Choix du locataire : les documents à demander au garant

Pour diminuer le risque de loyer impayé et augmenter la rentabilité de votre investissement locatif, il est nécessaire de s’appuyer sur un garant solvable. Cet article vous informe sur les papiers et pièces justificatives que vous pouvez lui demander tout en respectant la loi en vigueur. En effet, un garant est une personne qui, comme son nom l’indique, se porte garant d’un locataire. C’est-à-dire que, vis-à-vis d’un bailleur, le garant jouera le rôle de garantie en cas de non-paiement du loyer par le locataire ou de dégâts causés dans le logement mais non payés. Le garant peut signer une caution simple ou solidaire, ce qui différera son engagement, mais n’entravera pas le rôle essentiel qu’il assure pour un bailleur.

Les textes de loi à connaître pour un garant

Quel est le type d'acte de cautionnement à signer par un garant ?

Un garant peut être amené à signer deux types de documents différents. En effet, en fonction de la portée que le propriétaire bailleur souhaite donner à l’acte de cautionnement ou en fonction des responsabilités qu’un garant accepte d’endosser, ce dernier pourra soit signer un acte de cautionnement simple, soit signer un acte de cautionnement solidaire.

• L’acte de cautionnement simple que vous pourrez être amené à signer avec le garant portera sur un engagement en cas de défaillance avérée du locataire et d’échec des poursuites contre ce dernier. La caution simple signifie donc que, en tant que propriétaire bailleur, vous devrez engager l’ensemble des démarches nécessaires pour que votre locataire honore ses dettes avant de vous retourner contre le garant. Ce n’est donc qu’en dernier recours que ce dernier pourra être sollicité.
• L’acte de cautionnement solidaire : à l’inverse de la caution simple, la caution solidaire stipule que vous pouvez vous retourner indifféremment contre votre locataire ou son garant pour demander les sommes qui vous sont dues. Ainsi, le garant qui signera ce type d’engagement sera en première ligne en cas de problèmes financiers du locataire. En tant que propriétaire bailleur, il convient donc de vous assurer de la solvabilité du garant du locataire puisque ce dernier pourra venir, le cas échéant, complètement éteindre le risque de non-paiement d’un locataire.

Existe-t-il un texte de loi énonçant les documents justificatifs à demander au garant ?

Comme pour de nombreux autres volets la concernant, la loi Alur de mars 2014 attendait qu’un décret vienne préciser exactement les pièces justificatives qu’un propriétaire est en droit d’exiger d’un garant, mais également d’un locataire. En effet, avant le traitement de ce point précis dans la loi Alur, il existait un certain vide juridique autour de cette question et les bailleurs devaient simplement être vigilants pour ne pas demander des pièces figurant sur une liste interdite.

Depuis la mise en application de la loi, le décret 2015-1437 datant du 5 novembre 2015 est venu préciser et lister les documents à fournir pour la location ainsi que les documents à fournir pour se porter garant d’un locataire. Ainsi, depuis l’entrée en vigueur de ce décret, un bailleur se doit de respecter cette liste au risque de subir une éventuelle plainte de la part d’un garant.

Quels sont les documents justificatifs autorisés par la loi à demander à un garant ?

Pour rester en conformité avec la loi, un propriétaire bailleur se doit de se limiter à réclamer les pièces suivantes à un garant.

Pièce d’identité

Pour les garants personnes physiques, vous ne pourrez demander qu’une seule pièce d’identité (carte nationale d'identité, passeport, permis de conduire). La loi juge en effet excessif le fait de vouloir doublement s’assurer de l’identité d’un garant à l’aide de deux pièces justificatives.

Pour un garant qui serait une personne morale, vous pourrez demander deux documents précis, à savoir :

• une pièce justificative justifiant l’existence légale de la personne morale : le plus souvent, il est conseillé de demander un extrait Kbis, qui est la carte d’identité d’une entreprise ;
• une pièce justificative d’identité du représentant légal qui est également, dans la majeure partie des cas, le garant lui-même.

Justificatif de domicile

Ici aussi, pour justifier le domicile d’un garant, il ne vous sera possible de demander qu’un seul papier. Ce document sera le même qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale (facture d’eau, d’électricité, de gaz, quittance de loyer, attestation d’assurance logement ou encore avis de taxe foncière ou de taxe d’habitation le cas échéant).

Justificatif d’activité professionnelle

La solvabilité d’un garant dépend souvent de sa situation professionnelle. Pour être en mesure de justifier pleinement la situation professionnelle du garant, demandez plusieurs pièces justificatives si vous le souhaitez : le contrat de travail, bien sûr, mais également une attestation de l’employeur avec un papier à en-tête et un tampon officiel de l’employeur, un extrait D1, une copie du certificat d’identification de l’INSEE pour une personne morale, une copie de la carte professionnelle ou encore un extrait Kbis pour justifier d’un éventuel mandat de gérant, président ou directeur général d’une société…

Justificatif de ressources et de revenus financiers

Le point le plus important, en lien avec l’activité professionnelle, sera évidemment les ressources que le garant est capable de justifier. Il est possible pour un propriétaire bailleur de vérifier le niveau de ressources financières d’un garant à l’aide de son dernier avis d’imposition, de ses trois derniers bulletins de salaire, du titre de propriété d’un bien immobilier, de ses deux derniers bilans s’il s’agit d’une personne morale, d’un justificatif de versement d’indemnités, retraite, pensions ou allocations et/ou d’un justificatif de revenus fonciers, rentes viagères ou revenus de capitaux mobiliers. Pour analyser pleinement ces documents, il conviendra d’être vigilant à la bonne concordance des informations entre elles. Par exemple, l’avis d’imposition devra forcément être comparé aux derniers bulletins de salaire afin de voir si la situation financière affichée par le garant est temporaire ou durable.

Quand faut-il demander ces documents justificatifs au garant ?

Avant de prendre une décision par rapport à un futur locataire, il faudra prendre le temps de l’analyse afin de ne pas vous tromper dans votre choix. Ainsi, pour étudier de façon globale et complète le dossier d’un locataire, il conviendra de disposer des éléments relatifs à l’analyse du garant.

Le bon moment pour demander ces pièces justificatives se situe donc entre la visite de l’appartement effectuée par le candidat et le moment où vous prendrez votre décision vis-à-vis des différents candidats. Il n’est pas rare de devoir analyser les justificatifs d’un garant sans même l’avoir rencontré. Néanmoins, cette situation sera toujours plus efficace que de demander les papiers du garant après avoir signé le bail locatif avec votre locataire.

Ces pièces justificatives viennent en accompagnement de l’acte de cautionnement. Si vous avez besoin d’un document modèle, nous vous proposons de télécharger notre acte de cautionnement gratuit.

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