Contrat de location : quelles sont les clauses abusives à bannir

Les clauses d’un contrat de location type doivent être fidèles à ce que prévoit la loi du 6 juillet 1989 et aux dernières révisions de la loi Alur. Un propriétaire ne peut donc pas intégrer n’importe quelle clause dans son bail, quand bien même elle serait acceptée par le locataire ! Dans le cadre d’un contrat de location meublée, la rédaction est plus souple. Néanmoins, ce document reste un contrat, et il est interdit d’y insérer des clauses abusives au risque de subir une requalification du bail. E-Gérance fait le point pour vous sur la définition d’une clause abusive et les principales clauses à bannir en rédigeant le contrat de location.

La définition d’une clause abusive

En droit, la définition d’une clause abusive existe essentiellement pour garantir à des non-professionnels ou des consommateurs de ne pas se voir appliquer des clauses trop contraignantes de la part d’un professionnel. Ce contrôle permet, par exemple, d’éviter des ventes forcées qui profiteraient de l’ignorance de l’une des parties sur des règles professionnelles pour s’appliquer.

Dans le cadre d’un contrat de location entre particuliers, une clause est dite abusive si elle lèse de manière ostentatoire une partie moins habituée à ce genre de transaction. Sachez qu’en tant que propriétaire, vous serez considéré par la loi comme un professionnel.

Les clauses abusives d’un contrat de location type sont indirectement indiquées, puisque ce contrat doit respecter la loi du 6 juillet 1989 modifiée depuis par la loi Alur. En revanche, le contrat de location meublée n’est pas clairement défini par une loi, laissant ainsi libre cours à des dérives éventuelles dans la rédaction de l’acte. Pour contrer cette différence, la Commission des clauses abusives a émis une recommandation très précise reprenant l’ensemble des clauses abusives possibles dans ce type de bail.

Les clauses réputées non écrites

Que ce soit pour la location d’un logement meublé ou vide, des clauses réputées non écrites ou considérées comme abusives concernent :

• l’âge du locataire ;
• l’origine ethnique ;
• le genre ;
• l’orientation sexuelle ;
• la profession ;
• l’apparence physique.

Ces éléments ne doivent en aucun cas figurer sur le contrat de location ou faire l’objet d’un refus de louer le logement.

Sont réputées abusives les clauses interdisant :

• la possession d’un animal de compagnie, s’il respecte les limites fixées par l’article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970;
• de fumer dans le logement (la loi ne prévoit aucune restriction privée de l’usage du tabac) ;
• de recevoir des personnes ou d’en héberger à titre gratuit ;
• le paiement du loyer en espèces, chèque ou virement bancaire. Le prélèvement automatique ne peut être imposé par le propriétaire bailleur ;
• l’aménagement des lieux aux goûts du locataire, du moment que cela n’entraîne pas de dégradations irréversibles.

De plus, il est interdit au propriétaire bailleur d’entrer dans le logement sans autorisation du locataire. Cette clause abusive ne peut figurer sur le bail.

Les clauses abusives d’une location meublée, d’une location vide et les clauses communes

En fonction du type de bail qui est le vôtre, nous vous conseillons d’être particulièrement vigilant afin de ne pas laisser apparaître dans votre bail les principales clauses décrites ci-après.

Quelques exemples de clauses abusives pour un bail location meublée

D’après la recommandation de la commission des clauses abusives, le contrat de location meublée ne doit pas contenir de durée irrévocable. Le bail doit être établi pour une durée minimale d’un an pour un logement meublé ou neuf mois si le locataire est un étudiant. La reconduction tacite du contrat de location s’applique après ces périodes, sans que l’une des deux parties mette fin au bail après avoir respecté le préavis imposé par la loi.

En cas de décès du locataire, est considérée comme abusive une clause qui désigne les héritiers comme redevables des dettes du locataire décédé.

Par ailleurs, la clause sur l’état des lieux de sortie ne doit pas indiquer que ce dernier doit être réalisé par un huissier de justice alors qu’il pourrait être établi sans frais entre les deux parties.

Les installations d’équipements tels que les compteurs d’eau ou de gaz ne doivent en aucun cas être supportées par le locataire. Cette clause abusive déchargerait le propriétaire de ses obligations concernant les travaux à réaliser dans le bien loué.

Concernant le dépôt de garantie, ce dernier ne doit pas être conservé par le propriétaire sans justification et le contrat de location ne peut stipuler une telle clause qui serait abusive pour le locataire. En cas de congé donné par l’une des deux parties, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois.

Enfin, des contrats prévoyant de réduire l’affectation du logement et donc d’interdire son utilisation en tant que résidence secondaire ou saisonnière sont jugés abusifs.

Quelques clauses abusives d’un contrat de location type

La loi énonce clairement les obligations d’un locataire, et il est donc réputé comme abusif de rajouter d’autres obligations comme :

• l’installation d’une boîte aux lettres ;
• le ramonage d’une cheminée.

En cas de départ du locataire, une clause stipulant que ce dernier doit justifier au moment de sa demande son prévis réduit est abusive. Cette clause laisse en effet croire que le locataire ne pourra plus se défendre par la suite.

Enfin, une clause laissant penser qu’il revient au locataire de lancer les négociations de révision de loyer auprès de son propriétaire est abusive, car elle inverse les droits et obligations de l’une et l’autre des parties.

Quelques clauses abusives communes

Une demande de la part du propriétaire de rendre le logement meublé en quantité et en qualité pour justifier le loyer est abusive, car elle fait manifestement double emploi avec la destination du dépôt de garantie.

Une clause qui énonce que le locataire n’a le droit à aucun recours l’est aussi, car elle exclut de fait les cas où la responsabilité du bailleur pourrait être engagée, notamment suite à un défaut d’entretien. Par ailleurs, des clauses abusives peuvent s’insérer sur les assurances obligatoires à souscrire, les prestataires auxquels faire appel en cas de travaux ou encore la non-possibilité d’héberger des tiers.

Comment éviter les clauses abusives dans un bail ?

Dans le cadre d’un contrat de location type, s’en tenir à la loi du 6 juillet 1989 ainsi qu’à la loi Alur vous évitera d’avoir recours à des clauses abusives. Dans le cadre d’un contrat de location meublée, nous vous conseillons d'utiliser un modèle de bail certifié conforme et de faire appel à un professionnel.