Impôts : déclarer ses revenus locatifs sous le régime micro-foncier

Ce moment de l’année où vous devez faire vos comptes pour les impôts arrive à grands pas. En tant que propriétaire bailleur, vous n’êtes pas sans savoir que la location d’un bien immobilier vide génère des revenus fonciers que vous devez communiquer à l’administration fiscale. Alors qu’il n’est pas toujours facile d’y voir clair entre régime micro-foncier et régime réel, découvrez tous les éléments à connaître pour déclarer vos revenus locatifs sous le régime micro-foncier.

QUELLES CONDITIONS POUR BÉNÉFICIER DU RÉGIME MICRO-FONCIER POUR SES REVENUS LOCATIFS ?

Un plafond de 15 000 € de revenus annuels

Devant votre déclaration annuelle de revenus fonciers, vous êtes perdu entre le régime micro-foncier et le régime réel ? Le fonctionnement du régime micro-foncier est aisé à comprendre. En quelques mots, c’est un système simplifié qui s’applique automatiquement aux bailleurs tirant un faible revenu de leurs biens immobiliers loués non meublés, qu’il s’agisse de :

• logements ;
• commerces ;
• bureaux ;
• terrains ;
• propriétés rurales.

Plus précisément, le régime micro-foncier concerne les propriétaires bailleurs qui perçoivent moins de 15 000 € de loyers par an. Cette somme comptabilise les revenus fonciers bruts encaissés par l’ensemble du foyer fiscal (époux, partenaires pacsés, enfants à charge et/ou personnes rattachées).

Elle comptabilise également les revenus fonciers générés par tous les biens loués par un même propriétaire bailleur. Les charges locatives encaissées ne sont pas comptées dans les 15 000 €. En effet, ces dernières servent à répercuter les coûts des charges avancées par le propriétaire bailleur. Leur récupération n’entre donc pas en compte dans le montant à déclarer au titre des revenus fonciers.

Les titulaires de parts de SCPI ou de SCI qui respectent le plafond de 15 000 € peuvent également profiter du régime micro-foncier.

Le régime de droit commun

En marge de ce plafond maximal de 15 000 € de revenus locatifs par an, les revenus fonciers des propriétaires souhaitant bénéficier du régime micro-foncier doivent être imposés selon le régime de droit commun de l’impôt sur le revenu.

En pratique

Pour déclarer ses revenus locatifs dans le cadre du régime micro-foncier, le contribuable doit remplir la déclaration de revenus 2042 en y intégrant le montant brut de ses loyers dans la case 4BE. En pratique, les revenus fonciers viennent s’ajouter aux autres revenus du foyer, avec un montant d’impôt final qui dépend de la tranche dans laquelle se trouve le ménage. Ainsi, ils s’ajoutent aux :

• salaires de tous les membres du foyer fiscal ;
• pensions diverses ;
• etc.

À noter que les revenus locatifs issus de la location meublée ne sont pas des revenus fonciers, mais sont à déclarer dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

DÉCLARATION DES REVENUS FONCIERS AUX IMPÔTS : LES AVANTAGES DU RÉGIME MICRO-FONCIER

L’abattement forfaitaire de 30 %

Au moment de faire votre déclaration de revenus locatifs, vous devez noter le montant des revenus fonciers perçus, bruts et sans abattement. C’est l’administration fiscale qui, dans le cadre du régime micro-foncier, applique un abattement forfaitaire de 30 % sur la totalité de vos loyers bruts déclarés. Cette mesure a pour objectif de couvrir l’ensemble des charges annuelles que vous avez supportées pour la location de votre bien. Cet abattement devient intéressant dès lors que les charges liées au bien loué sont inférieures ou égales à 30 % de la somme déduite forfaitairement.

Il est intéressant de noter que les montants réels dépensés dans le cadre de travaux, d’intérêts d’emprunt ou encore de frais d’assurance ne sont pas déductibles en sus. Si ces frais représentent plus d’un tiers de vos revenus locatifs, alors le régime micro-foncier n’est fiscalement pas intéressant.

