Louer son appartement : quelles assurances souscrire ?

Il existe plusieurs types d’assurances pour un appartement. Ceci car aucun logement n’est à l’abri de sinistres, qu’il s’agisse d’incendie, d’explosion ou de dégât des eaux, et que louer un bien peut impliquer des pertes financières si le locataire ne paye plus son loyer et ses charges. Quelles assurances doit souscrire un propriétaire bailleur pour se protéger de ces risques ? Le point sur les différentes assurances du bailleur, obligatoires et optionnelles.

L’ASSURANCE MULTIRISQUE HABITATION, PRINCIPALE ASSURANCE POUR UN APPARTEMENT

L’assurance habitation, une obligation pour le locataire

Selon la loi, c’est le locataire, et non le propriétaire, qui a la charge de la réparation des dommages causés par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. Le bailleur n’a donc aucune obligation de souscrire une assurance multirisque habitation couvrant ces risques pour le logement loué : c’est au locataire de le faire.

Le cas du logement meublé

L’obligation d’assurance par l’occupant ne concerne pas les logements meublés ni les locations saisonnières. Dans ces cas, le propriétaire peut choisir d’assurer le logement par ses soins, sans toutefois y être obligé, ou laisser cette charge au locataire. Dans la deuxième situation, une clause imposant la souscription d’une assurance par le locataire doit être intégrée au contrat de location.

Si le propriétaire prend en charge l’assurance de l’appartement, ce qui est souvent le cas pour la location meublée de courte durée, il doit alors souscrire une assurance « pour le compte de qui il appartiendra ». Il s’agit d’un type d’assurance multirisque habitation qui couvre les locataires successifs du logement quant aux risques locatifs. Si la cotisation liée à cette assurance du bailleur est réglée par le propriétaire, il reste libre de la répercuter sur le loyer.

LES ASSURANCES DU PROPRIÉTAIRE BAILLEUR CONTRE LES LOYERS IMPAYÉS

La garantie loyers impayés (GLI)

Afin d’être couvert contre les risques de non-paiement du loyer et des charges, un propriétaire peut souscrire une garantie loyers impayés (GLI). Bien qu’optionnelle, cette assurance du propriétaire bailleur peut se révéler très utile, car elle lui évite de se retrouver dans des situations difficiles d’un point de vue financier.

Une assurance garantie loyers impayés :

• garantit les revenus locatifs(loyers et charges) en cas d’impayés, quel que soit le motif de non-paiement ;
• couvre les dégradations immobilières constatées au départ du locataire si le coût des réparations excède le montant du dépôt de garantie ;
• couvre les frais de contentieux si une action en justice doit être intentée pour expulser un locataire, récupérer des sommes impayées ou obtenir un dédommagement en cas de détériorations ;
• garantit une indemnisation en cas d’inoccupation temporaire du logement, pour cause de départ prématuré ou de décès du locataire par exemple.

En outre, une assurance loyer impayé procure une protection juridique au bailleur en cas de litige lié au bail.

Le coût d’une assurance loyers impayés peut atteindre jusqu’à 4 % du loyer. Chez E-Gérance, nous proposons une assurance loyers impayés à partir de 2,40 % TTC du montant du loyer, charges comprises.

Sachez cependant que la souscription d’une assurance loyers impayés implique d’avoir affaire à un locataire solvable (dont les revenus sont égaux à trois fois le montant du loyer et des charges, en général). Par ailleurs, la GLI est incompatible avec le recours à une caution (sauf si le locataire est apprenti ou étudiant). Si le garant est la solution la plus connue des bailleurs et la plus simple à mettre en œuvre pour sécuriser vos revenus locatifs, il ne constitue pas une protection infaillible. En effet, il n’est pas certain que la personne qui s’est portée caution pour le locataire soit en mesure de vous rembourser en cas d’impayé : il se peut qu’elle rencontre elle-même des difficultés financières, qu’elle se montre de mauvaise foi, voire qu’elle soit introuvable. En ce sens, même si elle implique des frais, la garantie loyer impayé est une option plus sûre.

La garantie VISALE

Si un locataire ne dispose pas des revenus imposés par les assureurs pour la souscription d’une garantie des loyers impayés, il est possible de se tourner vers le dispositif VISALE, en vigueur depuis janvier 2016.

Il s’agit d’une garantie loyers impayés assurée par l’État pendant toute la durée du bail, accessible :

• aux jeunes jusqu’à 30 ans ;
• aux salariés en situation précaire (titulaires d’un CDD, d’un contrat d’intérim ou encore en période d’essai de CDI) jusqu’à 6 mois après leur prise de fonction ;
• aux salariés en mutation professionnelle jusqu’à 6 mois après leur mutation.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN, la garantie VISALE peut aussi être demandée par les personnes ayant signé un bail mobilité. Il s’agit d’un nouveau type de contrat de location destiné aux étudiants et aux personnes en mobilité professionnelle, allant de 1 à 10 mois, ne pouvant être ni renouvelé ni reconduit.

La garantie VISALE concerne les logements dont le loyer mensuel ne dépasse pas 1 500 € en Île-de-France et 1 300 € dans le reste de la France (800 € en Île-de-France et 600 € dans le reste de la France pour les étudiants et personnes en alternance sans justification de ressources).

Entièrement gratuite pour les deux parties, la garantie VISALE est à demander par le locataire avant la signature du contrat de location. Elle n’est compatible ni avec un garant ni avec une GLI classique.

RESPONSABILITÉ CIVILE ET ASSURANCE PROPRIÉTAIRE NON OCCUPANT (PNO)

L’importance d’une assurance responsabilité civile pour un propriétaire

Un propriétaire est tenu de louer son appartement en bon état et d’effectuer les réparations d’entretien nécessaires en cours de bail. Si le locataire est victime d’un préjudice lié à un vice caché ou un défaut d’entretien, la responsabilité du propriétaire peut être engagée vis-à-vis du locataire. Par ailleurs, un bailleur peut être tenu responsable des dégâts qu’un incendie ou un dégât des eaux dû à son locataire a occasionnés chez des voisins.

Pour ces raisons, la loi impose la souscription d’une assurance responsabilité civile pour les bailleurs dont l’appartement se situe dans une copropriété. Pour les propriétaires de logements individuels, cette assurance reste facultative, mais vivement conseillée.

L’assurance propriétaire non occupant

Pour assurer sa responsabilité civile, le bailleur peut souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO). Il s’agit d’une solution d’assurance pour propriétaire bailleur, qui protège l’appartement contre les sinistres non couverts par l’assurance habitation du locataire, par l’assurance de la copropriété ou survenus lorsque logement est vacant. Complète, l’assurance PNO inclut une garantie responsabilité civile assortie de garanties complémentaires.

Une assurance PNO couvre typiquement, en plus de la responsabilité civile :

• les incendies et dégâts des eaux ;
• les accidents électriques ;
• le bris de glace ;
• le vol et le vandalisme ;
• les catastrophes naturelles et technologiques ;
• les événements liés au terrorisme ;
• les effondrements ;
• la défense pénale du bailleur.

EN CONCLUSION

Si la seule assurance bailleur obligatoire est l’assurance responsabilité civile dans le cas d’un logement en copropriété, l’ensemble des assurances accessibles aux propriétaires ont leur intérêt : souscrire une assurance Garantie des Loyers Impayés et une assurance Propriétaire Non Occupant permet de louer son appartement en toute quiétude, tout en protégeant au maximum son investissement locatif.