurs mécanismes de défiscalisation qui peuvent parfois cohabiter. À vous de trouver le dispositif le plus adapté à votre situation.

 

Les dispositifs présentés ci-dessous sont strictement encadrés. Pour y avoir droit, vous devez répondre à des critères précis, dont le principal est de mettre le bien acheté sur le marché locatif. Si vous respectez ces critères d’éligibilité, vous aurez toutes les clés en main pour payer moins d’impôts grâce à votre investissement locatif, et ce, de manière parfaitement légale.

 

La loi Elan de novembre 2018 est venue renforcer plusieurs dispositifs en les rendant plus attractifs pour les propriétaires bailleurs qui investissent dans des logements neufs ou anciens destinés à la location. Grâce à cela, l’achat pour la mise en location est plus attractif, les économies réalisées sont encourageantes et permettent de développer le parc locatif actuel.

 

Par ailleurs, l’année 2019 a été riche en changements d’un point de vue fiscal notamment, avec la mise en place du prélèvement à la source. Découvrez quels bénéfices vous pouvez tirer des dispositifs de défiscalisation présentés pour alléger vos impôts dès 2019.

 

Payer moins d’impôts grâce à la loi Duflot

 

La loi Duflot a été instaurée par l’article 80 de la loi de finances pour l’année 2013, abrogé le 31 août 2014. Entré en vigueur le 1^er janvier 2013, ce dispositif de défiscalisation est venu remplacer la loi Scellier. La loi Duflot permettait d’investir dans l’immobilier locatif intermédiaire. Elle s’adressait aux propriétaires bailleurs qui investissaient dans des logements situés en zones tendues et loués à des foyers aux revenus modestes. La loi Duflot concernait :

• les biens neufs ;
• les logements réhabilités par des travaux de rénovation.

 

La loi Duflot permettait de défiscaliser grâce à des biens achetés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 août 2014. Pour en bénéficier, il fallait :

• mettre en location le logement pendant une durée minimale de 9 ans ;
• louer à un prix inférieur d’au moins 20 % par rapport au marché locatif du secteur dans lequel se trouve le bien ;
• louer à une personne extérieure du cercle familial du propriétaire bailleur.

En outre, les revenus du locataire (du ménage, s’il s’agit d’une famille) ne devaient pas excéder un plafond fixé par décret.

 

L'avantage fiscal du dispositif Duflot permettait de déduire 18 % du prix du logement. Il pouvait atteindre 29 % en outre-mer. Toutefois, le montant à défiscaliser ne pouvait dépasser 300 000 € ou 5 500 € par mètre carré. Ce dispositif ne permettait pas un report d’une année sur l’autre.

 

La loi Duflot a laissé place à la loi Pinel, mise en place au 1^er septembre 2014. Cette dernière est venue renforcer le précédent dispositif, le rendant plus intéressant pour les propriétaires bailleurs.

 

LA DÉFISCALISATION EN LOCATION VIA LA LOI PINEL

 

Très connu, le dispositif Pinel jouit d’une bonne cote de popularité depuis le 1^er septembre 2014, date à laquelle il a remplacé le dispositif Duflot, son prédécesseur. La vocation de ce mécanisme d’incitation fiscale est de dynamiser la construction de logements neufs destinés à la location dans des zones immobilières tendues, où l’offre est inférieure à la demande. Il concerne les logements que le contribuable fait construire ou qu’il achète neufs ou en l’état futur d’achèvement jusqu’au 31 décembre 2021. À noter que, l’an passé, le gouvernement a resserré les zones éligibles au dispositif pour concentrer la construction de logements neufs à destination locative sur les grandes agglomérations (zones A, A bis et B1).

 

En permettant de déduire de ses impôts jusqu’à 21 % du prix du logement, la loi Pinel attire de nombreux particuliers, qui se construisent un parc de biens locatifs tout en allégeant leur fiscalité. En contrepartie, l’investisseur doit s’engager à respecter des plafonds concernant le loyer ainsi que les ressources financières des locataires, et à trouver un occupant dans les douze mois suivant l’achèvement du logement.

 

En proposant un rendement net global avantageux, le dispositif Pinel est à considérer avec intérêt. Il forme une bonne astuce pour payer moins d’impôts grâce à l’investissement locatif. Il reste souple, puisqu’il est possible de choisir une durée de location parmi les périodes en vigueur, permettant chacune de déduire un certain pourcentage du prix du bien de ses impôts. Mais alors, quelle est la réduction ?

• 12 % du prix du logement si vous louez pendant six ans, dans la limite de 36 000 € ;
• 18 % si vous louez durant neuf ans, dans la limite de 54 000 € ;
• 21 % si vous optez pour douze années de location, dans la limite de 63 000 €.

