Caution solidaire : une vraie garantie contre les loyers impayés ?

On entend fréquemment dire que la caution solidaire est préférable à la caution simple en cas de loyers impayés. S’il est vrai qu’un garant offre une certaine sécurité à un propriétaire, ce dispositif a des limites. Qu’est-ce exactement qu’une caution solidaire ? Faire remplir un formulaire de cautionnement solidaire est-il plus sûr que souscrire une assurance loyers impayés ? E-Gérance se pose la question pour vous !

Qu’est-ce qu’une caution solidaire ?

Au même titre que la caution simple, la caution solidaire est une manière pour le propriétaire de se protéger en cas de loyers impayés, en liant le locataire à un garant.

Le principe de la caution

Une caution est un document qui engage un garant à régler les loyers et les charges d’un locataire en cas d’incapacité de ce dernier à remplir ses obligations de paiement. Le garant est aussi responsable du règlement des frais de remise en état du logement si des dégradations sont commises par le locataire.

Pour devenir garant d’un locataire, il suffit de compléter et signer un formulaire de cautionnement, à annexer au bail. Il est inutile de passer par un notaire pour une telle opération : elle peut parfaitement être effectuée sous seing privé. À savoir qu’un locataire peut disposer de plusieurs cautions solidaires.

Se porter caution pour un locataire est un engagement fort : le garant d’une caution solidaire est considéré comme responsable des loyers impayés, au même titre que le locataire lui-même.

Différence entre la caution simple et la caution solidaire

Dans le cas d’une caution simple, le propriétaire doit se retourner en premier lieu contre le locataire en cas d’impayés. Ce n’est que lorsque le locataire a été déclaré insolvable (ou si les poursuites n’ont rien donné), qu’il peut se tourner vers la caution.

Dans le cas d’une caution solidaire, le locataire et la caution sont engagés au même titre. Le propriétaire peut donc choisir de se retourner vers le locataire ou vers le garant, dès le premier loyer impayé.

Le garant est directement responsable, à la hauteur des sommes pour lesquelles il s’est engagé.

Qui peut se porter garant d’un locataire ?

Le garant peut être une personne physique, comme :

• un parent,
• un autre membre de la famille,
• un colocataire,
• un ami, etc.

Le garant peut également être une personne morale, comme une entreprise, une banque, ou un organisme d’aide sociale tel qu’Action logement (ex-1 % Logement). Ce dernier, par exemple, propose la Garantie Visale, une caution accessible au locataire sous certaines conditions de loyer, d’âge et de type de contrat de travail. En cas d’impayés, Action Logement avance le montant dû au propriétaire, avant de se tourner vers le locataire pour obtenir le remboursement de cette somme.

S’assurer du sérieux d’une caution solidaire

Avant d’accepter le garant que vous propose votre locataire, il est essentiel de vérifier son sérieux et sa solvabilité. Pour cela, vous êtes en droit de lui demander certaines pièces justificatives, dont une pièce d’identité, des justificatifs de domicile, d’activité professionnelle et de revenus financiers. Attention, vous ne pouvez pas réclamer les documents de votre choix : la loi Alur de 2014 fixe avec précision les pièces qu’il est possible d’exiger d’un garant.

Pour vous assurer que l’acte de cautionnement solidaire du garant de votre locataire est bien valable, vous pouvez utiliser notre document modèle. Les mentions suivantes doivent être apposées de la main du garant lui-même :

• le montant du loyer (en chiffres et en lettres) ;
• les conditions de révision du loyer ;
• la durée d’engagement de la caution ;
• une mention précisant de manière non équivoque que la personne caution comprend la nature et la portée de son engagement ;
• une mention précisant que la caution est solidaire ;
• la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Avantages et limites de la caution solidaire

La mise en place d’une caution simple ou d’une caution solidaire n’est pas une obligation. En revanche, la présence d’un garant représente une vraie sécurité pour tout propriétaire, notamment face à un locataire étudiant ou jeune actif.

Pour autant, il est important de comprendre que le recours à la caution solidaire a certaines limites.

Une protection contre les loyers impayés

Il est évident que la caution solidaire apporte de solides avantages pour le propriétaire d’un logement en location :

• contrairement à une assurance loyers impayés, elle est gratuite (sauf si le propriétaire préfère passer par un notaire pour l’établir) ;
• elle est plus efficace qu’une caution simple, car le propriétaire peut directement poursuivre le garant s’il le souhaite (il n’a donc pas forcément à contacter le locataire en cas d’impayés) ;
• ce dispositif nécessite très peu de préparatifs, puisqu’il suffit de faire signer un document au garant : l’acte de cautionnement.

Les limites de la caution solidaire

Malgré tout, il convient de préciser que la caution solidaire n’est pas une solution miracle contre les impayés d’un locataire. Et pour cause, elle a certaines limites :

• il est indispensable que le garant dispose de revenus fixes et soit en mesure d’assurer son engagement ;
• en cas d’insolvabilité du garant, le propriétaire peut ne pas être remboursé des loyers impayés ;
• si le garant refuse de payer, le propriétaire doit engager des poursuites, il n’a aucune garantie de percevoir rapidement les impayés et doit qui plus est prévoir des frais juridiques ;
• il peut arriver que le garant et le locataire se perdent de vue, et que le garant devienne injoignable ou disparaisse ;
• le décès du garantmet un terme à tout contrat.

En dernier lieu, précisons que le recours à une caution solidaire n’est pas compatible avec une assurance loyers impayés (sauf si le locataire est étudiant ou apprenti). Il convient donc de faire un choix entre l’un et l’autre de ces procédés.

Garant ou assurance loyers impayés ?

Il faut comprendre que le recours à une assurance loyers impayés est généralement plus sécuritaire qu’une caution solidaire.

Comme nous l’avons vu, le recours à une caution solidaire rend le propriétaire directement dépendant du garant. En cas d’insolvabilité, de refus de payer ou d’impossibilité de le joindre, le propriétaire peut ne jamais percevoir les loyers impayés. Au contraire, l’assurance loyers impayés offre une véritable garantie pour le propriétaire d’être remboursé.

Il faut noter que l’assurance loyers impayés procure aussi une protection contre les dégradations immobilières commises par le locataire et en cas d’inoccupation temporaire du logement. En outre, le propriétaire bénéficie d’une protection juridique et du remboursement des frais de contentieux en cas d’action en justice contre le locataire.

Il y a cependant deux contraintes au recours à l’assurance loyers impayés :

• elle est payante (contrairement à la caution solidaire) ;
• elle implique certaines conditions (notamment concernant les revenus du locataire).

Ainsi, il est souvent impossible de souscrire une assurance contre les loyers impayés pour un propriétaire décidant de louer son logement à un étudiant ou à une personne à faibles revenus, les courtiers rechignant habituellement à les couvrir.

Dans ce cas, la caution solidaire reste une alternative plus sécuritaire que l’absence de garant. En revanche, gardez à l’esprit qu’il est préférable de faire signer la caution solidaire à des parents ou à des membres de la famille du locataire, qui sont plus à même d’honorer leur engagement que de simples amis ou colocataires.