DANS QUELS CAS PROCÉDER À LA RÉSILIATION D’UN BAIL DE LOCATION ?

Il existe de nombreuses raisons de résilier un bail avant son échéance : des événements heureux (mariage, nouvel emploi, naissance) ou malheureux (décès, séparation, chômage) peuvent ainsi pousser un locataire à déménager. Or, s’il est vrai que, dans ce domaine, la loi offre beaucoup plus de marge de manœuvre au locataire qu’au propriétaire, il existe néanmoins de nombreuses règles de formes et de procédures à suivre pour l’un comme pour l’autre. Pour bien les comprendre et ne pas faire d’erreur, voici un tour d’horizon des conditions à respecter pour résilier son bail.

LOCATAIRE, COMMENT RÉSILIER VOTRE BAIL DE LOCATION ?

La loi est beaucoup moins contraignante pour un locataire qui souhaite résilier son bail de location que pour un propriétaire. En effet, pour un bail d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de résilier son bail à n’importe quel moment, sans avoir à motiver sa décision. Cette règle est la même pour les logements vides et pour les logements meublés. Cependant, le délai de préavis est différent dans les deux cas.

Résiliation du bail de location pour un logement vide

Dans le cas d’une location vide, le locataire peut demander la résiliation du bail à tout moment avec un préavis de trois mois, jour pour jour. La loi Alur de 2014 et la loi Macron de 2015 prévoient cependant de nombreuses situations où ce préavis peut être réduit à un mois, jour pour jour, en cas de :

• logements HLM ;
• logements situés en « zone tendue » (des zones urbaines de plus de 50 000 habitants où la demande dépasse l’offre de logement) ;
• perte involontaire d’emploi du locataire ;
• première embauche.

Les locataires percevant le RSA ou dont l’état de santé exige un déménagement bénéficient également du préavis d’un mois. De même, les locataires titulaires de l’allocation adulte handicapé (AAH) peuvent demander une résiliation du bail de location en donnant seulement un mois de préavis.

Le cas d’un contrat de location pour un logement meublé

Dans le cas d’une location meublée, le délai de préavis de résiliation du bail est fixé à un mois, et ce, dans tous les cas.

Pour donner congé, le locataire doit envoyer à son propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception ou le signifier par acte d’huissier. Il peut également la délivrer en main propre contre un récépissé ou un émargement prouvant que le propriétaire a bien réceptionné la lettre.

Attention cependant : c’est la date de la première présentation du courrier par La Poste ou l’huissier de justice qui marque le début du préavis, et non la date d’envoi.

PROPRIÉTAIRE, DANS QUELS CAS RÉSILIER LE BAIL ?

Ce que dit la loi

Pour le propriétaire, la résiliation du bail est beaucoup plus compliquée. En effet, il ne peut prétendre à la résiliation d’un bail de location qu’à l’issue de ce dernier, et pour seulement trois motifs bien précis, désignés par la loi du 6 juillet 1989 :

• si le propriétaire souhaite revendre le bien (on appelle cela le congé propriétaire pour vendre). Dans ce cas, le locataire reste prioritaire pour racheter le logement pendant deux mois ;
• le bailleur a également le droit de résilier le bail s’il souhaite lui-même occuper le logement ou s’il souhaite y loger un parent proche (« congé pour habiter »). On parle ici de « reprise du bien » ;
• il est possible de résilier le bail en cas de « motif légitime et sérieux ». Ce motif, apprécié par le tribunal, peut prendre la forme d’un paiement tardif des loyers par le locataire, de troubles de voisinage (anormaux et avérés et dont le locataire est seul fautif), d’une restructuration de l’immeuble, etc.

Le délai du préavis

En tant que propriétaire bailleur, vous êtes tenu de notifier le congé en envoyant à votre locataire une lettre recommandée avec accusé de réception (ou par acte d’huissier ou remise en main propre avec un reçu) au moins six mois avant le terme du bail, en expliquant précisément vos raisons.

En effet, la loi vous oblige à motiver votre choix de reprise. Ainsi, dans la lettre de congé donnée à votre locataire, vous devez expliquer en quoi le logement repris répond à des besoins personnels ou familiaux. Séparation, vente du bien principal et bien plus peuvent être des raisons expliquant le besoin de reprendre le bien loué pour y habiter.

Ce délai de préavis peut être ramené à trois mois dans les logements meublés. Attention cependant aux fraudes : la loi Alur prévoit de lourdes amendes si les raisons données par le propriétaire se révèlent mensongères. En effet, le locataire contraint de quitter le logement au terme du préavis donné par son propriétaire peut exiger des preuves montrant que le motif de résiliation invoqué par le propriétaire est réel.

Quand faire jouer une clause résolutoire ?

Enfin, il existe dans la majorité des baux locatifs ce que l’on appelle une clause résolutoire : cette clause prévoit la résiliation quasi automatique du bail à tout moment si le locataire ne remplit pas ses engagements :

• loyers et charges impayés ;
• dépôt de garantie impayé.

Pour la mettre en œuvre, le propriétaire doit adresser au locataire un commandement de payer délivré par huissier : le locataire a alors deux mois pour régler sa situation avant la résolution du bail par décision juridique.

Ceci est valable uniquement dans le cas où une clause résolutoire est ajoutée dans le contrat de location. Dans le cas contraire, il faut engager une procédure longue et coûteuse. Cela montre l’importance de bien rédiger le bail au moment de la mise en location de votre bien.

RÉSILIER SON BAIL SANS PRÉAVIS, EST-CE POSSIBLE ?

La résiliation du bail de location sans préavis est seulement possible pour les locataires. Le propriétaire bailleur ne peut en bénéficier, et ce, même si le locataire manque à ses obligations et ne respecte pas une clause résolutoire. En effet, dans ce cas, le propriétaire bailleur doit laisser au locataire le temps de régler la situation et lui accorder un délai de :

• deux mois pour s’acquitter du montant des loyers impayés;
• un mois pour présenter une attestation d’assurance habitation.

Ainsi, la loi Alur prévoit la possibilité de résilier son bail sans préavis dans les cas où le propriétaire manquerait à son obligation de fournir un logement salubre et décent.

Des manquements graves à cette obligation tels qu’une coupure d’eau pendant plusieurs mois, des installations électriques dangereuses pour les locataires ou autres justifient ainsi le départ du locataire sans préavis.

Dans ce cas, le locataire doit d’abord avertir le bailleur et demander la réparation des désordres. En l’absence de réaction sérieuse, le locataire peut alors envoyer une lettre de congé par recommandé avec accusé de réception, accompagnée des preuves de l’insalubrité du bien (photos, état des lieux, certificat médical…) avant de quitter le logement. Toutefois, il doit s’acquitter du montant du loyer et des charges prévues dans le contrat de location jusqu’à son départ. En cas de départ avant l’échéance d’une période (au milieu du mois, par exemple), il est redevable du montant dû au prorata temporis.