Dépôt de garantie : ce qu’un propriétaire peut retenir en cas de dégâts

En tant que propriétaire bailleur, vous avez la possibilité d’exiger un dépôt de garantie à votre locataire lorsqu’il entre dans les lieux. Cette somme doit lui être restituée dès qu’il quitte le logement. Cependant, il peut arriver que le bien loué ait subi des dégâts. Dans ce cas, vous êtes en droit d’effectuer une retenue sur la caution, pour couvrir les frais occasionnés par les réparations. Sachez néanmoins que la retenue sur le dépôt de garantie est strictement encadrée par la loi. Voyons dans quels cas vous pouvez conserver une partie ou la totalité du dépôt de garantie.

Dépôt de garantie : ce qu’il faut savoir

Utilité du dépôt de garantie

Encadré par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie sert à assurer au propriétaire que le locataire exécutera ses obligations locatives pendant toute la durée du bail. Cela concerne aussi bien le paiement des loyers que les éventuels dégâts dont il serait responsable.

Montant

Le montant du dépôt de garantie est différent selon le type de logement loué. Pour un logement vide, le dépôt de garantie, couramment appelé caution, « ne peut être supérieur à un mois de loyer principal ». Pour une location meublée après le 27 mars 2014, le montant ne peut excéder deux mois de loyer. Avant cette date, il n’y a aucune limite.

Quel que soit le type de location, cela exclut le montant des charges et autres frais payés par le locataire en sus du loyer. En cas de colocation, le montant du dépôt de garantie est divisé entre tous les colocataires.

Paiement du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est payable au moment de la signature du bail. Il ne peut donc être exigé plusieurs jours après la signature du contrat de location. Le montant est versé en une seule fois, au même moment que le premier mois de loyer. Il peut être acquitté par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. En cas de paiement trimestriel du loyer, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.

Dans quels cas peut-on effectuer une retenue sur caution ?

Retard de paiement des charges ou loyers impayés

Lors du départ du locataire, vous avez la possibilité de retenir la somme que votre locataire vous doit au titre de loyers impayés ou encore de charges non acquittées. Cependant, la retenue doit faire l’objet d’un justificatif, dans ce cas-là un courrier de réclamation resté sans réponse. Ce justificatif doit être présenté au locataire pour lui expliquer les raisons de la non-restitution d’une partie ou de l’intégralité du dépôt de garantie.

Dégradations

Les dégradations constatées pouvant donner lieu à une retenue sur caution sont nombreuses. Fenêtre cassée et non réparée, porte abîmée volontairement, prises cassées ou arrachées… chaque propriétaire peut être confronté à une multitude de dégâts dus à la négligence du locataire. Pour les plus légers, ceux qui peuvent être couverts par le montant du dépôt de garantie, le coût des réparations peut être directement retenu sur la caution. Si le coût est plus conséquent, il faut en revanche engager une procédure contre le locataire pour qu’il prenne les frais à sa charge. Cela à condition de l’avoir précisé dans l’état des lieux de sortie.

Travaux

Le locataire est tenu d’entretenir le logement pendant qu’il y réside. En cas de manquement, et si vous constatez que des travaux de restauration sont nécessaires (peinture abîmée alors que l’état des lieux stipule qu’elle était en bon état, etc.), alors vous pouvez déduire du dépôt de garantie les frais relatifs à la remise en état. Les usures normales ne peuvent être retenues sur la caution. Il convient dans ce cas de bien se renseigner en amont sur la nature des travaux qui incombent au locataire.

Comment effectuer une retenue sur le dépôt de garantie ?

Au moment où votre locataire signe le bail et où vous lui demandez un dépôt de garantie, il vous verse la somme correspondante. Une fois celle-ci encaissée, vous la gérez comme vous le souhaitez. Vous devez juste vous assurer d’être en mesure de la restituer en cas de rupture du bail, dans un délai d’un ou deux mois selon le type de location.

Dans le cas où une retenue sur le dépôt de garantie doit être effectuée, vous déduisez directement ce montant de la somme à restituer.

Si le coût des travaux et autres dégradations représente la totalité du dépôt de garantie, alors vous ne restituez aucune somme d’argent. Cependant, vous devez en informer votre locataire et expliquer pourquoi vous faites une retenue sur le dépôt de garantie. Le délai pour présenter des explications et les justificatifs est le même que celui pour la restitution du dépôt de garantie.

Les justificatifs peuvent être :

• Des devis ;
• Des factures d’achat de matériaux pour réparer les dégâts de votre locataire ;
• Un constat d’huissier ;
• La copie des états des lieux d’entrée et de sortie, précisant les différences qui demeurent entre les deux ;
• Des photographies des dégâts, etc.

Aucune somme forfaitaire ne peut être retenue sur la caution, les montants non restitués doivent obligatoirement faire l’objet de justificatifs précis.