Louer son appartement à un locataire en CDI : quelles pièces justificatives demander ?

Louer son appartement à une personne en CDI apparaît comme une évidence pour un propriétaire, pour des questions de stabilité des ressources du locataire et de protection contre les loyers impayés. Mais afin de vérifier la situation professionnelle d’un candidat à la location de son logement, il n’est pas possible de demander n’importe quelles pièces justificatives à un locataire en CDI : un décret de 2015 relatif à la loi Alur fixe précisément la liste des documents pouvant être exigés dans un dossier de location.

Quels documents pour vérifier la situation et les revenus d’un locataire en CDI ?

Afin de minimiser les risques d’impayés, un propriétaire choisit généralement de louer son appartement à un locataire justifiant d’une situation professionnelle stable, touchant un salaire mensuel équivalent à trois ou quatre fois le loyer demandé (charges comprises).

Les pièces relatives à la situation professionnelle

Pour vous assurer qu’un candidat à la location de votre appartement est bien embauché en CDI, vous avez le droit de lui demander de fournir uniquement :

• son contrat de travail ;
• ou une attestation de l’employeur précisant l’emploi, la rémunération, la date d’entrée en fonction et la durée de la période d’essai éventuelle (pour un nouvel emploi, si le contrat n’est pas encore signé).

Les pièces relatives aux revenus

Concernant les justificatifs de ressources, vous pouvez exiger la présentation d’un ou plusieurs documents de la liste suivante dans le dossier de location de votre appartement :

• le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ;
• les trois derniers bulletins de salaire ;
• un justificatif de versement des indemnités, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois (ou un justificatif de l’ouverture des droits émanant de l’organisme payeur) ;
• une simulation de demande d’aide au logement établie par le locataire ou une attestation de simulation de l’organisme payeur ;
• le titre de propriété d’un bien immobilier ou le dernier avis de taxe foncière ;
• un justificatif de revenus fonciers ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Les autres justificatifs à demander à un locataire en CDI et les pièces interdites

Outre les justificatifs de situation professionnelle et de ressources, la loi définit d’autres documents à fournir pour la location d’un logement. Il s’agit des pièces relatives à l’identité et au domicile, mais aussi de celles demandées à la caution du locataire si besoin.

Les pièces relatives à l’identité du locataire en CDI

Afin de vérifier l’identité d’un candidat à la location de votre logement, vous êtes autorisé à ne lui demander qu’une seule pièce d’identité. Celle-ci doit être en cours de validité et comporter une photographie et une signature. Il peut s’agir d’une carte nationale d’identité, d’un passeport ou d’un permis de conduire français ou étranger, ou bien d’une carte de séjour. De même, vous ne pouvez demander qu’un unique justificatif de domicile. Pour en savoir plus avant d’entamer les démarches auprès de vos candidats, retrouvez le détail des pièces justificatives du locataire en CDI sur notre blog.

Les pièces justificatives à demander à la caution du locataire

 Le fait qu’un candidat à la location de votre appartement soit en CDI ne vous empêche pas de lui demander une caution afin de bénéficier d’une protection contre les loyers impayés. En plus de la lettre d’engagement, sachez que la loi fixe une liste exhaustive des justificatifs que vous pouvez exiger au garant de votre locataire. Parmi ces documents, on retrouve notamment :

• une seule pièce d’identité pour une personne physique ;
• un extrait K-bis ou les statuts de la société pour une personne morale, ainsi qu’un justificatif d’identité du représentant de la personne morale ;
• une pièce unique justificative de domicile ;
• un ou plusieurs documents qui justifient des activités professionnelles de la caution parmi une liste définie par la loi ;
• un ou plusieurs documents qui attestent des ressources de la caution parmi une liste définie par la loi.

Les documents exigés de la caution diffèrent quelque peu de la liste des pièces justificatives du locataire en CDI. Par exemple, la dernière quittance de loyer et non les trois dernières suffit pour servir de justificatif de domicile. Quand vous demandez des documents à la caution d’un locataire, référez-vous à la liste complète du décret du 5 novembre 2015 de la loi Alur.

Distinguer deux candidats possédant un bon dossier

Outre les pièces justificatives à demander au locataire en CDI, le premier contact est aussi important si vous êtes en charge de réaliser les visites. Votre ressenti personnel pourra distinguer deux personnes ayant un bon dossier. Certains candidats font aussi parvenir aux propriétaires bailleurs un CV et une lettre de recommandation d’un propriétaire précédent. Ceci n’est en rien obligatoire, mais pourra vous aider à faire un choix dans certaines situations.

Les pièces interdites à demander à un locataire

La liste définie par la loi Alur étant exhaustive, tout document n’y figurant pas est réputé interdit. Ainsi, vous n’êtes en aucun cas autorisé à demander à votre futur locataire une photo d’identité seule, un relevé de compte bancaire ou postal, une carte d’assuré social, une attestation d’absence de crédit en cours, un jugement de divorce ou encore un extrait de casier judiciaire. La législation vous empêche également de réclamer un chèque de réservation pour votre appartement.

Attention, l’exigence d’une pièce non prévue par la loi est passible d’une amende de 3 000 euros pour un particulier et de 15 000 euros pour une personne morale, comme une SCI.

Louer son appartement à un locataire en CDI : attention aux faux documents

Face aux difficultés croissantes pour trouver un logement, notamment dans les zones tendues (Paris en tête), les candidats à la location d’un appartement sont de plus en plus enclins à insérer de faux documents dans leurs dossiers, pour faire croire qu’ils touchent un salaire plus élevé qu’en réalité notamment.

En tant que propriétaire, il est donc essentiel de procéder à quelques vérifications, afin de ne pas vous retrouver avec un locataire en l’apparence sérieux, mais qui ne sera pas en mesure de régler son loyer et ses charges par la suite. Par exemple :

• connectez-vous sur le site des impôts pour vérifier directement l’authenticité de l’avis d’imposition fourni ;
• vérifiez la concordance entre le revenu net mensuel précisé sur les fiches de paie et le revenu imposable déclaré ;
• vérifiez que l’employeur existe bel et bien, en recherchant l’entreprise dans les Pages Jaunes ou en faisant une recherche à partir de son numéro SIREN, présent sur les fiches de paie.

Si vous vous en rendez compte après avoir choisi votre locataire et signé le bail de location, sachez qu’il est toujours possible d’annuler le bail pour cause de faux documents fournis.