Surface habitable : qu’est-ce que c’est et comment la calculer ?

Lors de la mise en location d’un appartement, en tant que propriétaire bailleur, vous êtes amené à calculer la surface habitable de votre bien. Ceci afin d’informer clairement les locataires de la surface réellement disponible à l’habitation dans le bien. À quoi correspond exactement la surface habitable ? Comment est-elle calculée ? Quelles sont les sanctions en cas d’erreur de métrage ? E-Gérance vous répond.

La surface habitable d'un logement, c’est quoi ?

Surface habitable : définition

Selon l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, la surface habitable représente la somme des surfaces au sol de chaque pièce. À cette somme, on retire les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. En résumé, il s’agit de l’espace effectivement habitable au sein du logement.

Métrage loi Carrez et métrage loi Boutin

On distingue deux types de surfaces habitables, qui diffèrent dans leur calcul et dépendent de la nature de l’opération immobilière dont le logement fait l’objet (vente ou location).

Le métrage loi Carrez, qui correspond en réalité à la surface privative du logement, s’applique uniquement dans le cadre de la vente d’un logement en copropriété. Cette surface, qui doit figurer sur l’acte authentique de vente, est en pratique mentionnée dès l’annonce de vente de l’appartement. Elle fait d’ailleurs l’objet d’un diagnostic technique obligatoire en cas de vente. Dans le cas où vous achetez un bien en copropriété afin de le mettre en location, ce document sera donc porté à votre connaissance au moment de l’achat.

Le métrage loi Boutin, qui correspond effectivement à la notion de "surface habitable", concerne les biens loués à titre de résidence principale. Depuis la loi Alur de 2014, la surface habitable doit figurer dans tout nouveau contrat de location vide ou meublé.

Comment s’effectue le calcul de la surface habitable d’un logement ?

Les annexes et éléments exclus du calcul de la surface habitable

Comme l’indique la définition citée plus haut, le calcul de la surface habitable s’effectue en soustrayant la surface occupée par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres de la surface au sol totale du logement. On obtient alors la surface nette habitable du logement. Autrefois appelée surface hors œuvre nette, elle est désormais remplacée par le terme "surface de plancher", défini par l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme.

Certains éléments et annexes du logement doivent cependant être retirés du calcul. Ceux-ci diffèrent entre le métrage loi Carrez et la surface habitable en loi Boutin.

La surface Carrez exclut les annexes telles que :

• Balcons
• Terrasses
• Caves
• Jardins,
• Parties communes
• Emplacements de parking
• Parties des locaux dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80 mètre
• Locaux dont la superficie est inférieure à 8 mètres carrés

Tous les éléments listés ci-dessus ne sont donc pas pris en compte lors du calcul de la surface habitable d’un logement faisant partie d’un immeuble en copropriété.

Sachez que certains éléments sont pris en compte même si leur surface est inférieure à 8 mètres carrés, comme :

• les WC ;
• les débarras (cellier, buanderie…) ;
• les rangements (placards, dressings…).

Si le logement dispose de combles aménagés dont la hauteur ne dépasse pas 1,80 mètre, alors cette pièce ne peut pas être prise en compte dans le calcul de la surface habitable en Loi Carrez.

Notez que la surface loi Carrez s’applique uniquement pour les logements en copropriété. Les biens indépendants ne sont pas concernés par ce mode de calcul.

La surface habitable en loi Boutin est plus restrictive que la surface Carrez, elle est donc généralement inférieure à cette dernière pour un même logement. En plus des éléments précités, elle exclut :

• Les sous-sols autres que les caves, garages et parkings
• Les combles non aménagés
• Les greniers
• Les réserves
• Les remises
• Les loggias
• Les vérandas

Faut-il passer par un professionnel pour calculer la surface habitable ?

Que vous ayez besoin de calculer la surface Carrez dans le cadre de la vente d’un appartement en copropriété ou la surface habitable pour une location, il est toujours préférable de faire appel à un géomètre expert. Cela vous aidera à prévenir de futurs contentieux, en évitant les erreurs de calcul et d’appréciation. Il n’est en effet pas toujours facile de savoir si une annexe est à prendre en compte ou non dans le calcul de la surface habitable et un professionnel disposera toujours d’outils plus adéquats que vous pour procéder aux mesures.

Pour trouver un géomètre expert près de chez vous, n’hésitez pas à profiter de notre service de commande de diagnostic immobilier. 

Les risques en cas d’erreur de calcul de la surface habitable

Des erreurs dans le calcul de la surface habitable peuvent avoir de lourdes conséquences financières. En effet, l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose au propriétaire bailleur de mentionner la surface habitable du logement dans le contrat de location. Dans le cas où la surface est erronée et surestimée, le locataire peut demander au propriétaire de baisser le montant du loyer. Des sanctions sont d’ailleurs prévues pour empêcher les propriétaires de surévaluer la surface d’un bien en location.

Le cas de la surface Carrez

Il existe une marge de tolérance de 5 % par rapport à la surface privative réelle du logement pour la surface Carrez. Ainsi, si vous constatez une fois le bien acheté que la surface annoncée sur l’acte authentique est supérieure de plus de 5 % à la surface Carrez réelle, vous pouvez saisir le tribunal. C’est auprès de ce dernier que vous serez en droit de demander une diminution du prix de vente. Cette diminution se fera au prorata des mètres carrés manquants. Toutefois, vous disposez d’un délai d’un an suivant la conclusion de la vente pour contester la surface habitable du logement.

Le cas de la surface habitable erronée pour une location

La loi Alur du 24 mars 2014 a instauré une sanction similaire à celle existant pour la loi Carrez en location. Ainsi, lorsque le locataire constate que la surface habitable du logement est différente de celle notée sur le bail, alors il est en droit de demander un recours. La diminution du montant du loyer devra alors être proportionnelle à l’écart constaté entre la surface habitable indiquée dans le contrat de location et la surface réelle.

Toutefois, pour que cela soit effectif et accordé par le tribunal, il faut que la différence représente plus d’un vingtième de la surface initialement établie. Dans le cas où l’erreur porte sur quelques mètres carrés, les poursuites pourraient s’avérer inutiles.

Si votre locataire vous fait part d’une différence importante, alors, il pourra vous proposer de régler cela à l’amiable ou devant le tribunal.