Comment gérer un dégât des eaux dans une location ?

La survenue d’un dégât des eaux est une expérience stressante, pour le locataire comme pour le propriétaire. Pourtant, ce type de problème arrive très fréquemment. Il s’agit même du sinistre le plus courant chez les particuliers, les compagnies d’assurance traitant plus de 800 000 situations du genre en France chaque année. Il est l’heure de faire le point sur la marche à suivre si votre locataire est concerné par un tel accident.

Locataire ou propriétaire, qui doit gérer le dégât des eaux ?

L’assurance habitation du locataire

Dès son entrée dans le logement, le locataire a l’obligation de souscrire une assurance multirisque habitation (MHR). Cela fait partie de ses devoirs en tant que locataire, et il est tenu de justifier sa souscription auprès de son propriétaire bailleur. Le contrat en question l’assure contre les risques d’explosion, d’incendie et de dégât des eaux. Dans la grande majorité des cas de dégât des eaux (dégâts causés par une fuite, la rupture d’une canalisation, le débordement d’une baignoire, d’une machine à laver, etc.), c’est l’assurance choisie par le locataire qui couvre le sinistre.

Mais, attention, la réalité est plus complexe, puisque tous les sinistres dus à l’action de l’eau ne sont pas couverts par les contrats souscrits par les locataires. C’est, entre autres, le cas des sinistres causés par :

• l’humidité ;
• la condensation ;
• les infiltrations de façade.

L’assurance du propriétaire

De son côté, le propriétaire bailleur n’a pas l’obligation de souscrire une assurance habitation. Quoi qu’il en soit, en détenir une lui est vivement conseillé. En effet, l’assurance Propriétaire Non Occupant (assurance PNO) lui offre une sécurité supplémentaire en cas de sinistre au sein du logement qu’il loue. En prenant le relais de l’assurance du locataire, celle-ci protège le propriétaire dans les cas suivants :

• si le locataire n’a pas rempli son devoir de souscrire une assurance multirisque habitation ;
• si l’assurance du locataire ne couvre pas la totalité des dommages causés ;
• si le sinistre est la conséquence d’un défaut d’entretien du logement;
• si le sinistre est la conséquence d’un vice de construction ;
• si les dégâts concernent les murs, la charpente, la toiture ou encore la clôture de la propriété ;
• si le logement est inoccupé ;
• si le sinistre survient pendant la période de préavis du locataire.

C’est donc l’assurance du locataire qui se charge généralement de gérer un dégât des eaux. Il est vrai que cette situation est la plupart du temps jugée comme relative aux réparations locatives, car causée par un manque d’entretien courant, et non par un entretien défaillant du propriétaire. Mais le bailleur a également son rôle à jouer pour éviter les mauvaises surprises. En l’absence de couverture du locataire, les frais liés au sinistre pourraient bien lui incomber entièrement.

Concrètement, si un entretien insuffisant des joints de la douche du logement cause un dégât des eaux, c’est l’assurance du locataire qui doit rembourser les travaux nécessaires et les pertes éventuelles. En revanche, s’il s’agit d’une canalisation extérieure à l’appartement qui lâche, c’est au propriétaire de gérer le sinistre avec sa propre assurance.

Quelles sont les démarches administratives à réaliser pour régler un dégât des eaux ?

La marche à suivre en cas de dégât des eaux à l’intérieur d'une location

De manière générale, pour signaler un dégât des eaux à son assureur, il est conseillé au locataire ou au propriétaire concerné d’appeler la compagnie pour la prévenir de ce qui se passe au sein du logement, avant de lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Le courrier doit contenir les informations suivantes :

• les coordonnées du locataire ou du propriétaire en cas de logement non habité (nom, prénom, adresse) ;
• le numéro du contrat d’assurance ;
• une description du sinistre (nature, date, heure, lieu et origine si connue) ;
• un état estimatif des meubles et objets détruits ou abîmés par le sinistre (des justificatifs seront demandés plus tard) ;
• les coordonnées des victimes, s’il y en a.

Il convient aussi de joindre à la déclaration de sinistre la facture de recherche de fuite du plombier, qui est systématiquement exigée par les compagnies d’assurance.

Sachez-le, sans un constat clair et détaillé du dégât des eaux, il est impossible pour votre assureur de vous indemniser comme il se doit.

La marche à suivre quand le sinistre a causé des dommages chez des voisins

Il arrive qu’une fuite d’eau survenue dans un logement ait des conséquences bien au-delà de ses quatre murs, en occasionnant des dégâts chez des voisins par exemple. Dans ce cas, en tant que propriétaire, vous devez vous assurer que le locataire remplisse un constat amiable de dégât des eaux avec les personnes concernées par le sinistre. En cas de logement non occupé, c’est à vous de compléter ce document en compagnie des voisins affectés par le dégât des eaux qui a eu lieu au sein de votre logement.

Il s’agit d’un document similaire aux constats que vous remplissez en cas d’accident automobile. Si vous ne disposez pas d’un tel document, il vous suffit de le réclamer auprès de votre assureur, qui vous le transmettra sans délai.

La marche à suivre quand le dégât des eaux provient de chez un voisin

La marche à suivre est la même quand des dégâts au sein de votre logement sont causés par un dégât des eaux survenu chez les voisins : il faut prendre contact avec ces derniers pour établir un constat amiable. En cas de refus de leur part, vous devez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à votre assureur, en mentionnant les dommages subis, l’origine supposée du sinistre et la raison pour laquelle vous ne pouvez pas en dire plus, comme le fait que vos voisins ne souhaitent pas vous laisser entrer chez eux.

La réaction de l’assureur

Dès réception de votre déclaration de sinistre ou de votre constat amiable de dégât des eaux, votre compagnie d’assurance missionnera un expert, qui prendra contact avec vous afin de trouver une solution en fonction de la situation.

À ce sujet, notez qu’il existe deux conventions d’assurance réglant les dégâts des eaux, en désignant l’assurance qui doit intervenir pour les travaux :

• la Cidre (Convention d’indemnisation directe et de renonciation à recours en dégâts des eaux) ;
• la Cide-Cop (pour les dégâts des eaux en copropriété).

La convention Cidre stipule que l’assurance habitation du locataire doit rembourser les dégâts mineurs nécessitant moins de 1 600 euros HT de réparation (remplacement du parquet, peinture, remplacement de mobilier abîmé, etc.).

La convention Cide-Cop, de son côté, intervient pour les remises en état dans les logements situés en copropriété qui dépassent les 1 600 euros HT. Sa mise en œuvre implique souvent la visite d’un expert, qui aide à déterminer la répartition des remboursements entre l’assureur du locataire et celui du propriétaire.

Déclarer le dégât des eaux aussi vite que possible

Quelle que soit l’origine du dégât des eaux, il faut agir vite. Ainsi, que le locataire en ait identifié la source (fuite d’un ballon d'eau chaude ou d'un robinet, débordement du lave-vaisselle, canalisation d’alimentation d’eau défectueuse, etc.) ou qu’il n’ait aucune idée d’où l’eau peut provenir, il est tenu de prévenir le propriétaire et d’envoyer une déclaration de sinistre à sa compagnie d’assurance dans les cinq jours ouvrés qui suivent la découverte du sinistre.

Bien entendu, s’il prend connaissance d’un dégât des eaux après plusieurs jours ou plusieurs semaines d’absence au sein du logement, il est encore temps d’alerter son assureur. Le délai de cinq jours débute au moment du constat du sinistre.