Louer vide ou meublé : faites le bon choix !

Pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif, vous aurez un choix à faire sur la formule de location immobilière la plus adaptée à votre cas. Les deux options qui s’offrent à vous en matière de location d’appartement sont la location nue ou la location meublée. Chacune de ces formules présente des caractéristiques propres et chacune offre des avantages et des inconvénients pour les propriétaires bailleurs, notamment en matière fiscale. Pour savoir ce qui convient le mieux à votre situation entre la location meublée et la location non meublée, il est important de faire le plein d’informations.

Quelles sont les différences entre location non-meublé et location meublée ?

Ce que la location meublée impose

Avant de vous lancer dans la location meublée, il est impératif de savoir que ce type de location répond à des règles bien précises. Il ne suffit pas de disposer quelques meubles dans le logement loué pour que cela corresponde à ce que l’on pourrait appeler une location meublée. En réalité, la location meublée est particulièrement bien encadrée par la loi et un certain nombre d’obligations devront être respectées pour pouvoir justifier le statut de location meublée. En effet, depuis le 1^er septembre 2015, un décret définit précisément la liste des meubles à obligatoirement fournir à votre locataire pour considérer votre appartement en location meublée. Le principe est de fournir  un logement décent équipé des meubles indispensables à la vie quotidienne, neufs ou en bon état d’usage et en quantité suffisante, soit la liste suivante :

• un ensemble de literie (couette et couverture) ;
• des volets dans les pièces destinées au couchage ;
• des plaques de cuisson ainsi qu’un four et un four micro-ondes ;
• un réfrigérateur et un compartiment congélation permettant d’atteindre -6° ;
• la vaisselle nécessaire au quotidien ;
• une table, des chaises et des étagères de rangement ;
• les luminaires nécessaires à l’appartement ;
• un moyen de dissimuler la lumière provenant des fenêtres dans les chambres à coucher 
• des produits ménagers permettant d’entretenir la propreté des lieux.

En somme, la location meublée doit permettre au locataire de dormir, de manger et de vivre convenablement au sein du logement en question sans qu’il ait besoin d’acheter lui-même les meubles lui permettant de le faire.

Quand vous fournissez les éléments suivants lors de la signature du bail, vous aurez la possibilité d’établir un contrat de bail de location meublée. En fonction que votre locataire soit étudiant ou non, vous aurez le choix entre deux types de contrats au moment de la signature du bail. La principale différence entre ces deux baux réside dans la durée de ce dernier. Pour un étudiant qui souhaite loger dans une location meublée, la durée du bail sera de 9 mois, tandis qu’elle sera d’1 an si le locataire n’est pas étudiant (avec une durée de préavis d’un mois, quelle que soit la situation).

Ce que la location nue implique

Vous l’aurez désormais compris, si votre logement à louer n’est pas équipé de tous les éléments mentionnés ci-dessus, vous ne pourrez prétendre à la location meublée. Il faut par ailleurs savoir que le juge a le pouvoir de requalifier à tout moment le bail d’un logement meublé en bail de logement vide en cas de non-respect de la liste des éléments d’ameublement.

En ce qui concerne le contrat de location, dans le cadre d’une location d’appartement vide, les baux sont globalement plus longs. Ils sont signés sur la base d’un engagement 3/6/9, engageant le locataire pour trois années sous réserve qu’il ne vous envoie pas de préavis de départ qui durera alors trois mois en général. Dans certains cas, le préavis peut être d’un mois seulement, notamment pour :

• les logements situés en zone tendue ;
• les mutations professionnelles ou les reprises d’emploi ;
• l’obtention d’un premier emploi ;
• les locataires qui se retrouvent au chômage ;
• les locataires qui bénéficient du RSA ou de l’allocation aux adultes handicapés ;
• les maladies graves ;
• l’attribution d’un logement social.

Une différence existe également entre la location meublée et la location nue en ce qui concerne le dépôt de garantie. Ce dernier s’élève à un mois de loyer hors charges au maximum dans le cadre d’une location d’appartement vide alors qu’il peut être équivalent à deux mois de loyer pour tenir compte de l’usure des meubles dans le cadre d’une location meublée.

Enfin, il faut savoir que si le bailleur souhaite mettre fin à la location, il peut le faire au moment de la fin du contrat de location établi, qu’il s’agisse d’une location meublée ou d’une location non meublée, mais son délai de préavis sera différent selon la nature de la location. Ainsi, pour un logement vide, le préavis minimal est de six mois contre trois mois au minimum pour le logement meublé. On le voit, la maîtrise de la durée du bail est donc loin d’être la même selon le type de logement loué.

Les règles identiques entre location meublée et location vide

Si les locations meublées et non meublées présentent plusieurs différences majeures, elles sont dans le même temps soumises à bien des règles identiques. Cela vaut pour :

• les critères de décence du logement loué ;
• tout ce qui touche au loyer, qu’il s’agisse de la fixation, de la réévaluation ou de la révision du loyer ou encore les conséquences en cas d’impayé de loyer, etc. ;
• la fixation et le paiement des charges locatives ;
• l’assurance habitation obligatoire ;
• les règles du cautionnement ;
• les travaux et les réparations locatives ;
• le dossier du candidat locataire (documents autorisés et interdits, critères discriminatoires…) ;
• l’utilisation du logement et la sous-location.

