Les dispositifs fiscaux pour investir dans l’immobilier neuf : tour d’horizon

Investir dans l’immobilier locatif neuf présente de nombreux atouts. Au-delà de vous permettre de disposer d’un bien sécuritaire, attractif et mis aux normes les plus récentes, ce type d’investissement vous garantit des avantages fiscaux et financiers particulièrement intéressants.

Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel, reconduit jusqu’au 31 décembre 2021, permet à ceux qui investissent dans l’immobilier locatif neuf de profiter d’une réduction d’impôt dont le montant est compris entre 12 % et 21 % du coût total de l’achat du logement neuf et dépend directement de la durée de location choisie. Il s’agit donc d’un dispositif très intéressant sur le plan de la fiscalité. Concrètement, l’avantage fiscal pour le propriétaire bailleur est le suivant :

• 12 % du prix d’achat du bien si ce dernier est loué six ans, avec une réduction d’impôt totale de 36 000 € au maximum (soit 6 000 € au maximum par an) ;
• 18 % s’il est loué 9 ans, avec une réduction d’impôt totale de 54 000 € au maximum ;
• 21 % s’il est loué 12 ans, avec une réduction d’impôt totale de 63 000 € au maximum.

Attention, pour pouvoir profiter du dispositif Pinel, certaines conditions très strictes doivent être remplies :

• le logement neuf doit être situé dans une zone où la demande locative est forte (zones A, A bis ou B1) ;
• il doit être loué dans un délai de 12 mois après son acquisition à un ménage dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, dont le montant dépend de la zone d’habitation ;
• il doit par ailleurs constituer la résidence principale du locataire et respecter un loyer plafonné.

Les autres dispositifs en place

Si la loi Pinel est sans aucun doute le dispositif le plus connu en matière d’avantages fiscaux dans l’immobilier locatif neuf, d’autres dispositifs peuvent également vous intéresser en fonction de votre situation.

Le dispositif Censi-Bouvard

Ce dispositif, valable jusqu’au 31 décembre 2021, concerne uniquement les propriétaires bailleurs qui ont acheté un lot dans une résidence de services (type résidence étudiante, de touristes ou encore médicalisée pour personnes âgées). Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôts sur 9 ans, à hauteur de 11 % du prix d’achat HT du logement dans la limite d’un plafond fixé à 300 000 €. Il garantit aussi le remboursement de la TVA de 20 % dudit bien. Le dispositif Censi-Bouvard permet donc de réduire vos impôts jusqu’à 33 000 € en 9 ans.

En échange de ces avantages fiscaux, le propriétaire bailleur a l’obligation de louer son bien en meublé sans interruption pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence de services. De son côté, ce dernier s’assure de la gestion du bien pendant toute la durée du bail et assure un loyer au bailleur, que le logement soit occupé ou vide.

À noter que seuls les loueurs ayant le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) peuvent bénéficier de ce dispositif.

Le régime de la location meublée

De manière générale, qu’il s’agisse du statut LMNP ou LMP (pour loueur en meublé professionnel), le régime de la location meublée dispose d’avantages fiscaux intéressants. Et cela vaut notamment pour l’immobilier neuf.Selon ce régime, vos loyers sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas comme des revenus fonciers. Dès lors, cela vous permet de réduire votre impôt sur le revenu.

L'exonération de la taxe foncière

En marge de cela, un achat dans le neuf peut aussi vous permettre de profiter d’avantages fiscaux dès la première année au travers d’une exonération de la taxe foncière. Pour ce faire, vous devez effectuer une déclaration auprès du service des impôts du lieu où se situe votre bien immobilier dans les 90 jours qui suivent l’achèvement de votre logement. Vous bénéficierez de l’exonération de votre taxe foncière pour une durée de deux ans généralement (mais cela peut aller jusqu’à 5 ans s’il s’agit de logements économiques en énergie, dans certaines collectivités territoriales), à condition que le maire de la commune valide votre demande. Votre exonération débutera à partir du 1er janvier de l’année qui suit l’achèvement du bien concerné.

Pour que votre demande soit valide, le logement doit être neuf et conforme à la réglementation thermique RT2012. À noter que le maire de la commune où se situe votre logement, qui doit approuver votre demande, peut prendre la décision de l’annuler à tout moment.