Assurance risques locatifs et garantie des loyers impayés : quelles différences ?

Pour se protéger des risques de loyer impayé, les propriétaires disposent désormais de contrat d'assurance loyers impayés efficaces. Pour répondre aux différents cas de défaut de paiement d'un locataire, les compagnies ont mis sur le marché des offres adaptées. Impayé du locataire, frais de procédure, dégradation du logement : ces risques sont couverts par les assurances propriétaire comme la GLI – garantie loyers impayés – ou la GRL - garantie des risques locatifs. Explications pour tout comprendre des différences entre ces différentes protections dont disposent les propriétaires bailleurs privés.

DES ASSURANCES CONTRE LES LOYERS IMPAYÉS

Pour beaucoup de propriétaires bailleur, l'éventualité d'un impayé de loyer est une véritable source d'angoisse. Les statistiques montrent qu'en France 2 % du total des montants des loyers sont impayés, et au-delà de l'impact financier d'un défaut de paiement, le propriétaire doit alors se lancer dans des démarches longues et incertaines pour recouvrer les sommes dues.

Pour se couvrir contre de tels risques, plusieurs types d'assurance propriétaire sont disponibles. La GLI - garantie loyers impayés – est une solution efficace. Depuis plusieurs années, la plupart des compagnies la propose, avec des options adaptables aux cas particuliers de chaque propriétaire. Alternative à la GLI, la GRL - garantie des risques locatifs - n'est plus commercialisée depuis le 1^er janvier 2016. Mais les anciens contrats d'assurance peuvent encore être renouvelés, et dans certains cas un propriétaire peut avoir intérêt à préférer de continuer son assurance GRL.

LES CARACTÉRISTIQUES de la garantie des risques locatifs

La Garantie des Risques Locatifs protège le bailleur privé contre :

• les impayés de loyer, jusqu'à un plafond de 70 000 € ;
• les dégradations par le locataire, dans une limite de 7 700 € pour une location vide ;
• les frais de la procédure de recouvrement, pris en charge par l'assureur.

Pour bénéficier de cette couverture, le propriétaire doit avoir souscrit à une assurance GRL auprès d'une compagnie partenaire du dispositif. Si le montant des primes d'assurance est librement fixé par chaque assureur, le coût moyen est souvent compris entre 2,50 % et 4 % du montant du loyer couvert. Bien entendu, cette prime est déductible des revenus locatifs, lorsque le propriétaire est imposé au régime réel.

Les conditions pour bénéficier d'une assurance GRL sont relativement souples, et incluent notamment :

• un taux d'effort du locataire inférieur à 50 % (montant du loyer/ressources du locataire) ;
• un loyer mensuel charges comprises inférieur à 2 000 €.

LA FIN DE LA GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS

Depuis le 31 décembre 2015, les assureurs ne peuvent plus proposer d'assurance garantie des risques locatifs. Mais pour que le propriétaire continue à bénéficier de la même couverture, les contrats en cours peuvent être prolongés pendant une période de transition.

Un décret officiel fixe des limites au renouvellement des contrats GRL :

• en cas de départ du locataire, il est mis fin à l'assurance GRL ;
• le contrat ne peut être renouvelé que pour un maximum d'un an ;
• au plus tard fin 2017, tous les contrats devront avoir été clôturés.

Pour être sûrs que leur couverture contre les défauts de paiement soit préservée, les propriétaires bailleurs ont donc la possibilité de remplacer sans attendre leur ancien contrat GRL pour une assurance GLI - garantie loyers impayés – qui offre une protection plus étendue des risques d'impayés de loyers.

LES CARACTÉRISTIQUES DE L'ASSURANCE GARANTIE LOYERS IMPAYÉS

Les contrats d'assurance garantie des loyers impayés s'articulent autour de 4 axes de protection :

• les loyers impayés, y compris les charges et les taxes locales ;
• le départ prématuré du locataire ;
• les détériorations immobilières du fait du locataire, même si elles ne sont pas couvertes par son dépôt de garantie ;
• les frais de procédure, lorsque le recouvrement des loyers prend une tournure contentieuse.

Nombreux sont les professionnels de l'immobilier comme E-gérance à proposer des contrats adaptés aux besoins de chaque propriétaire bailleur. Parmi toutes les options disponibles sur le marché, certaines peuvent s'avérer très efficaces comme :

• une protection juridique en cas de litige
• une indemnisation en cas d'inoccupation temporaire du logement (non indemnisés)
• une assistance lors de la sélection du locataire, avec la vérification des documents fournis
• l'absence d'une période de franchise pendant laquelle les impayés ne sont pas couverts...

Avant de choisir son assurance contre les loyers impayés, chaque propriétaire a donc intérêt à comparer les offres : garanties proposées, modalités de remboursement et coût de l'assurance loyers impayés. Selon les options choisies, la prime d'assurance est de l'ordre de 2,50 % ou 4 % du montant du loyer et des charges. En cas d'imposition au régime réel, elle est déductible des revenus locatifs.

Pour bénéficier d'une protection garantie des loyers impayés, les assureurs imposent au propriétaire plusieurs conditions, dont :

• un bail de location en bonne et due forme ;
• un suivi régulier du paiement des loyers, avec des courriers de relance si nécessaire ;
• un agrément préalable de chaque nouveau locataire, en fonction de ses ressources (au moins 2,5 fois plus élevées que le loyer), des documents fournis, de sa situation professionnelle (la loi ne permettant pas de cumuler une assurance GLI et une caution solidaire d'un garant, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti)...

En prenant le relais de la garanties des risques locatifs, l'assurance garantie des loyers impayés est une solution efficace pour apporter plus de sérénité aux propriétaires bailleurs. Pour sécuriser un investissement locatif à crédit, l'outil peut même se révéler très efficace en garantissant le paiement des loyers.