Bail : qu’est-ce que la clause résolutoire ?

En cas de manquements graves d'un locataire à ses obligations, un propriétaire bailleur peut avoir recours à une clause résolutoire pour obtenir l'annulation du bail. En quoi consiste cette clause et quel intérêt d'intégrer une clause résolutoire dans un bail meublé ou non ?

Définition d'une clause résolutoire

Une clause résolutoire est une clause prévoyant la résiliation de plein droit d'un bail, lorsque le locataire ne respecte pas certaines des obligations stipulées. Afin d'être valable, elle doit être rédigée de façon explicite dans le bail.

Bien qu'entraînant la résiliation automatique du bail, la mise en œuvre d'une clause résolutoire doit être constatée par un juge. Si la bonne foi des parties est avérée, le locataire n'a aucun moyen de contester la résiliation du contrat de bail.

Sur quels éléments peut porter une clause résolutoire d'un bail ?

Seules certaines situations peuvent faire l'objet d'une clause résolutoire dans un bail. Il s'agit notamment :

• du défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes prévus dans le contrat ;
• du défaut de versement du dépôt de garantie ;
• du défaut de souscription à une assurance multirisque habitation par le locataire.

Une clause résolutoire est-elle obligatoire ? Comment la mettre en œuvre ?

Il n'est pas obligatoire d'insérer une clause résolutoire dans un bail meublé ou un bail non-meublé. En pratique, une clause entraînant la résiliation automatique du contrat en cas de loyers impayés existe dans la plupart des cas.

Afin de mettre en œuvre une clause résolutoire, le propriétaire doit en premier lieu adresser un commandement de payer à son locataire par acte d'huissier. Il peut demander au tribunal de constater la résiliation du bail uniquement si le locataire n'a pas réglé ses impayés de loyer dans un délai de 2 mois ou souscrit d'assurance multirisque habitation dans un délai de 1 mois.

En cas d'absence de clause résolutoire, un propriétaire faisant face à un locataire manquant à ses obligations doit demander une résiliation judiciaire du bail devant le tribunal, un processus bien plus long, à l'issue parfois incertaine.