La copropriété se plaint de votre locataire : comment réagir ?

Lorsqu’un immeuble est en copropriété, il est une règle qu’on ne peut ni oublier ni enfreindre : chaque occupant a le droit d’user librement de son logement, tant qu’il ne trouble pas la tranquillité de la copropriété. Cette règle est généralement facile à suivre… mais il n’est pas toujours aisé de l’imposer au locataire, ou bien de vérifier le comportement de ce dernier au jour le jour. Et il arrive donc, plus souvent qu’on ne le croit, que la copropriété vienne se plaindre directement auprès du bailleur des nuisances occasionnées par son locataire. Alors, que faire dans ces cas-là ? Le propriétaire est-il responsable et comment doit-il réagir ? Voici tout ce que vous devez savoir.

Le propriétaire est-il responsable des nuisances de son locataire ?

Dans quels cas la copropriété a-t-elle le droit de se plaindre de nuisances ?

En France, la liberté de l’occupant d’un logement est plutôt importante : la copropriété n’est pas en droit de se plaindre à tort et à travers, au risque d’être elle-même déboutée et de perdre en crédibilité. Aussi, on peut commencer à parler de « trouble anormal » du voisinage lorsque les voisins se retrouvent sérieusement impactés dans leur vie quotidienne par le comportement du locataire. La loi définit plusieurs éléments précis pouvant être qualifiés de nuisances : ce sont par exemple une odeur désagréable ou des bruits répétitifs, surtout la nuit. Si le locataire contrevient au règlement de la copropriété sur les parties communes, ceci est également considéré comme un trouble anormal.

Quel est le rôle du propriétaire ?

Il serait facile de penser que les nuisances du locataire ne concernent que lui et n’impactent pas son propriétaire. Ceci est vrai… jusqu’à un certain point. En effet, le locataire reste le seul responsable tant que ses voisins ne s’adressent qu’à lui et que le bailleur n’est pas au courant. Cependant, la responsabilité du propriétaire est engagée dès lors qu’il est officiellement informé des troubles commis par son locataire.

Pour que l’information soit officielle, il faut que les voisins ou les responsables de copropriété aient mis en demeure le propriétaire par un courrier recommandé avec accusé de réception. Dans celui-ci, la copropriété, via le conseil syndical ou le syndic d’une petite copropriété, doit informer le propriétaire de la situation, et la justifier à l’aide de témoignages, d’une pétition, d’un constat d’huissier ou encore d’un procès-verbal : le courrier demande alors au propriétaire de régler le problème.

Quels sont les moyens d’action du propriétaire ?

Que se passe-t-il si le propriétaire n’agit pas ?

Il est important pour un propriétaire de ne pas prendre à la légère la mise en demeure de la copropriété : à partir du moment où il reçoit l’information, il n’est plus seulement en droit d’intervenir, mais dans l’obligation de le faire, en vertu de la loi du 6 juillet 1989. S’il n’engage aucune démarche pour régler le problème, la copropriété ou toute personne se plaignant des nuisances peut saisir le tribunal, non pas contre le locataire, mais contre le propriétaire lui-même.

La première étape : l’envoi d’une lettre recommandée

Le propriétaire doit donc réagir vite à la lettre du syndic. Pour cela, la première étape est d’envoyer au locataire un courrier recommandé avec accusé de réception, dans lequel il lui demande de respecter le règlement de la copropriété et de cesser les nuisances. Il est recommandé de rappeler dans la lettre que toute nuisance répétée peut constituer un motif légitime et sérieux de résiliation du bail.

À noter que le propriétaire ne doit pas oublier de répondre également à toutes les personnes qui lui ont signalé le trouble, pour indiquer qu’il a engagé des démarches afin d’y mettre un terme.

Un propriétaire peut-il résilier le bail pour cause de nuisances ?

La résiliation pour motif grave et sérieux

Malheureusement, l’expérience prouve que la lettre recommandée n’est pas toujours efficace. Heureusement pour lui, le propriétaire a d’autres recours. En effet, si les nuisances ne cessent pas, il peut demander le congé du locataire pour motif légitime et sérieux, et ce, d’autant plus facilement si le bail prévoit une clause de résiliation en cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement du logement loué.

Néanmoins, le congé ne peut intervenir qu’à la fin du bail, ou au moment de son renouvellement. Et le propriétaire doit l’avoir signifié au moins 6 mois avant l’expiration du contrat au locataire : de fait, il arrive que le congé puisse intervenir 1 an après les faits. Ensuite, le propriétaire doit pouvoir prouver sans contestation possible les nuisances reprochées.

L’action en justice

Pour résoudre le problème, reste la solution la plus dure, mais la plus efficace : l’action en justice pour résiliation du bail. Cette procédure peut être engagée en s’adressant au tribunal d’instance, mais il faut être capable de prouver les troubles et leur persistance, et les démarches effectuées pour y mettre un terme. C’est alors le juge qui prend la décision de résilier ou non le bail.