Choisir son statut en location meublée : loueur professionnel ou non

Les revenus de la location meublée peuvent être soumis à deux régimes fiscaux distincts : en tant que bailleur, vous pouvez être un loueur en meublé professionnel (LMP) ou un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Quelles sont les différences entre ces deux statuts ? Quelles sont les conditions pour bénéficier de l’un ou de l’autre ? Quels sont les avantages de chacun ? E-Gérance vous aide à choisir entre la location meublée professionnelle et non professionnelle.

Quelle différence entre la location meublée professionnelle et non professionnelle ?

Le loueur en meublé non professionnel

De manière simplifiée, vous êtes considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) lorsque vous mettez en location de manière habituelle un ou plusieurs logements comprenant tout le mobilier et les équipements nécessaires à une occupation normale, mais que vos revenus locatifs ne constituent pas vos revenus principaux.

Vous bénéficiez du statut de loueur en meublé non professionnel dès lors qu’une des conditions suivantes est respectée :

• les revenus annuels que votre foyer fiscal tire des loyers (charges comprises) sont inférieurs à 23 000 € ;
• ils sont inférieurs aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal ;
• personne dans votre foyer fiscal n’est inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés) en tant que loueur en meublé professionnel.

Le loueur en meublé professionnel

Vous pouvez être considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque vous louez un ou plusieurs logements meublés de façon habituelle (en location saisonnière ou non), et que cela constitue votre source de revenus principale.

Pour passer sous le statut de loueur en meublé professionnel, vous devez cumuler les trois conditions suivantes :

• les recettes locatives annuelles de votre foyer fiscal dépassent 23 000 € ;
• ces revenus sont supérieurs au total de tous les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal ;
• au moins une personne dans votre foyer fiscal est inscrite au RCS en tant que loueur en meublé professionnel.

Le loueur en meublé non professionnel : des avantages fiscaux

Les loyers perçus par un LMNP sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), malgré le caractère non professionnel de l’activité de location meublée.

Régime réel ou régime micro BIC

Si vous êtes loueur en meublé non professionnel et que vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 70 000 €, vous êtes soumis d’office au régime fiscal de la micro-entreprise (micro BIC). Vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers déclarés, destiné à couvrir les frais relatifs à votre location meublée, mais vous ne pouvez déduire aucune charge.

Vous gardez la possibilité d’être imposé au régime réel sur option. Dans ce cas, vous ne bénéficiez d’aucun abattement sur vos recettes locatives, mais vous pouvez en déduire les frais et charges pour leur montant exact (intérêts d’emprunt, frais d’entretien et de réparation, assurance du bien, honoraires d’agence en cas de gestion locative, taxe foncière, etc.). Vous pouvez également déduire les amortissements (soit une partie du prix du loyer).

Le cas de la location saisonnière

Si votre activité de loueur en meublé non professionnel concerne une activité saisonnière dans un bien de tourisme ou d’une chambre d’hôtes (hors celles avec prestations de services et gîtes ruraux), vous êtes soumis au régime micro BIC tant que vos revenus de loyers annuels ne dépassent pas 170 000 €. Vous profitez d’un abattement de 71 % et gardez la possibilité d’opter pour le régime réel.

Les exonérations d’impôt

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous êtes exonéré d’impôt sur vos revenus locatifs s’ils ne dépassent pas 305 € par an.

Lorsque la location meublée concerne une partie de votre résidence principale, vos loyers sont exonérés si :

• la ou les pièces sont louées en tant que chambres d’hôtes à des personnes de passage et vos revenus locatifs ne dépassent pas 760 € par an ;
• la ou les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et le loyer ne dépasse pas une limite fixée par la loi (185 €/m²/an en Île-de-France et 136 €/m²/an pour les autres régions en 2018) ;
• la ou les pièces louées constituent la résidence temporaire d’un salarié saisonnier et le loyer ne dépasse pas la limite précitée.

Le loueur en meublé professionnel : des atouts supplémentaires

Comme le LMNP, le loueur en meublé professionnel voit ses loyers imposés sous la catégorie des BIC (sauf s’il choisit de gérer le bien en tant que société, en créant une SCI par exemple, auquel cas ses recettes sont soumises à l’impôt sur les sociétés). S’il ne dépasse pas le plafond de revenus annuels, il peut également profiter du régime micro BIC.

Le LMP bénéficie cependant d’atouts fiscaux supplémentaires par rapport au LMNP.

Imputation des bénéfices

Le loueur en meublé professionnel peut déduire les éventuels déficits fiscaux des loyers perçus sans limitation de montant.

Exonération des plus-values de cession

En cas de vente du logement, il est totalement exonéré de taxation sur ses plus-values si le logement était loué depuis au moins cinq ans et que les recettes locatives perçues au cours des deux années précédentes ne dépassent pas 90 000 €.

Si ces dernières sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €, l’exonération est partielle.

Impôt sur la fortune immobilière

Contrairement au LMNP, le LMP n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI, ex ISF) pour ses logements en location meublée, car ceux-ci sont considérés comme des biens professionnels et non plus comme un patrimoine immobilier privé.