 

CRÉER UN DÉFICIT FONCIER

Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur un investissement locatif ancien si vous choisissez un bien nécessitant beaucoup de travaux. En déclarant vos revenus fonciers sous le régime réel, vous pourrez déduire de votre revenu net global le déficit foncier généré par les travaux.

 

Le principe consiste à calculer un résultat foncier prenant en compte d’un côté les revenus perçus grâce à la location de votre bien et, de l’autre, les charges provenant de la mise à disposition du logement sur le marché locatif. Ces charges peuvent être relatives à des travaux de remise en état. Elles peuvent aussi être des charges d’intérêts liés au prêt d’acquisition du bien. Si votre résultat foncier est positif, il se rajoutera à votre revenu global imposable. En revanche, s’il est négatif, il pourra venir en déduction de votre revenu imposable, dans une limite de 10 700 € par an, avec un report possible.

 

Le fait de créer un déficit foncier est particulièrement avantageux et facile à obtenir durant les premières années suivant l’acquisition d’un bien ancien, au cours desquelles sont généralement générés plus de frais que de rentrées d’argent. En cela, l’astuce pour payer toujours moins d’impôts grâce à l’investissement locatif est d’acheter un nouveau bien immobilier à rénover pour profiter d’un nouveau déficit foncier lorsque vos revenus locatifs montent.

LE DISPOSITIF CENSI-BOUVARD

 

Si vous cherchez à associer défiscalisation et location saisonnière, le dispositif Censi-Bouvard est une option intéressante. Pour pouvoir profiter de ses avantages, il vous faut investir dans une résidence de tourisme vous permettant de louer de manière ponctuelle des logements meublés, dont vous confierez la gestion à une société exploitante. Le coût engendré par cette dernière opération est cependant à prendre en compte, car il viendra diminuer la rentabilité de votre investissement locatif. Les résidences avec services pour étudiants et pour personnes âgées ou handicapées sont également concernées.

 

Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % du prix du logement sur neuf années, avec une base de calcul qui ne doit pas dépasser 300 000 €. Ainsi, la déduction fiscale maximale sera de 33 000 € sur neuf ans, soit 3 666 € par an. Il convient de savoir que cet avantage rentre dans le mécanisme de plafonnement des niches fiscales, qui s’établit à 10 000 € par an. Par ailleurs, ce dispositif vous permet de récupérer la TVA au taux de 20 % que vous aurez versée au moment de l’acquisition du bien. Attention, pour que la réduction d’impôt soit obtenue, le logement doit obligatoirement être loué meublé.

 

Le dispositif Censi-Bouvard, qui concerne les logements neufs ou les logements de plus de 15 ans dans une résidence de services, constitue une aide pour payer moins d’impôts d’autant plus pertinente qu’il vous autorise à acquérir plusieurs logements par an et qu’il est cumulable avec le statut LMNP.

 

LA DÉFISCALISATION EN LOCATION VIA LA LOI MALRAUX

 

Depuis le 1^er janvier 2013, les contribuables français qui souhaitent investir dans un immeuble situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou dans un secteur sauvegardé peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur leur investissement locatif ancien grâce à la loi Malraux. En rénovant leur bien, ils peuvent déduire 22 % du prix des travaux dans le cas d’une ZPPAUP et 30 % dans le cadre d’un secteur sauvegardé.

 

Depuis 2017, les travaux mis en œuvre ne doivent pas dépasser le montant de 400 000 € sur une période de quatre années consécutives. Ils doivent engendrer la restauration totale de l’immeuble et être effectués sous la direction d’un architecte des Bâtiments de France. La défiscalisation en location maximale permise par la loi Malraux est de 88 000 € sur quatre ans pour un investissement en ZPPAUP et de 120 000 € sur quatre ans pour un investissement au sein d’un secteur sauvegardé.

À noter : le bien doit être occupé par un locataire dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux et pendant une période minimale de neuf ans.

 

En 2019, la loi Malraux est une bonne astuce pour faire baisser les impôts des propriétaires de logements dans les centres-villes historiques essentiellement. En plus d’offrir une défiscalisation intéressante, elle apporte une protection à moyen et à long terme.

 

La défiscalisation avec la loi Denormandie

 

En 2019, un nouveau dispositif est venu s’ajouter à tous ceux déjà en vigueur. Initiée par la loi de finances pour 2019, la loi Denormandie, a été mise en place au 1^er janvier 2019. Ce dispositif de défiscalisation a un double intérêt :

• permettre aux propriétaires bailleurs éligibles de réduire le montant de leurs impôts ;
• réhabiliter des logements vétustes ou abandonnés situés dans le centre-ville de 222 communes du plan Action cœur de ville.

