Loi du 6 juillet 1989 : ce que les propriétaires bailleurs doivent savoir pour leur location

La loi du 6 juillet 1989 vise à réguler les relations entre un propriétaire/bailleur et son locataire. À travers 47 articles, elle édicte des règles en matière de rédaction de bail et de résiliation de contrat de bail, ou encore de révision du loyer. E-Gérance a recensé pour vous les principaux articles de cette loi majeure, revue en partie par la loi Alur de 2014.

Les articles de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur durant toute la période de location

L'impact de la Loi du 6 juillet 1989 sur le bail

La loi du 6 juillet 1989 prévoit certaines mentions qui doivent impérativement être présentes dans un contrat de location. Par exemple, tout bail doit indiquer les éléments suivants :

• l’identité du preneur et du bailleur ;
• la date d’entrée en effet du contrat ;
• le loyer appliqué durant la période d’occupation.

Entrée en vigueur en 2014, la loi Alur a été encore plus loin sur ce point, en instaurant un modèle de bail type. Pour tous les articles de la loi du 6 juillet 1989, les modifications apportées par la loi Alur prévalent sur les articles initiaux. Ainsi, tout nouveau contrat de bail signé depuis mars 2014 doit être fidèle au modèle édité par la loi Alur.

Les clauses abusives du bail fixées par la loi

En outre, l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 détaille un ensemble de clauses réputées interdites, qui ne doivent pas figurer dans un bail meublé ou un bail non-meublé, sous peine de voir le contrat de location devenir caduc. Il convient donc d’être particulièrement vigilant à cet article lors de la rédaction du bail.

Parmi ces clauses abusives, on retrouve les suivantes :

• Clause obligeant le locataire à régler le loyer par prélèvement bancaire automatique ;
• Clause obligeant le locataire à souscrire une assurance multirisque habitation auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ;
• Clause interdisant au locataire d’exercer une activité politique, syndicale ou associative ;
• Clause obligeant le locataire à installer des équipements à ses frais, tels qu’un compteur d’eau, d’électricité ou de gaz ;
• Clause qui permet au propriétaire de toucher des amendes en cas d’infraction aux clauses du contrat ;
• Clause qui engage le locataire à rembourser à l’avance certaines réparations locatives dont le montant est estimé par le bailleur.

Pour vous aider à ne pas risquer d’être hors-la-loi, E-Gérance met à votre disposition un modèle de bail parfaitement conforme aux dernières évolutions législatives.

Les obligations du locataire

Même si la loi vous oblige à suivre un certain nombre de procédures, elle reprend également les obligations qui pèsent sur votre locataire. En effet, ce dernier a des devoirs à respecter en matière de paiement du loyer, d’entretien et de réparations locatives.

Selon la loi du 6 juillet 1989, les obligations principales du locataire sont les suivantes :

• il doit payer les charges et le loyer aux termes convenus, à terme échu ou à terme à échoir ;
• il ne doit pas transformer les lieux, même si quelques aménagements sont possibles ;
• il doit user paisiblement des lieux loués, en respectant notamment le voisinage ;
• il doit répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat de location ;
• il doit souscrire une assurance (couvrant les dégâts des eaux, incendies et explosions au minimum) ;
• il doit entretenir les lieux et laisser exécuter certains types de travaux d’amélioration.

Les critères de logement décent d'une location

Afin d’éviter les abus de la part de propriétaires bailleurs peu scrupuleux, la loi du 6 juillet 1989 réglemente, via son article 6, l’ensemble des critères de décence à respecter pour un logement mis en location. Des normes sont détaillées, concernant notamment la surface habitable du bien, qui doit être d’au moins 9 mètres carrés, ou encore les éléments obligatoires en matière d’énergie et de chauffage.

Depuis le début de l’année 2018, au-delà de respecter les critères mentionnés dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, les logements doivent satisfaire certaines particularités énergétiques. Concrètement, depuis le 1^er janvier 2018, toute habitation mise en location doit disposer d’une étanchéité à l’air suffisante pour être considérée comme étant un logement décent aux normes. Par ailleurs, depuis le 1^er juillet, tout bien loué doit également être doté d’une aération correcte.

