Augmentation des loyers : ce que la loi prévoit

En France, les loyers sont encadrés par différents dispositifs, qui empêchent les propriétaires bailleurs de fixer librement leurs prix. Pour les logements d’habitation du secteur privé – vides ou meublés – deux lois s’appliquent : la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur de 2014. Cette législation offre certaines occasions au bailleur d’augmenter son loyer, dans des circonstances et selon des conditions très strictes. Pour comprendre le plafonnement des loyers en France, voici quelques explications.

Augmentation du loyer en cours de bail

En France, les loyers sont encadrés par différents dispositifs, qui permettent aux propriétaires bailleurs d’augmenter le loyer d’un bien loué. Pour les logements d’habitation du secteur privé — vides ou meublés — la révision du loyer est encadrée par deux lois : celle du 6 juillet 1989 et la loi Alur de 2014. Cette législation offre certaines occasions au bailleur d’augmenter son loyer, dans des circonstances et selon des conditions très strictes. Pour comprendre le plafonnement des loyers en France, voici quelques explications.

La loi du 6 juillet 1989 permet l’augmentation du loyer en cours de bail, sur le principe de l’indexation : si le contrat de location inclut une clause de révision, le propriétaire a la possibilité d’augmenter le loyer tous les ans, à la date anniversaire de la signature du bail (ou à la date spécifiée dans le contrat). Cette révision est basée sur l’indice de référence des loyers (IRL), publié par l’INSEE tous les trimestres, lui-même calculé en fonction de l’évolution des prix à la consommation.

Le calcul du loyer révisé se fait de façon très simple. Il suffit de prendre le montant du loyer actuel hors charges et de le multiplier par l’IRL en vigueur à la date anniversaire du contrat. Reste alors à diviser le montant obtenu par l’IRL en vigueur à la même période l’année précédente. Attention, le propriétaire dispose d’un an pour demander la revalorisation du loyer. Passé ce délai, plus aucune indexation sur l’année écoulée n’est possible.

Pour informer le locataire que le montant du loyer a été révisé, le propriétaire bailleur doit lui envoyer une lettre l’informant de l’augmentation du loyer. Celle-ci doit comprendre les coordonnées de chaque partie, mais aussi le nouveau montant du loyer et la date à laquelle la révision prendra effet.

AUGMENTATION DU LOYER EN DÉBUT DE BAIL OU AU RENOUVELLEMENT DU CONTRAT DE LOCATION

En dehors des zones d’encadrement des loyers prévues par la loi Alur, dites "zones tendues", un bailleur peut réévaluer le loyer de son logement après le départ d’un locataire, lorsqu’il signe un bail avec un nouvel occupant. Il est alors libre de fixer le montant du loyer, sans tenir compte ni de l’ancien loyer ni de l’indice de référence. 

Il est également possible d’augmenter le loyer lors du renouvellement du bail, dans le cas où celui-ci est manifestement sous-évalué. Une procédure très stricte doit être suivie par le propriétaire s’il souhaite relever son loyer au niveau du marché locatif. Il doit envoyer, six mois avant la fin du bail, une lettre recommandée avec accusé de réception à son locataire. Ce courrier doit préciser le montant du nouveau loyer proposé et comporter une liste de tarifs pratiqués dans des logements comparables situés dans le voisinage pris en référence, afin d’étayer la demande. Le locataire dispose de deux mois pour accepter ou refuser. En cas de refus ou d’absence de réponse au terme de ce délai, le propriétaire bailleur peut se tourner vers la Commission départementale de conciliation, dont le rôle est de parvenir à un accord entre les deux parties. Le tribunal peut éventuellement être saisi, si le désaccord persiste. Précision importante : la hausse des loyers selon cette procédure ne s’opère pas d’un seul coup, mais elle est étalée dans le temps.

L’ENCADREMENT DES LOYERS DANS LES ZONES TENDUES

1^re mise en location

Dans les zones tendues, lorsqu’un bien est loué pour la première fois, le propriétaire bailleur peut fixer librement le loyer. Cela est aussi vrai lorsqu’un logement inoccupé depuis plus de 18 mois est remis à la location.  

Remise en location ou renouvellement de bail

Dans le cadre de la loi Alur de 2014, un double encadrement des loyers a été mis en place dans les "zones tendues", c’est-à-dire les zones de plus de 50 000 habitants, où il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logement. Quelque 1 500 villes de France sont concernées, dont Lyon, Marseille, Lille, Grenoble ou encore Bordeaux.

Dans ces villes, le loyer d’un logement loué vide ou meublé est plafonné lorsque : 

• Le bien est remis en location et un bail est signé avec un nouveau locataire ;
• Le contrat de location est renouvelé (avec le même locataire).

Ainsi, en cas de remise en location d’un logement au sein de ces zones, l’augmentation du loyer reste plafonnée à la variation de l’indice de référence des loyers. Cela est vrai uniquement si le loyer n’a pas déjà fait l’objet au cours des 12 derniers mois d’une indexation. Il existe deux exceptions :

• Si le propriétaire a réalisé, depuis la fin du bail précédent, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité du logement, il peut augmenter le loyer dans la limite de 15 % du coût réel des travaux TTC ;
• Si le propriétaire prouve que le loyer est sous-évalué, il peut l’augmenter, mais cette hausse reste limitée à la moitié de la différence entre le loyer de référence et le loyer précédent.

Dans tous les cas, le nouveau loyer ne peut pas être supérieur au montant du loyer de référence majoré, déterminé chaque année par arrêté préfectoral en fonction des villes et quartiers.

Par ailleurs, il est possible pour le propriétaire d’un logement en zone tendue d’augmenter le loyer au renouvellement du bail, seulement dans les deux cas précisés ci-dessus et suivant les mêmes conditions. 

Augmentation du loyer À Paris

La révision du loyer à Paris

Dans la capitale, la révision du loyer à la hausse peut être soumise à un loyer de référence majoré ou minoré. Le loyer de référence majoré représente le loyer maximum qui peut être demandé pour un bien soumis à l’encadrement des loyers. Il s’agit du loyer médian de référence majoré de 20 %. Le loyer de référence minoré correspond quant à lui au loyer de référence -30 %.

Lors d’une première mise en location, le loyer de base (sans les charges et sans un éventuel complément de loyer) doit être inférieur ou égal au loyer de référence majoré au moment de la signature du bail.

Pour un renouvellement de bail, le nouveau loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence minoré pratiqué au moment où le propriétaire bailleur informe son locataire.

Cela est valable pour tous les contrats de location signés ou renouvelés après le 30 juin 2019. 

Les loyers de référence

Il existe plusieurs loyers de référence, ils dépendent de plusieurs critères :

• La zone géographique du bien ;
• Si le logement est loué vide ou meublé ;
• Le nombre de pièces ;
• L’année de construction du bien.

Le complément de loyer 

Un complément de loyer peut être ajouté au loyer de base lorsque le bien possède une caractéristique de localisation (vue exceptionnelle sur un monument historique par exemple) ou de confort (terrasse ou jardin, équipement luxueux, parking privé, etc.) qui lui apportent une valeur supplémentaire.

Ceci doit figurer dans le contrat de location et la notion de « complément de loyer » doit être justifiée. Un appartement neuf ou la mise à disposition d’une piscine (comprise dans les charges) ne constituent pas un motif de complément de loyer, par exemple.

Que ce soit pour un bien situé en zone tendue ou non, la loi offre donc un cadre bien précis en ce qui concerne l’augmentation des loyers. Chaque propriétaire bailleur doit s’y conformer et se renseigner sur les évolutions légales dès qu’il propose un nouveau bien à la location.