Tout ce qu’il faut savoir pour bien remplir son bail de location

Indispensable pour permettre toute location d’un logement non meublé ou meublé, l’étape de la rédaction du bail de location ne doit pas être prise à la légère. Depuis août 2015, celui-ci doit en effet être conforme à un contrat type réglementaire, en faisant figurer certaines informations obligatoires, certaines options facultatives et en intégrant tous les documents nécessaires en annexe pour formaliser au mieux les relations entre le bailleur et le locataire.

Les informations obligatoires qui figurent dans le bail de location

En matière de location, le bail est le contrat qui matérialise les droits et les obligations du propriétaire bailleur et du locataire. Pour qu’il soit valide, il doit être conforme au contrat de bail type de la loi Alur et notamment comporter plusieurs informations indispensables.

Les informations indispensables pour tout bail de location

Depuis ce mois de mars 2020, quel que soit le logement loué, l’utilisation du modèle de bail type prévu par la loi implique de mentionner les informations obligatoires suivantes dans le contrat de location :

• le nom et l’adresse du propriétaire bailleur ;
• le nom et l’adresse du ou des locataires ;
• l’adresse du logement mis en location ;
• la nature du bien loué et la description de ses équipements à usage privatif et commun : maison ou appartement, étage, nombre de pièces, présence d’un jardin et/ou d’un garage, description des parties communes, etc. ;
• la consistance du logement et sa destination : habitation, activité professionnelle ou mixte ;
• le montant du loyer ainsi que la modalité de paiement (chèque, virement, etc.) et les modalités de révision éventuelles ;
• le mode de paiement des charges récupérables ;
• la date de prise d’effet du bail de location et sa durée ;
• la surface habitable du logement ;
• la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location ou dernier renouvellement ;
• le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s’il a quitté le logement depuis moins de 18 mois).

Les informations obligatoires supplémentaires dans certains cas spéciaux

Dans le cas où le logement loué est situé dans une ville où l’encadrement des loyers est en vigueur (Paris, Lille, Hellemmes, Lomme), le bail de location doit contenir quelques informations supplémentaires :

• le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré ;
• le montant et les justifications du complément de loyer, si nécessaire.

Si le propriétaire bailleur fait appel à un professionnel pour gérer la location de son bien immobilier, alors le bail de location doit également contenir les points suivants :

• les règles relatives au partage des frais ;
• les montants des plafonds de facturation applicables au locataire.

Le cas du bail mobilité

Le « bail mobilité » est un nouveau type de contrat de location qui engage le propriétaire d’un logement meublé et le locataire sur une durée très courte et non renouvelable. Il doit contenir quelques informations spécifiques, notamment :

• la mention spécifique du bail mobilité citant le texte de loi concerné ;
• le motif justifiant le droit à un bail mobilité ;
• la phrase indiquant que le propriétaire a interdiction d’exiger le versement d’un dépôt de garantie.

Les autres informations à mentionner ou non dans le bail

En marge des informations obligatoires citées, des clauses facultatives peuvent trouver leur place dans le bail de location. C’est le cas pour :

• le montant du dépôt de garantie, s’il est prévu ;
• la mention d’une durée de location plus longue que la durée minimale légale ;
• la réalisation de travaux d’amélioration du logement en contrepartie d’une majoration de loyer ;
• etc.

Vous pouvez jouer les clauses facultatives de votre choix, tant qu’elles sont conformes à la loi. Mais si vous décidez d’intégrer des mentions facultatives dans le bail de location, prenez garde à n’inscrire aucune clause dite abusive. Par exemple, interdire au locataire d’aménager les lieux selon ses goûts, imposer le prélèvement automatique pour le règlement du loyer ou encore bannir la possession d’un animal de compagnie ou le droit de fumer dans le logement font partie des clauses qui ne peuvent absolument pas figurer sur le contrat de location.

Les annexes à joindre au bail de location

Les documents nécessaires en annexe pour que le bail de location soit valide sont les suivants :

• le dossier de diagnostic technique (DDT), qui contient les différents diagnostics immobiliers obligatoires ;
• l’état des lieux d’entrée ;
• une notice d’information définissant les droits et devoirs des deux parties du contrat ;
• la liste des équipements d’accès aux technologies de l’information présents dans le bien loué (fibre, câble, prises téléphoniques, etc.) ;
• une attestation d’assurance habitation, qui doit être souscrite par le locataire.

Dans le cas d’une location meublée, une annexe au bail de location doit par ailleurs être consacrée à l’inventaire détaillé de l’ensemble du mobilier présent dans le logement (et de son état précis) au moment de l’entrée du locataire.

D’autres documents peuvent également être nécessaires, en fonction du type de bien loué ou du profil du locataire : immeuble en copropriété, garant, logement situé en zone d’habitat dégradé. À chaque situation ses annexes spécifiques !