 

Pour alléger sa fiscalité, le propriétaire bailleur qui investit dans le cadre de la loi Denormandie doit obligatoirement :

• réaliser des travaux ;
• louer pendant une durée définie.

 

Les avantages financiers offerts par ce dispositif varient selon la durée de la mise en location. Ainsi, la réduction d’impôt, calculée en prenant en compte le prix d’achat et le coût des travaux, est de :

• 12 % pour une mise en location pendant six ans ;
• 18 % pour une location qui s’étend sur neuf ans ;
• 21 % pour un bien loué pendant douze ans.

 

Les dépenses liées à la réhabilitation du bien acquis sont plafonnées à hauteur de 300 000 €. Les sommes supplémentaires ne peuvent être prises en compte par le dispositif Denormandie.

 

L’investissement dans l’ancien grâce au Cosse ancien

 

Résumé du Cosse ancien

 

Le 1^er janvier 2017, un nouveau dispositif fiscal a été mis en place par le ministre en charge du Logement de l’époque. Nommé Cosse ancien, ce dispositif est venu remplacer le Borloo ancien en vigueur depuis 2009 et abrogé le 31 décembre 2016.

 

La loi Elan de novembre 2018 a redéfini le dispositif Cosse ancien, aussi appelé « Cosse » ou « Louer abordable ». Entrée en vigueur le 1^er janvier 2019, cette nouvelle version est plus intéressante pour les propriétaires bailleurs, qui peuvent désormais défiscaliser jusqu’à 85 % des sommes investies. Pour en bénéficier, le propriétaire bailleur s’engage à :

• ne pas dépasser le plafond de loyer fixé par décret ;
• louer à des locataires dont les revenus ne dépassent pas le plafond défini ;
• investir dans un bien en milieu urbain ;
• investir dans un logement qui se trouve en zone rurale, sous certaines conditions ;
• louer le bien vide (la location meublée est donc impossible) ;
• choisir un locataire qui occupera le bien à titre de résidence principale ;
• étendre la location sur une durée de six ans lorsqu’il n’y a pas de travaux ;
• louer le bien pendant une durée minimale de neuf ans en cas de travaux subventionnés par l’Anah.

 

Qui est concerné ?

 

La zone géographique où se trouve le logement sert à déterminer la déduction fiscale qui sera faite. Plusieurs zones sont concernées :

• les zones tendues en milieu urbain (classées en cinq catégories qui définissent la tension : A, A bis B1, B2 et C) ;
• les zones rurales.

 

Bien que ce dispositif s’appelle Cosse ancien, il concerne aussi bien les logements neufs qu’anciens. La seule obligation est que le bien loué doit répondre à certains critères, il doit donc impérativement :

• être en bon état d’usage et de réparation ;
• respecter les normes de décence ;
• respecter les normes minimales de confort et d’habitabilité.

 

Néanmoins, pour les propriétaires bailleurs qui désirent investir dans un logement neuf, le dispositif Pinel reste bien plus intéressant que le Cosse ancien.

 

Les déductions d’impôts possibles

 

La réduction d’impôts est appliquée de manière forfaitaire. Elle est calculée selon :

• la zone où est situé le logement ;
• le caractère social du loyer (intermédiaire, social, très social et intermédiation locative).

 

Ainsi, pour les zones A, A bis et B1, la déduction fiscale s’élève à :

• 30 % pour un loyer intermédiaire ;
• 70 % pour un loyer social et très social ;
• 85 % en cas d’intermédiation locative.

 

Pour la zone B2, il est possible de déduire des impôts :

• 15 % pour un loyer intermédiaire ;
• 50 % pour un loyer social et très social ;
• 85 % en cas d’intermédiation locative.

 

En zone C (petites villes et zones rurales), la réduction d’impôt est :

• non applicable pour un loyer intermédiaire ;
• 50 % lorsqu’il s’agit d’un loyer social ou très social et que des travaux de réhabilitation ont été effectués ;
• 85 % en cas d’intermédiation locative.

 

Bien encadré, le Cosse ancien est ouvert aux propriétaires bailleurs qui signent une convention avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat). Cependant, le propriétaire bailleur est libre de choisir le locataire qu’il souhaite, à condition que ses ressources ne dépassent pas le plafond fixé. Le locataire doit également occuper le bien à titre de résidence principale.

 

Le déficit imputable

 

Grâce à la loi Cosse ancien, il est possible de comptabiliser la somme investie dans le logement (travaux, impôts fonciers, charges de copropriété, etc.) pour créer un déficit foncier. Cette somme, déduite du revenu global, est imputable à hauteur de 15 300 € à partir de 2019 (10 700 € avant la loi Elan). Cela permet donc de déduire de ses impôts un déficit imputable de 4 600 € par an, en plus des déductions fiscales citées plus haut.