De façon générale, en France, on estime que le régime micro-foncier est plus avantageux que le régime réel, à l’exception des cas dans lesquels les propriétaires sont soumis à des charges et à des frais de gestion locative élevés. En cela, il peut être intéressant de calculer le montant de vos frais annuels, afin de vérifier qu’ils sont bien inférieurs à 30 % de vos revenus locatifs.

Une procédure simple à mettre en place

Au-delà de cet avantage financier, le régime micro-foncier permet aux contribuables d’éviter un casse-tête administratif, puisqu’il s’agit d’établir une déclaration simplifiée en mentionnant uniquement le montant brut des loyers perçus au cours des douze derniers mois. Nul besoin donc de passer du temps à calculer tout ce qui a été dépensé en matière de charges ou à chercher les factures correspondantes au moment de remplir votre déclaration de revenus pour les impôts.

QUELS SONT LES BIENS IMMOBILIERS EXCLUS DU RÉGIME FISCAL MICRO-FONCIER ?

Il est toutefois important de savoir que le régime micro-foncier n’est pas applicable à tous les biens, même si le propriétaire totalise moins de 15 000 € de revenus fonciers annuels.

C’est par exemple le cas des biens immobiliers achetés avec une déduction forfaitaire majorée ou placés sous le bénéfice d’un régime fiscal avantageux, qu’il s’agisse des dispositifs Robien (classique, recentré ou ZRR), Borloo (neuf ou ancien), Périssol ou de la loi Besson (dans le neuf ou l’ancien). En revanche, si vous possédez un logement neuf loué dans le cadre du dispositif Duflot, Scellier ou Pinel, le régime micro-foncier est normalement applicable.

Dans le même esprit, un bailleur ne peut pas déclarer ses revenus fonciers dans le cadre du régime micro-foncier si ces derniers proviennent de la location de :

• monuments historiques ;
• logements situés dans les zones franches urbaines ;
• immeubles situés dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ;
• immeubles bénéficiant du dispositif de la loi Malraux ancien ;
• immeubles détenus en nue-propriété.

Concernant les contribuables propriétaires de parts de SCI ou de SCPI, ils peuvent profiter du régime micro-foncier, comme dit plus haut, à deux conditions :

• qu’ils soient propriétaires en direct d’au moins un bien loué non meublé ;
• que leurs biens et ceux de la société ne bénéficient d’aucun avantage fiscal.

C’est pourquoi il est essentiel pour chaque propriétaire de bien connaître la nature de ses biens immobiliers pour comprendre de quel régime il dépend au moment de remplir sa déclaration d’impôt.

PASSER DU RÉGIME RÉEL AU MICRO-FONCIER

Plusieurs raisons peuvent pousser un propriétaire bailleur à abandonner le régime réel auquel il est soumis pour bénéficier du micro-foncier :

• ses investissements et charges ne dépassent pas les 30 % de l’abattement octroyé par le régime micro-foncier ;
• ses revenus sont inférieurs à 15 000 € alors qu’ils dépassaient cette somme auparavant, etc.

Il est possible de revenir au régime micro-foncier dès lors que les conditions sont réunies. Cependant, le régime réel est irrévocable durant trois ans et reconduit tacitement au bout de cette période. Il faut donc que la période de trois ans soit terminée pour changer de régime.

LES LIMITES DU RÉGIME MICRO-FONCIER

Le régime micro-foncier présente donc des avantages, mais il a tout de même des limites. En effet, une fois sa décision communiquée à l’administration fiscale et acceptée, le propriétaire bailleur ne pourra plus bénéficier des avantages du régime réel, à savoir la déduction :

• des frais d’assurance relatifs au bien loué ;
• du montant des intérêts du prêt ;
• de la somme relative à des travaux ;
• des charges d’entretien (concierge, menus travaux, etc.).

En effet, l’abattement de 30 % octroyé par le régime micro-foncier sert à couvrir tous ces frais.

En outre, contrairement aux loyers, le plafond maximal de 15 000 € de revenus locatifs par an ne bouge pas chaque année. Ainsi, dès qu’un loyer est annuellement révisé, il peut entraîner un dépassement du plafond. Dans ce cas, le propriétaire bailleur bascule automatiquement vers le régime réel.