Comment déclarer ses revenus fonciers ?

La location d’un bien immobilier génère un revenu qui doit être déclaré à l’administration fiscale. Les revenus fonciers issus de la location des biens non meublés sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, tandis que les revenus locatifs issus des biens meublés sont soumis à une fiscalité spécifique. Tous ces revenus sont à déclarer une fois par an. Les revenus fonciers sont différents de la taxe foncière, qui est un impôt local calculé sur la base de la valeur locative supposée de votre propriété, que vous l’ayez mise en location ou que vous l’occupiez vous-même. Nous vous présentons en détail comment déclarer ses revenus fonciers, en fonction de leur nature et de leur montant.

La méthode pour calculer ses revenus fonciers

Chaque chose en son temps : avant de savoir comment déclarer ses revenus fonciers, il est essentiel de savoir comment les calculer. Pour ce faire, vous devez additionner l’ensemble du montant des loyers perçus pendant l’année écoulée. Dans cette logique :

• Les loyers impayés sont exclus du calcul.
• Le dépôt de garantie également, s’il est versé à l’occasion de l’entrée du locataire dans le logement. Il doit en revanche être déclaré s’il est utilisé pour effectuer des travaux dans le logement après le départ du locataire.
• Les loyers payés en retard par le locataire, à l’inverse, doivent être intégrés. Et ce, même s’ils concernent des mois de l’année précédente.
• Les recettes brutes et exceptionnelles comme des indemnités d’assurance, des subventions en tous genres, doivent aussi être comprises dans le calcul annuel des revenus fonciers.

Le régime micro-foncier pour les revenus fonciers ne dépassant pas 15 000 €

Afin d’alléger le processus de déclaration des revenus, les revenus fonciers issus de logements loués non meublés et dont la somme annuelle ne dépasse pas 15 000 € sont automatiquement imposés au régime micro-foncier. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant annuel de vos revenus fonciers déclarés. En pratique, le solde vient s’additionner de façon simple et naturelle à vos autres revenus, avec un montant d’imposition final qui dépend de votre tranche.

En échange, les travaux, intérêts d’emprunt et autres charges réelles ne sont pas déductibles, contrairement au cas du régime réel, dont vous pouvez demander à bénéficier quel que soit le montant de vos revenus fonciers annuels. À noter que les titulaires de parts de SCPI ou de SCI respectant le plafond de 15 000 € peuvent profiter du régime micro-foncier.

En revanche, le régime micro-foncier n’est pas applicable aux biens immobiliers achetés avec le bénéfice d’un régime fiscal avantageux, comme les dispositifs Robien, Périssol ou encore la loi Besson. Ce régime ne peut pas non plus concerner un propriétaire qui possède un monument historique dont il perçoit des recettes, ou un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager.

Les détenteurs de parts d’un fonds de placement immobilier ne possédant pas eux-mêmes un logement mis en location ne peuvent pas non plus bénéficier du régime micro-foncier.

Concrètement, le montant des loyers perçus pendant l’année est à reporter dans la case 4BE de la déclaration de revenus 2042. Il n’y a pas de formulaire supplémentaire à remplir, ce qui témoigne bien de la simplicité de la procédure à suivre.

Le régime réel pour déclarer ses revenus fonciers

Le régime réel s’applique automatiquement aux revenus fonciers annuels supérieurs à 15 000 € hors charges, pour les logements loués nus. Pour déclarer vos revenus fonciers sous ce régime, vous devez calculer le revenu foncier net, en déduisant les charges locatives (travaux, frais d’assurance, taxe foncière, mais aussi intérêts d’emprunt…) des loyers perçus pendant l’année.

Pour bien comprendre la différence entre le régime micro-foncier et le régime réel, c’est simple :

• Dans le premier cas, vous ajoutez vos revenus fonciers à vos autres revenus sur votre déclaration globale, sans déduire les charges, les travaux ou encore les intérêts d’emprunt, en bénéficiant d’un abattement de 30 % censé couvrir toutes vos dépenses.
• Dans le second cas, vous devez déclarer vos loyers perçus sur l’année en déduisant les charges pour leur montant réel, et non pas pour un montant forfaitaire.

Sachez-le, vous pouvez demander à bénéficier du régime réel même si vos revenus fonciers n’ont pas dépassé 15 000 €, si vous remboursez les intérêts d’un emprunt et si vos charges représentent plus de 30 % des loyers perçus par exemple, ce qui arrive fréquemment dans un investissement locatif.

Attention, il faut toutefois être conscient que ce choix vous engage sur la durée. En effet, l’option pour le régime réel est reconduite tacitement chaque année à la date du 1er février et elle est irrévocable pendant 3 ans. Il faut donc vous assurer de bien estimer les charges locatives pour les deux années à venir.

Côté pratique, pour déclarer vos revenus fonciers nets au régime réel, vous devez remplir la déclaration 2044 destinée aux immeubles ordinaires en même temps que votre déclaration de revenus, ou la déclaration 2044 destinée aux immeubles bénéficiant de déductions spécifiques si vous avez profité d’un avantage fiscal dans le cadre de votre achat immobilier, et l’annexer à la déclaration d’ensemble des revenus 2042.

Comment déclarer ses revenus fonciers pour les logements meublés ?

Les revenus fonciers issus de la mise en location de logements meublés doivent être déclarés comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Depuis 2017, tous les loyers provenant de la location meublée sont imposables dans cette catégorie, et ce, même si la location n’a eu qu’un caractère occasionnel. Comme pour les logements loués non meublés, on distingue le régime micro-BIC, qui est en fait le régime de la micro-entreprise, et le régime réel.

Le régime micro-BIC s’applique automatiquement aux bailleurs de logements meublés dont les recettes annuelles ne dépassent pas 70 000 euros. Jusqu’en 2017, le seuil imposé était de 33 200 euros. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant annuel de vos revenus fonciers, mais vous ne pouvez pas déduire les charges locatives.

Bon à savoir : certaines locations saisonnières et locations de gîtes jouissent d’une situation particulière en bénéficiant du régime micro-BIC si les revenus n’excèdent pas 170 000 euros par an (contre 82 200 euros avant 2017), et en permettant un abattement forfaitaire de 71 % sur le montant annuel des revenus fonciers. Pour profiter de ce régime, une seule option s’ouvre à vous : votre bien immobilier à louer doit être classé en meublé de tourisme.

Dans les faits, pour déclarer vos revenus fonciers au régime micro-BIC, vous devez remplir la partie « Revenus industriels et commerciaux non professionnels », « Régime de la micro-entreprise » de la déclaration complémentaire des revenus 2042 C PRO.

Le régime réel est, lui, automatiquement appliqué si vos recettes foncières annuelles sont supérieures à 70 000 €. Encore une fois, vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel même si vos revenus fonciers sont inférieurs à ce seuil, en vous assurant que vos charges locatives représentent plus de 50 % de cette somme en réalité.

Si vous relevez du régime réel ou si vous souhaitez le choisir sur option, vous devez remplir les déclarations spéciales 2031 et 2033 et reporter le montant sur votre déclaration de revenus 2042 C PRO. Attention, le formulaire 2031 doit être renvoyé au mois de mai.