L’assurance multirisque habitation : une obligation pour le locataire

Lorsque vous louez votre bien, votre locataire doit obligatoirement souscrire une assurance habitation. Celle-ci doit le couvrir des risques dont il serait ou non responsable, et ce, durant toute la durée du bail. Voici ce que vous devez savoir en tant que propriétaire au sujet de l’assurance multirisque habitation que doit souscrire votre locataire. Le point sur ce qu’elle couvre, quand faut-il demander une attestation et que faire si votre locataire n’est pas couvert.

L’importance d’une assurance habitation pour le locataire

L’article 7 alinéa g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre. Une assurance habitation doit couvrir le logement en cas :

• d’incendie ;
• d’explosion ;
• de dégât des eaux.

Une assurance habitation obligatoire sert à assurer le logement en tant que bien immeuble. Cela signifie qu’elle peut être exigée uniquement pour prévenir des risques causés sur ce qui ne peut être déplacé et qui caractérise le logement (murs, sols, plafonds, toit, portes et fenêtres, installations fixes comme les sanitaires…).

Le locataire peut choisir de souscrire une assurance multirisque habitation et souscrire à des garanties supplémentaires, comme :

• les risques de tempête ;
• les catastrophes naturelles ;
• les catastrophes technologiques ;
• les actes de terrorisme ou les attentats.

Toutefois, le locataire n’est pas dans l’obligation d’être couvert contre ces risques, seuls un incendie, une explosion ou un dégât des eaux sont concernés par l’assurance obligatoire pour le locataire.

En cas d’accident (incendie, explosion ou dégât des eaux), l’assurance du locataire couvre les frais de réparation ou de reconstruction. Lorsque le logement est mitoyen ou s’il se trouve dans un immeuble, l’assurance habitation prend en charge tous les dégâts occasionnés dans les logements voisins dès lors que l’origine du sinistre provient du bien assuré.

Il faut noter que l’assurance multirisque habitation ne concerne pas les dégradations immobilières que le locataire aurait causées volontairement dans le bien. Dans ce cas-là, en tant que propriétaire, vous pouvez souscrire une assurance couvrant de tels risques.

Quand faut-il vérifier que le logement est bien assuré ?

L’assurance habitation est exigible pour la location d’un bien non meublé. Elle n’est pas obligatoire pour les :

• locations saisonnières ;
• locations meublées ;
• logements de fonction.

La loi oblige le locataire à souscrire une assurance habitation dès l’entrée dans les lieux. En tant que propriétaire, vous êtes en droit d’exiger une attestation d’assurance habitation dès la remise des clés. Cette clause figurant sur le contrat de location ne peut être ignorée par le locataire. Une fois le locataire en règle et installé dans le logement, vous pouvez vérifier que le bien est assuré, et cela :

• chaque année, à la date anniversaire de la signature du bail ;
• lors du renouvellement du bail.

Pour prouver que le bien est assuré, il suffit au locataire de présenter une attestation d’assurance habitation stipulant la période couverte par le contrat. En cas de refus de présentation, vous pouvez prendre des mesures pour :

• souscrire une assurance à la place du locataire ;
• mettre un terme au contrat de location pour motif légitime et sérieux.

Que faire en cas de défaut d’assurance multirisque habitation ?

La loi Alur du 24 mars 2014 est venue modifier l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Désormais, en tant que bailleur, vous disposez de deux solutions en cas de refus du locataire d’assurer le logement.

Avant toute action, vous devez envoyer au locataire une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception l’informant qu’il ne respecte pas l’une des clauses du bail. Si le locataire n’a pas présenté une attestation d’assurance en bonne et due forme un mois après la réception du courrier, le bien peut être considéré comme non assuré. Vous pouvez dès lors :

• assurer vous-même le logement et ajouter le coût de la prime annuelle au montant du loyer. Le montant est récupérable par ajout de 1/12^e de la prime sur le loyer mensuel;
• résilier le bail pour défaut d’assurance. Une clause doit prévoir la résiliation du contrat de location en cas de refus du locataire d’assurer le bien.

En cas de défaut d’assurance habitation de la part du locataire, il est important de prendre rapidement des mesures. En effet, si aucune assurance ne couvre le logement alors que survient un sinistre, les dégâts occasionnés seraient entièrement à la charge du locataire. Les recours face à une telle situation peuvent durer longtemps et les rapports locatifs pourraient en être lourdement affectés. De plus, le bien ne serait pas remis en état pendant d’éventuelles procédures de dédommagement.