Caution, garant et dépôt de garantie : les différences

En tant que propriétaire bailleur, il est très important de maîtriser les différentes notions autour de la relation avec un locataire. Les termes caution simple ou caution solidaire, garant ou encore dépôt de garantie ne désignent pas la même chose ! Réussir à faire la distinction entre chacun vous aidera à assurer une meilleure gestion locative de votre investissement immobilier. Pour cela, E-Gérance vous expose les différences autour des garanties d’un contrat de location, ainsi que les lois en vigueur.

Caution, garant et dépôt de garantie : comprendre les différentes garanties locatives

Pour diminuer le risque d’un investissement locatif, et notamment celui de devoir faire face à des loyers impayés, vous avez à votre disposition un panel de solutions. Il faut savoir que la caution d’un appartement et le dépôt de garantie sont les deux principaux moyens d’optimiser vos chances de percevoir vos loyers et de vous prémunir contre les risques de dégradation dans le logement.

Différence entre caution solidaire et caution simple

La caution est l’acte qui désigne qu’un tiers se porte garant pour le locataire et s'engage à pallier aux éventuelles défaillances de celui-ci au regard de ses obligations locatives. Un acte de cautionnement peut être de deux natures différentes : simple ou solidaire. 

• Dans le cas d’une caution simple, le signataire de l’acte peut évoquer le "bénéfice de discussion". Grâce à ce dernier, en cas de loyers impayés, le propriétaire doit mettre en œuvre toutes les procédures existantes pour recouvrer les sommes dues auprès du locataire avant de pouvoir se retourner vers le garant.
• Avec une caution solidaire, le propriétaire peut se retourner directement vers la caution de l’appartement pour récupérer les loyers impayés ou les autres sommes dues sans avoir à engager une quelconque action envers le locataire au préalable. Il s’agit de la solution la plus couramment choisie par les propriétaires-bailleurs.

Comprendre le terme de garant

Le terme de garant évoque le signataire de l’acte de cautionnement qui se pose en garantie du locataire. Si la caution fait référence à l’acte et le garant au signataire, le mot garant est, dans le langage commun, souvent assimilé au terme de caution. 

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?

À l’inverse de la caution, le dépôt de garantie désigne la somme que vous pouvez demander lors de l’entrée dans le logement du locataire en vue de garantir les éventuels manquement du locataire (loyer non payé, dégradation de la location, ...) durant l’occupation des lieux.

Cette somme est transmise au propriétaire le jour de la signature du bail. Elle est généralement versée par chèque, puis encaissée et conservée pendant toute la durée de la location.

Elle est rendue au locataire après l'établissement de l'état des lieux de sortie, le propriétaire étant en droit de retenir les sommes correspondant aux loyers et charges non réglés et au montant des travaux de réparation, si loyers impayés et/ou dégradations il y a.

Comment optimiser l’efficacité d’une caution ou d’un dépôt de garantie ?

Une partie de la rentabilité de votre investissement immobilier peut dépendre de la manière dont vous organisez les garanties locatives autour de vos locataires. Comprendre les différents mécanismes vous donne plus de recul dans vos choix.

L’importance de la qualité du garant

La caution, surtout la caution solidaire, peut se révéler très utile en cas de manquement de la part de vos locataires. Pour qu’elle soit le plus efficace possible, il est conseillé d’être particulièrement vigilant sur la qualité du garant en rassemblant l’ensemble des pièces justificatives obligatoires à demander à un garant, ce qui inclut : 

• une pièce d’identité ;
• un justificatif de domicile ;
• des justificatifs d’activité professionnelle ;
• des justificatifs de ressources.

Dans le cas d’une location étudiante avec garant, la qualité de la caution d’un appartement est particulièrement décisive, car dans ce cas-là, le garant est bien souvent aussi le payeur du loyer.

Le traitement du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie permet de couvrir des dégâts causés par le locataire, dépassant le cadre d’un usage normal de l’appartement, et d’éventuels loyers impayés, il est toutefois limité dans son montant à :

• un mois de loyer hors charges pour les locations vides ;
• deux mois de loyer hors charges pour les locations meublées dont le bail a été signé après le 27 mars 2014 (avant cette date, il n’y avait aucune limitation au dépôt de garantie pour les baux meublés).

De la même manière, le délai de restitution du dépôt de garantie à la sortie du locataire est légalement fixé. 

• Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui effectué à l’entrée dans le logement, vous devez restituer la somme au locataire dans un délai d’un mois après la remise des clés.
• Si des différences existent entre les deux états des lieux, le dépôt de garantie doit être remis au locataire dans un délai maximal de deux mois à partir de la restitution des clés. Toute somme retenue doit faire l’objet d’une justification (factures ou devis en cas de réparations, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse, constat d’huissier…).

Les règles à respecter pour prendre une garantie locative

La prise de garantie est un exercice délicat qu’il convient de bien appliquer pour ne pas vous mettre en défaut au regard de la loi et pour minimiser les risques encourus.

• La caution solidaire est un acte très pertinent, à condition de veiller à sa bonne rédaction et à annexer l’acte de cautionnement au bail, afin qu’elle soit légalement valable.
• La qualité du garant est primordiale pour bénéficier d’une caution efficace : si le garant n’est pas solvable, vous risquez de ne jamais pouvoir recouvrer les sommes dues par votre locataire en cas d’impayés ou de dégradations. Les garants doivent être sélectionnés aussi soigneusement que le locataire : le temps passé à l’étude du dossier d’un garant est du temps judicieusement affecté.
• Un dépôt de garantie, enfin, doit être récupéré selon les règles évoquées ci-dessus pour être valide. L’utilisation de cette somme étant assujettie aux différences entre les états des lieux d’entrée et de sortie, il est essentiel de s’assurer de réaliser les états des lieux le plus sérieusement possible.

Garantie locative et assurance loyers impayés (GLI)

Pour vous prémunir contre les risques locatifs, vous avez également la possibilité de souscrire une assurance loyers impayés (assurance GLI). En plus de garantir les impayés de loyers et de charges, ainsi que les dégradations causées par le locataire dans le logement, ce type d’assurance couvre les frais contentieux, les frais de protection juridique et l’inoccupation temporaire du bien en location.

La loi ne permet néanmoins pas de cumuler assurance GLI et garants (sauf si le locataire est étudiant ou apprenti) : il vous faut faire un choix entre ces deux solutions.

Vous pouvez par contre tout à fait demander un dépôt de garantie à votre locataire et souscrire une assurance loyers impayés. En cas d’impayés ou de dégradations du logement, vous êtes alors couvert pour les montants dépassant celui du dépôt de garantie.