Contrat de location : que se passe-t-il en cas de décès ?

Au moment de louer son bien, on ne pense pas forcément aux conséquences d’événements graves, comme le décès d’un locataire ou d’un garant. Même en cas de décès du propriétaire bailleur, la loi stipule un certain nombre d’obligations pour la poursuite du contrat de location. En tout état de cause, faire un contrat de location en bonne et due forme s’impose pour se protéger en cas de décès.

Les conséquences du décès d’un propriétaire bailleur sur le contrat de location

Au moment d’acquérir et de louer son bien, la question de la succession doit être traitée. En effet, le Code civil prévoit avec exactitude la procédure applicable en cas de décès du propriétaire bailleur.

Que se passe-t-il pour le locataire si le propriétaire meurt ?

En cas de décès de son propriétaire bailleur, le locataire ne pourra pas être expulsé du logement loué. Peu importe le contrat de location rédigé, le locataire sera protégé vis-à-vis des héritiers. Ces derniers ne pourront ainsi pas évoquer le décès de leur ascendant pour mettre fin au bail. Les articles 1742 et 1743 du Code civil prévoient en effet une parfaite continuité du contrat de location, comme c’est le cas dans les opérations de vente de logements déjà loués.

Les actions possibles pour un héritier d'une location

Pour arrêter de louer le bien en cas d’héritage, le successeur du défunt devra attendre la fin du contrat de location pour pouvoir donner un congé au locataire pour vente du logement, reprise pour habitation ou tout autre motif « légitime et sérieux » qu’il est souhaitable d’insérer au moment de faire un contrat de location.

La signification de la fin du bail auprès du locataire devra se faire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, et ce, au moins six mois avant la fin du bail. Pour ce faire, nous vous conseillons d’utiliser nos modèles de courriers.

Le cas du décès d’un locataire

Si le locataire venait à décéder, un certain nombre d’obligations incomberont à sa famille. Deux cas de figure peuvent se distinguer, à savoir si le locataire vivait seul et donc était le seul signataire du contrat de location ou s’il vivait en colocation et que donc plusieurs signataires étaient présents sur le bail.

Que se passe-t-il si le locataire vivait seul ?

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 définit avec précision la procédure qui s’applique en cas de décès du locataire. Si aucun des héritiers du locataire ne souhaite occuper le logement, le bail sera résilié de plein droit au jour du décès. Les héritiers ne seront d’aucune manière dans l’obligation de respecter la durée du préavis prévue dans le contrat de location.

L’héritier devra prévenir le propriétaire bailleur dans les plus brefs délais avant de lui faire parvenir un papier officiel justifiant la date de décès. Le bail prendra définitivement fin à la date du décès du locataire et non à la date de réception du document officiel.

Les héritiers devront venir libérer le logement pour que le propriétaire bailleur puisse retrouver son logement pour pouvoir louer son bien. Même si le bail est résilié, les héritiers devront payer le temps d’occupation du logement sur les mêmes bases financières que celles prévues pour le loyer. Dans les faits, les héritiers s’arrangent généralement pour déménager le plus vite possible et éviter d’avoir à payer des frais supplémentaires.

Que se passe-t-il si le locataire ne vivait pas seul ?

Dans le cas où le locataire était marié et vivait dans le logement avec son partenaire, ce dernier a le droit d’occuper le logement et de reprendre le bail à son compte. Le conjoint survivant devra en revanche informer le propriétaire bailleur du décès et de la situation maritale du couple pré-décès.

Par ailleurs, un transfert du contrat de location est possible dans les cas suivants :

• descendants qui vivaient depuis au moins un an avec le locataire décédé ;
• partenaire s’étant engagé avec le locataire décédé par un Pacs ;
• ascendants, personnes à charge ou concubin qui vivaient depuis au moins un an avec le locataire décédé.

La loi stipule qu’un simple courrier de la part de la personne disposant des droits évoqués ci-dessus suffit à procéder au transfert du bail. Le propriétaire bailleur ne pourra que constater le transfert.

Le cas particulier de la location meublée

Dans le cas d’une location meublée, la loi réagit de manière différente. L’héritier pourra en effet reprendre la location du logement, et ce, sans aucune démarche administrative au préalable.

De la même manière, si l’héritier ne souhaite pas conserver le logement en location, il devra résilier le contrat de location, mais il sera tenu de respecter la durée de préavis prévue au bail. La procédure de libération des lieux sera la même que lors du départ classique d’un locataire.

Louer son bien : les conséquences du décès d’un garant

Louer son bien de manière optimale implique de faire un contrat de location qui inclut bien souvent un garant pour remédier aux éventuels risques de solvabilité d’un locataire. En cas de décès du garant, la loi stipule la procédure en vigueur.

Dans quels cas le propriétaire bailleur n’est-il plus garanti ?

Dans le cas où les dettes du locataire se sont accumulées après le décès du garant, il ne sera plus possible pour le propriétaire bailleur de se retourner contre les héritiers de celui-ci pour demander les sommes dues.

Dans quels cas la caution peut-elle être actionnée en cas de décès ?

En revanche, si les dettes du locataire envers le propriétaire bailleur datent d’avant le décès du garant, le propriétaire bailleur pourra se retourner contre les héritiers du garant qui seront redevables des sommes dues. Ces dernières rentreront en effet dans la succession du garant et seront considérées comme des dettes classiques à régler par les héritiers.

Le contrat de location rédigé peut inclure une clause stipulant l’obligation pour le locataire d’être cautionné. Ainsi, si ce dernier ne propose pas un autre garant, le propriétaire bailleur peut décider de mettre fin au bail grâce à cette clause.