Discrimination à la location : quels motifs sont valables pour refuser un locataire ?

En France, la discrimination à la location est punie par la loi. Un propriétaire bailleur ne peut pas refuser un locataire en raison de son origine ethnique, de sa nationalité, de son orientation sexuelle ou de tout autre motif discriminatoire. Pour choisir le bon locataire qui saura entretenir son logement et payer un loyer régulier et pour refuser un autre locataire, tout propriétaire doit uniquement se fonder sur des critères objectifs. Mais lesquels au juste ?

Les critères discriminatoires en matière de location

De manière générale, la discrimination à la location est le fait, pour un propriétaire bailleur, de choisir son locataire en rejetant un ou plusieurs candidats sur la base de critères injustes ou illégitimes. En d’autres termes, on parle de discrimination à la location lorsque le propriétaire refuse de louer son bien immobilier ou exige des garanties supplémentaires à une personne qui présente toutes les garanties demandées, en raison de son origine, de son âge ou de tout autre motif interdit par la loi. Selon la loi, le propriétaire bailleur doit demander les mêmes documents autorisés à tous les candidats à la location et choisir son locataire en se fondant sur des critères objectifs ayant trait à sa situation financière.

Au total, le Code pénal énumère vingt motifs de discrimination à la location. Parmi les critères discriminatoires à la location qui ne peuvent pas être retenus pour justifier un refus de locataire, on retrouve :

• l’origine géographique, le nom de famille, le lieu de résidence ;
• l’appartenance ou la non-appartenance, réelle ou supposée, à une ethnie ou à une nation ;
• la capacité à s’exprimer dans une langue autre que le français ;
• l’identité de genre ;
• la situation familiale ou grossesse ;
• l’orientation sexuelle ou les mœurs ;
• l’âge ;
• l’apparence physique ;
• l’état de santé, perte d’autonomie ou handicap ;
• la religion ;
• les convictions politiques ou activités syndicales ;
• les caractéristiques génétiques ;
• la précarité de la situation économique.

Les motifs qui permettent un refus de locataire

Si tous les motifs présentés ci-dessus sont discriminatoires, il est important de préciser que, dans le même temps, plusieurs motifs peuvent librement justifier un refus de locataire sans que cela soit forcément discriminatoire.

Le motif principal qui permet de refuser un locataire est son insolvabilité. Pour sélectionner un locataire parmi les candidats et en éliminer d’autres, le propriétaire bailleur doit se fonder sur des critères témoignant de sa situation financière, comme :

• ses revenus ;
• la présence ou non d’une personne se portant caution ;
• sa situation professionnelle (CDI, CDD, étudiant, etc.) 

Si le candidat à la location dispose de ressources insuffisantes pour assurer le montant du loyer ou si le dossier de location est incomplet sur ces points, vous êtes donc libre de refuser de louer votre logement. S’il n’existe pas de seuil légal, on estime généralement que le loyer ne doit pas dépasser 30 % des ressources du locataire. En fonction de ce calcul, le bailleur peut donc signifier son refus aux locataires qui ne correspondent pas à ce qu’il recherche.

Deux autres situations permettent de refuser un locataire sans que cela soit considéré comme de la discrimination à la location.

• Si le nombre d’habitants n’est pas compatible avec la taille du logement loué: dans ce cas, le propriétaire bailleur peut signifier son refus à un locataire potentiel en justifiant cela par le fait que le nombre excessif d’occupants dans le logement pourrait aller à l’encontre des exigences du règlement sanitaire départemental ou des conditions d’accès aux aides au logement.
• Si le candidat à la location n’entend pas respecter la destination des lieux: en pratique, si le logement est à usage exclusif d’habitation, le propriétaire bailleur a le droit de refuser de louer son bien à une personne qui souhaiterait y mener une activité professionnelle, de quelque nature que ce soit.

Les sanctions en cas de discrimination à la location

Au moment de choisir son locataire, le propriétaire bailleur doit faire attention à ne pas refuser un locataire en raison d’un critère discriminatoire à la location, car la personne qui se voit refuser le logement possède en sa faveur une présomption de discrimination. Cela signifie qu’il revient au propriétaire de prouver que son refus de locataire repose sur des critères légitimes.

Il est possible de porter plainte dans un délai de six ans après les faits et, en cas de discrimination à la location attestée, le propriétaire bailleur risque une peine pouvant aller jusqu’à trois ans de prison et 45 000 € d’amende.