Caution solidaire et colocation : une garantie contre les loyers impayés ?

La caution solidaire est-elle la solution idéale contre les loyers impayés dans une colocation ? La plus grande crainte d’un propriétaire bailleur, c’est d’avoir affaire à des loyers impayés de la part de ses locataires. Heureusement, quelques dispositifs peuvent lui permettre de se protéger. C’est notamment le cas de la caution solidaire en cas de colocation. Mais comment celle-ci fonctionne-t-elle et quelles sont ses limites ? Et qu’en est-il de la Garantie Loyers Impayés ? On fait le point.

LA CAUTION SOLIDAIRE ET LA COLOCATION, EN PRATIQUE

En général, dans le cadre d’une colocation, les colocataires signent un seul et même bail incluant l’ensemble des colocataires, que l’on appelle un bail commun de colocation, ou encore un bail unique. Dans cette configuration, chaque colocataire se retrouve responsable du paiement de l’intégralité du loyer et des charges dus au propriétaire. De son côté, pour se protéger toujours plus contre de possibles impayés, le bailleur peut exiger d’un ou de chacun des membres de la colocation qu’il fournisse un engagement de caution solidaire. Ce qui implique, dès lors, que des proches du locataire s’engagent à prendre le relais en cas de loyers impayés.

Le propriétaire peut demander autant de cautions solidaires dans la colocation qu’il le souhaite, puisqu’il n’existe aucune limite légale. En pratique, plusieurs garants peuvent donc se porter caution pour tous les colocataires, tout comme un seul garant peut se porter caution pour tous les colocataires, ou encore comme plusieurs garants peuvent se porter cautions d’un seul membre d’une colocation (mais seront responsables des impayés de tous les colocataires dans le cadre d’une caution solidaire).

Il est important que chaque partie, qu’il s’agisse du propriétaire bailleur comme des membres de la colocation et des personnes apportant la garantie, conserve un exemplaire de l’acte de caution solidaire.

CE QUE L’ACTE DE CAUTIONNEMENT SOLIDAIRE DOIT COMPORTER

Pour être valide, la caution solidaire dans une colocation doit passer par la mise sur papier d’un certain nombre d’informations, le document établi constituant l’acte de cautionnement solidaire. À savoir :

• l’identité et les coordonnées du garant, du ou des colocataires, du propriétaire bailleur et l’identification du bien immobilier objet du contrat de location ;
• le montant exact du loyer et des charges ;
• des mentions par lesquelles le garant indique qu’il a pleinement connaissance et conscience de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’il contracte ;
• la reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
• la durée d’engagement du garant (s’il y en a une) ;
• la date de signature du contrat.

Aussi, pour que la caution solidaire d’une colocation soit valide, il faut que le garant, quelle que soit sa nationalité, réside sur le territoire français, France métropolitaine ou non.

Depuis novembre 2018, la loi Elan simplifie la formalisation de l’acte de caution, pour une colocation comme pour une location. Alors que, par le passé, la personne se portant caution devait rédiger à la main les mentions de la caution, elle peut désormais utiliser un modèle d’acte de caution qui comporte toutes les mentions requises. Une simplification qui rend la démarche plus facile et plus rapide.

Attention, si toutes ces conditions ne sont pas remplies, le garant pourra potentiellement remettre en cause l’acte de caution solidaire pour la colocation et refuser d’assurer son rôle en cas d’impayés.

LES LIMITES DU DISPOSITIF

De façon générale, il est important de préciser que, en location comme en colocation, la caution solidaire ne constitue en rien une solution miracle pour lutter contre les loyers impayés, même si elle procure une certaine sécurité. En effet, certaines situations montrent les limites de ce dispositif :

• en matière de colocation, la loi Alur, votée en 2014, a restreint la solidarité du colocataire sortant à 6 mois, un délai qui s’applique également au garant qui s’est porté caution solidaire pour ce dernier ;
• en cas d’insolvabilité d’un garant qui ne disposerait pas de revenus fixes ou d’un garant en difficulté financière, le bailleur peut ne pas être remboursé des loyers impayés ;
• en cas de refus de paiement du garant, le propriétaire sera forcé de lancer des poursuites judiciaires, qui peuvent être longues, coûteuses et qui ne garantissent pas une issue favorable à son égard ;
• en cas de décès du garant, le contrat de caution solidaire de la colocation est purement et simplement rompu ;
• en cas de perte de contact entre le garant et le colocataire, le propriétaire peut se retrouver en difficulté pour réclamer les loyers et les charges qui lui sont dus.

En cela, il peut être intéressant pour le propriétaire bailleur de miser sur un autre dispositif pour se protéger contre le risque de loyers impayés. C’est là qu’intervient la Garantie Loyers Impayés (GLI) ou assurance loyers impayés.

LA GARANTIE LOYERS IMPAYES

La Garantie Loyers Impayés, souvent appelée par son diminutif GLI, est une assurance qui a pour mission de garantir les revenus du propriétaire bailleur et de lui apporter une certaine sécurité contre les risques locatifs. Les loyers et charges impayés sont couverts, quel que soit le motif de défaillance du locataire, dès le premier mois de défaut de paiement. En plus de cela, les dégradations immobilières, les frais de contentieux (en défense et recours), mais aussi le départ prématuré du locataire peuvent également être pris en charge dans le cadre d’une Garantie Loyers Impayés, qui propose des assurances facultatives. En cela, le bailleur profite d’une certaine sérénité face à toutes les potentielles difficultés qu’il peut être amené à rencontrer avec ses locataires.

Pour souscrire une telle assurance, parfaitement compatible avec une colocation, le propriétaire a deux possibilités :

• soit il démarche un assureur seul et signe un contrat individuel ;
• soit il adhère à un contrat d’assurance de groupe, négocié par la société de gérance qui assure la gestion de son logement.

Chaque assureur indique une liste de documents précis à joindre au dossier du locataire pour établir l’assurance. Une fois la Garantie Loyers Impayés définie, il est capital que le propriétaire bailleur s’assure bien que toutes les conditions exigées par l’assureur sont réunies avant de signer le bail avec un éventuel locataire. Si tel n’est pas le cas, l’assureur, qui refuse parfois certains profils de locataires, pourrait contester sa garantie au moment d’un conflit de loyers impayés.

Attention toutefois, il faut savoir que, de manière générale, le propriétaire bailleur ne peut aucunement cumuler caution solidaire pour la colocation et assurance loyers impayés. Cela vaut que le logement loué soit meublé ou vide. La seule situation qui permet au bailleur de cumuler les deux dispositifs est si le locataire ou les colocataires sont étudiants ou apprentis.