Le loyer est encadré par la loi

Toujours dans l’objectif de favoriser le bon fonctionnement du marché immobilier, la loi du 6 juillet 1989 réglemente les conditions de fixation et de variation du loyer. Elle précise quand il vous est possible de modifier le loyer, à savoir une fois par an à l’anniversaire de la date de signature du bail ou à une date convenue entre les parties, mais aussi la hausse maximale que vous pouvez appliquer. Les augmentations de loyer sont indexées sur l’IRL : l’indice de référence des loyers.

Il est important de savoir que, en cas de hausse annuelle du loyer, le propriétaire bailleur a l’obligation de prévenir son locataire par le biais d’une lettre d’augmentation du loyer.

La sous-location

La sous-location est un sujet qui revient souvent au centre des échanges entre bailleurs et locataires, et qui est présent dans la loi du 6 juillet 1989. Bien qu’elle ne soit pas interdite, la sous-location est très encadrée par la loi, qui définit, pour le locataire, la procédure à suivre pour pouvoir sous-louer son logement sans risquer une rupture de bail.

En pratique, le bailleur doit être informé par le locataire, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par huissier de justice, des conditions dans lesquelles le logement est sous-loué. Cette notification doit mentionner le loyer et la durée du sous-bail, entre autres. Le propriétaire doit par ailleurs donner son accord.

Les articles de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à l’entrée et à la sortie d’un locataire

La résiliation du bail

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est certainement le plus connu, par les propriétaires comme les locataires. Il reprend en effet les conditions à respecter dans le cadre d’une résiliation de bail. C’est dans cet article que sont traitées les durées de préavis et les modalités de congé pour vente ou pour reprise, par exemple.

L’article en question prévoit les modalités applicables au préavis classique de trois mois (ou de six mois lorsqu’il s’agit d’une résiliation du bail par le propriétaire), tout en expliquant dans quels cas le préavis du locataire peut être réduit à un mois (accord entre les parties, mutation professionnelle, état de santé, etc.).

L’état des lieux

Les états des lieux d’entrée et de sortie sont des documents qui ne doivent pas être établis à la légère. Pour éviter tout conflit avec votre locataire, la loi du 6 juillet 1989 reprend les pratiques à respecter pour que vous soyez en règle, concernant notamment les modalités de recours à un huissier.

L’article stipule que le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement dans le logement. Il peut également demander à compléter l’état des lieux par l’état des éléments de chauffage lors du premier mois de la période de chauffe dans le logement.

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour louer

La loi du 6 juillet 1989 souligne que la mise en location d’un logement doit être précédée par la réalisation d’un certain nombre de diagnostics immobiliers techniques par le propriétaire. Ces diagnostics, listés dans la loi, comprennent le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état des servitudes risques et d’information sur les sols (ex-ERNMT) et les diagnostics gaz et électricité, en fonction de la zone où se situe le logement et de son âge.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est un élément important, qui vous permet de vous prémunir contre les dégradations éventuelles. Dans le cas où des différences apparaissent entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, vous pouvez retenir une somme relative aux travaux de réparation sur le dépôt de garantie du locataire.

Pour être dans votre droit, il convient de respecter l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui précise le traitement de la caution et qui stipule que le montant de celle-ci ne peut être supérieur à un mois de loyer pour les locations vides. Le dépôt de garantie doit être restitué, déduction faite des sommes nécessaires aux éventuels travaux, dans un délai maximal de deux mois en cas de réparations ou d’un mois en l’absence de dégradations à compter de la remise des clés par le locataire au bailleur.

Les frais d’agence immobilière

La loi du 6 juillet 1989 réglemente beaucoup de paramètres de mise en location d’un logement, dont les frais prélevés par les agences immobilières. Ainsi, il n’est pas possible pour un professionnel de l’immobilier de s’octroyer des commissions supérieures à un certain plafond, qui dépend de la surface louée et de la zone géographique.