L’acte de caution solidaire est un engagement officiel qu’on ne peut résilier, sauf dans certains cas, et que le propriétaire peut mettre en jeu dès le premier loyer impayé. La personne physique ou morale qui se porte garante pour un locataire peut être un parent, un ami, une banque ou un organisme social. Dans cet article, vous trouverez les détails de la caution solidaire sous tous ses angles, de sa signature à sa mise en œuvre, en passant par ses conditions.

PROPRIÉTAIRES, QUELLE GARANTIE VOUS APPORTE LA CAUTION SOLIDAIRE ?

La caution solidaire est-elle obligatoire ?

L'acte de caution solidaire n'est pas obligatoire. Cependant, pour se protéger contre les loyers impayés, un propriétaire bailleur peut en faire la demande auprès de son candidat locataire.

Cette pratique est devenue courante, bien qu'aucune loi ne la rende obligatoire. Cela permet aux locataires ayant de faibles garanties locatives de louer un bien, et donc d'accéder à un logement. Lorsqu'elle ne sert que de garantie, la caution solidaire est sans conséquence. Cela devient plus compliqué dès lors que le locataire cesse de payer ses loyers ou qu'il se trouve dans l'impossibilité de les régler.

Un engagement lourd de conséquences

La personne ou l’organisme qui se porte caution solidaire s’engage devant la loi à payer les dettes locatives de l’occupant du logement. Ces dettes comprennent le loyer et les charges, ainsi que les éventuels intérêts et les frais de remise en état en cas de dégradation du logement loué.

Si le garant est dans l’impossibilité de régler la dette, ses biens et revenus peuvent être saisis à la demande du propriétaire (mais pas ceux du conjoint, sauf s’il s’est également engagé dans un acte à part).

L’acte de caution solidaire est donc une garantie forte pour le propriétaire, et c’est pourquoi de nombreuses agences immobilières l’exigent.

Caution solidaire ou garantie des loyers impayés

Sachez cependant que les bailleurs particuliers ne peuvent pas exiger de garant s’ils ont par ailleurs souscrit une assurance contre les loyers impayés. Aussi, un acte de caution solidaire ne peut-il être exigé si le locataire n’est ni étudiant ni apprenti.

Les bailleurs moraux, quant à eux, ne peuvent demander de caution solidaire aux étudiants bénéficiant d'une bourse de l'enseignement supérieur.

COMMENT RÉDIGER UN ACTE DE CAUTIONNEMENT SOLIDAIRE ?

Validité de l'acte de caution solidaire

Pour que l’acte de caution solidaire soit valide, il doit répondre à quelques critères. Il peut être rédigé et signé sous seing privé, c’est-à-dire en présence des signataires seulement, ou en présence d’un notaire.

Les mentions obligatoires

 L’acte de cautionnement doit comporter un certain nombre de renseignements, obligatoirement complétés à la main par le garant. Ces mentions manuscrites sont :

• le montant du loyer en chiffres et en lettres, ainsi que ses conditions de révision ;
• la durée d’engagement de la caution (s’il y en a une) ;
• la somme maximale de cautionnement ;
• une mention exprimant clairement que la caution a pris connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement ;
• la reproduction de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ».

Attention, si le formulaire de cautionnement ne mentionne pas de durée, le garant peut se désengager à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception.

Annexé au contrat de location, l'acte de cautionnement devient effectif dès sa signature et l'entrée dans les lieux du ou des locataires.

La fin de l'acte de caution solidaire

Le cautionnement prend fin en même temps que le bail, après l'effet du préavis légal donné par le locataire. Toutefois, les dettes sont dues par le locataire et son garant même après la résiliation du bail.

COMMENT METTRE EN ŒUVRE L’ACTE DE CAUTION SOLIDAIRE ?

Une mise en œuvre immédiate

Le propriétaire peut se tourner vers le garant dès le premier loyer impayé. C’est ce que signifie la notion de « solidarité » : l’occupant des lieux et le garant sont également responsables du paiement des sommes dues.

Une procédure bien définie

Contrairement au cas d’une caution simple, le bailleur n’a pas besoin d’envoyer un commandement de payer à l’occupant ou d’intenter une action en justice avant de faire valoir l’acte de caution solidaire.

Inversement, le propriétaire ne peut pas envoyer un commandement de payer au locataire sans en avertir la caution dans les 15 jours qui suivent, sinon, le garant a le droit de refuser de payer. Il est donc important de bien respecter les procédures. De préférence, il vaut mieux s’adresser à son locataire et à son garant via une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

Le règlement de la dette par le garant

Dès qu'il est informé, le garant doit régler le montant du loyer et des charges dus par le locataire. S'il s'agit d'un manquement non volontaire et passager de la part du locataire, le propriétaire bailleur peut décider de continuer à louer son bien à cette personne. Dans le cas où cela devient régulier, une résiliation du bail peut être envisagée, c'est même fortement recommandé. Cependant, si le garant règle les dettes en temps et en heure, le loyer est considéré comme payé.

Le cas d'un garant non solvable

Étudier les documents présentés par le garant est aussi important que la vérification de la solvabilité d'un locataire. Ainsi, en tant que propriétaire bailleur, vous devez vous assurer que les revenus mensuels du garant couvriront le montant du loyer.

Si la personne qui s’est portée caution n’est pas en mesure de régler les sommes en attente, elle peut demander un délai de paiement auprès du Tribunal d’Instance. Si sa situation financière ne permet pas de régler les dettes malgré les délais de paiement accordés, elle peut saisir la commission de surendettement du département où se situe sa résidence.

Quand porter l'affaire devant la justice ?

Si les loyers impayés s'accumulent et que le garant est dans l'impossibilité de les régler, alors il faut agir au plus vite.

L’étape qui suit le contact de la personne qui s’est portée caution solidaire est la saisine du Tribunal de Grande Instance pour obliger le locataire à payer et entamer une procédure d’expulsion. Le locataire pouvant là encore bénéficier de délais, pour payer comme pour quitter le logement, il est préférable pour le propriétaire de récupérer les sommes dues avant d’en arriver là.

Le cas de la clause résolutoire pour non-paiement de loyer

À la vue de tout cela, est-il dans l'intérêt du propriétaire bailleur de louer son bien à un locataire peu fiable ? Pour accélérer la procédure d’expulsion, le bail peut inclure une clause résolutoire qui mettra automatiquement fin au bail en cas de manquements graves du locataire.

Cette clause résolutoire est une garantie supplémentaire qui permet non pas de récupérer les loyers dus, mais de mettre fin au contrat de location. Les loyers impayés seront ensuite récupérés à la suite d'un règlement à l'amiable ou judiciaire.