LES AVANTAGES DE LA LOCATION VIDE ET DE LA LOCATION MEUBLÉE

L’intérêt de la location vide

Si tout se passe bien avec votre locataire, le principal avantage de la location d’appartement vide est la durée du bail de trois ans renouvelable ainsi que la durée normale du préavis de trois mois qui réduira le risque de vacance de votre bien. En d’autres termes, miser sur la location non meublée, c’est s’engager pour le long terme auprès de son locataire. C’est donc une solution idéale si vous êtes du genre à préférer que les locataires restent un long moment dans votre logement.

En revanche, comme on l’a vu plus haut, il est important de garder en tête que la durée du préavis pour un propriétaire qui souhaite résilier son bail de location d’appartement vide sera de six mois et ne pourra intervenir qu’à la date de renouvellement du bail (3/6/9). En cela, là aussi, la location non meublée vous engage sur la longue durée, ce qui peut compliquer certains projets de libération du logement en temps voulu, que ce soit pour une reprise, une vente ou un autre motif « sérieux et légitime ». Heureusement, certains cas très explicites, comme une mutation professionnelle, pourront permettre de revoir la durée de ce préavis.

L’intérêt de la location meublée

De son côté, la location meublée présente trois avantages. Le premier est tangible tous les mois, puisqu’en moyenne les loyers des locations meublées sont supérieurs de 10 à 30 % à ceux des locations d’appartements vides. Certes, l’ameublement du logement représente souvent un coût initial, mais celui-ci est vite rentabilisé.

Le second atout de la location meublée est le fait que le propriétaire aura également plus de facilité à mettre un terme au bail de son locataire puisque la durée de son préavis ne sera que de trois mois. En d’autres termes, la maîtrise de la durée du bail est beaucoup plus avantageuse dans le cas d’une location meublée que dans le cas d’une location non meublée. Par ailleurs, la durée raccourcie du préavis du locataire n’est souvent pas un obstacle pour le propriétaire puisque les logements meublés trouvent généralement plus rapidement preneur que les logements vides. En cela, le risque de vacance locative est également limité.

Enfin, le principal avantage de la location meublée est d’ordre fiscal puisque le régime de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet soit d’appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus fonciers perçus (régime micro BIC), soit de pouvoir déduire l’ensemble des charges engendrées par la location et d’amortir fiscalement la valeur du bien (régime réel). Dans le cadre d’une location d’appartement vide, le régime microfoncier ne permet qu’un abattement forfaitaire de 30 % et le régime réel ne permet pas de déduire l’amortissement du bien.

À cela s’ajoute le fait que la location meublée auprès d’étudiants est idéale pour les propriétaires qui veulent par exemple profiter de leur logement pendant les trois mois d’été, après neuf mois de location.

Le cas du bail mobilité

Le bail mobilité est un contrat de location qui concerne uniquement les locations meublées. Il unit le propriétaire d’un logement meublé et un locataire dit temporaire, en place dans le logement pour une durée allant d’un à dix mois. À la fin du bail, les deux parties n’ont pas le droit de signer un nouveau bail mobilité pour le même logement. L’avantage de ce contrat repose essentiellement sur le fait que le propriétaire est protégé des risques d’impayé de loyer. En effet, en cas de manquement de la part du locataire, c’est la garantie Visale qui prendra en charge le montant du loyer à régler.

La garantie Visale rassure le propriétaire en couvrant les risques d’impayés de loyer pendant toute la durée du bail ainsi que les éventuelles dégradations locatives dans la limite de deux mois de loyer et charges pour les logements du parc privé.

COMMENT CHOISIR ENTRE LOCATION MEUBLÉE ET NON MEUBLÉE ?

À première vue, la location meublée peut se révéler plus rentable, essentiellement grâce à une fiscalité plus avantageuse. Et ce, même si certaines données sont à prendre en compte et à ne pas négliger, comme :

• le risque plus élevé de changement de locataire impliquant d’y consacrer du temps (rédaction des actes, état des lieux…) et pouvant occasionner des frais si vous ne le faites pas vous-même ;
• le risque de vacance de votre bien, potentiellement plus important du fait de la durée de préavis réduite pour le locataire (un mois contre trois pour une location vide, ce qui permet au bailleur d’anticiper plus efficacement la nouvelle mise en location du bien) ;
• des travaux de rafraîchissement plus réguliers et plus coûteux pour garder le mobilier en état.

De manière générale, le choix entre location meublée et location non meublée dépendra des éléments suivants :

• le profil de locataire que vous recherchez : étudiants et jeunes actifs pour le logement meublé ; actifs installés et familles pour la location nue ;
• la superficie du logement : plus l’appartement est petit, plus il est facile de le meubler ;
• la localisation du logement : dans une ville étudiante ou près des écoles et universités, le logement meublé peut attirer davantage que le logement vide.

En somme, afin de réussir à faire votre choix avant la signature du bail, vous devrez tout d’abord réaliser les calculs sur votre rentabilité future en fonction de la capacité à trouver un locataire adapté, des loyers perçus et de la fiscalité de vos revenus fonciers. Ensuite, vous devrez prendre votre décision en fonction de votre appétence au risque et du temps que vous pourrez consacrer à votre gestion locative.