État des lieux : comment différencier l’usure normale de la dégradation ?

Lors de l’état des lieux de sortie, il est nécessaire de contrôler le bien qui a été loué et de faire un compte rendu de son état. Toutefois, il faut faire attention à ne pas mélanger usure normale d’un bien et dégradation, volontaire ou non, de la part du locataire. Pour que votre état des lieux se passe au mieux, nous vous éclairons sur les différences entre l’usure normale faite avec le temps et la dégradation, intentionnelle ou non.

L’importance de faire un état des lieux de sortie

Lorsque votre locataire décide de donner son congé, à la suite du délai de préavis légal, vous devez convenir avec lui d’une date à laquelle sera réalisé l’état des lieux de sortie. Faisant suite à celui réalisé lors de l’entrée dans le logement, il doit être tout aussi minutieux. Effectué par le propriétaire bailleur accompagné du locataire, il permet de vérifier le logement laissé par les occupants. Cet état des lieux est généralement accompli à l’amiable. En cas d’absence du locataire, ce dernier peut donner procuration à un tiers pour le représenter, tout comme le propriétaire peut mandater un huissier de justice ou un professionnel de la gestion immobilière.

C’est à cette occasion qu’il est possible de constater et de relever les différentes dégradations faites dans le bien. Lorsqu’elles sont imputables au locataire, les travaux sont à sa charge. Dans le cas où le dépôt de garantie est suffisant pour couvrir les frais, en tant que propriétaire bailleur, vous êtes en droit de retenir la somme correspondant au montant des travaux. Pour justifier cette retenue, il faudra présenter au locataire les factures des réparations ou de l’achat du remplacement des accessoires endommagés.

Toutefois, il ne faut pas confondre dégradation et usure normale. En effet, si votre locataire est tenu de vous restituer votre bien dans son état initial, il ne peut être tenu de l’usure normale des équipements.

Usure normale et dégradation, les différences

Quand un locataire occupe le bien au titre de résidence principale, il est normal que les équipements s’usent au fil du temps. Cette usure doit toutefois être due à un usage normal du bien. Cela concerne :

– les matériaux (peintures, parquets, moquettes, papiers peints…) ;

– les équipements (sanitaires, robinetterie, menuiseries…).

Dans le cas d’un logement meublé, l’état des lieux de sortie prend aussi en compte les meubles, les accessoires et l’électroménager disponibles. Ici aussi, l’usure normale de ces équipements est évaluée. Ainsi, la vétusté liée au temps ne peut être imputée au locataire.

On parle de dégradation lorsqu’il y a une preuve manifeste, volontaire ou non, de détérioration. De manière générale, si le locataire vient à abîmer l’un des éléments du bien, il doit le remplacer ou le faire réparer à ses frais et sans attendre. Pendant qu’il occupe le logement, il n’est pas tenu de vous en informer dès lors que les réparations sont conformes à ses obligations en tant que locataire. À l’occasion de l’état des lieux, toutes les dégradations non réparées doivent être relevées.

Quand utiliser la grille de vétusté pour l’état des lieux ?

Annexé au contrat de location, l’état des lieux d’entrée sert de référence pour réaliser celui établi au moment du départ du locataire. Depuis 2014, la loi Alur offre la possibilité aux propriétaires bailleurs et aux locataires de se référer à une grille de vétusté. Cette dernière définit l’usure normale des équipements d’un bien. Cette grille n’est pas obligatoire et aucun modèle type n’a été légalement retenu à ce jour. Cependant, le propriétaire et le locataire peuvent se mettre d’accord sur son contenu dès la rédaction du contrat de location. Si elle est approuvée par les deux parties, elle fera foi au moment de l’état des lieux de sortie.

Par exemple, lorsqu’un locataire réside dans le bien loué depuis plus de dix ans, il est normal que les revêtements au sol ou au mur soient usés. Si certains locataires ont à cœur de veiller à ce que les peintures ou les papiers peints soient refaits régulièrement par souci d’esthétisme, d’autres ne souhaitent pas s’en occuper à leurs frais.

Il faut retenir que la grille de vétusté peut être utilisée uniquement lorsqu’elle est mentionnée dans le bail. Si cette dernière n’est pas incluse, il faut alors déterminer de manière objective et honnête s’il s’agit d’usure normale ou de dégradation.