Rendement locatif : bénéficiez du dispositif « Louer abordable » de l’Anah

Créée en 1971, l’Agence nationale de l’habitat (Anah) est chargée de la mise en œuvre de la politique de développement et d’amélioration du parc de logements privés de l’État. Dans ce cadre, elle participe à un mécanisme fiscal permettant d’accroître le rendement locatif des propriétaires bailleurs. Elle aide également directement les propriétaires aux ressources modestes ou intermédiaires à améliorer leurs biens, afin de favoriser la réhabilitation des logements anciens. Découvrez le fonctionnement de cette institution, et comment profiter du nouveau dispositif fiscal "Louer abordable".

L’Anah, c’est quoi ?

Établissement public souvent méconnu, l’Anah Agence Nationale de l'Habitat a une mission essentielle dans le domaine du logement français. En effet, son but est de permettre l’amélioration constante des logements existants sur le territoire, en aidant par exemple leur propriétaire à faire des travaux. Elle s’adresse aussi bien aux décideurs publics à travers un rôle de conseil, qu’aux professionnels de l’habitat et aux bailleurs privés.

Les aides de l’Anah pour les propriétaires de location

Qu’est-ce que l’Anah peut faire pour un propriétaire ? De nombreuses choses ! L’agence offre des subventions aux propriétaires occupants et aux propriétaires bailleurs, lorsqu’ils souhaitent réaliser des projets qui rentrent dans son champ d’action. L’Anah aide les propriétaires bailleurs à rénover leur bien avant de le louer, à en optimiser le rendement énergétique, ou à l’adapter aux besoins des personnes en difficulté, handicapées ou âgées. Mais surtout, et c’est ce qui nous intéresse ici, l’Anah peut vous permettre d’augmenter le rendement locatif de votre logement.

Le dispositif "Louer abordable", pour améliorer votre rentabilité locative

Le dispositif anciennement appelé Borloo ancien, renommé depuis le 1^er janvier 2017 Louer abordable, permet à un propriétaire bailleur d’obtenir un abattement sur ses revenus locatifs. Comment cela fonctionne-t-il ?

Augmenter son rendement locatif avec Louer abordable

Lancé en 2006, le dispositif Borloo ancien permettait aux propriétaires bailleurs d’obtenir une défiscalisation d’une partie de leurs revenus fonciers, en louant un logement ancien avec un loyer plafonné. Emmanuelle Cosse a présenté en janvier 2017 le dispositif fiscal Louer abordable, qui reprend le même principe. Ainsi, les propriétaires qui décident de se lancer dans un investissement locatif sont incités à mettre en location des logements anciens à des loyers très abordables, grâce à une déduction fiscale, qui peut atteindre un abattement fiscal allant de 15 % à 85 % des revenus locatifs. En contrepartie de cet avantage, le bailleur s’engage à respecter des plafonds de loyer.

Louer abordable : quel avantage fiscal pour un propriétaire ?

Il est dès lors facile de faire le calcul de la rentabilité locative de votre bien. Le dispositif de défiscalisation Louer abordable permet d’augmenter votre rendement locatif grâce à un abattement, qui s’ajoute aux autres frais déjà déductibles de vos impôts. En somme, le résultat foncier imposable est largement réduit : vous pouvez même obtenir, dans certains cas, un déficit foncier, imputable sur votre revenu global.

Le taux de déduction fiscale dépend aussi bien de la localisation géographique du logement que du caractère social du loyer. Un logement au loyer dit « intermédiaire » situé en zone A (zone fixée par un arrêté gouvernemental de 2014) donne droit à une déduction de 30 %, tandis qu’un loyer « très social » dans la même zone offre une réduction de 70 %. Le bailleur obtient la déduction maximale de 85 % lorsqu’il confie son bien à une structure agréée d’intermédiation locative, qui loue le logement directement aux personnes les plus en difficulté, quelle que soit la zone.

Précisées par l’article 31 du CGI, le tableau ci-dessous indique la déduction fiscale selon la zone géographique.
Voici le pourcentage de déductions fiscales applicables sur les loyers :

Retrouvez sur le site Legifrance.gouv.fr le détail de la répartition des zones géographiques.

Comment obtenir une aide de l’Anah ?

Quel rapport entre le dispositif fiscal Louer abordable  et l’Anah, et comment obtenir une aide pour améliorer la rentabilité locative de son logement ? C’est très simple : la déduction fiscale est conditionnée à la signature d’une convention entre le propriétaire du bien et l’Anah. Cette convention doit être signée entre le 1^er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.

Cette convention contraint à certains engagements : 

• le bien doit être mis en location pendant 6 ans au minimum sans travaux (9 ans pour une convention avec aides aux travaux) ;
• le loyer ne doit pas dépasser un montant maximal défini par l’Anah ;
• le bien doit être loué en tant que résidence principale à des personnes dont les ressources ne dépassent pas des plafonds fixés au niveau national ;
• le bien ne peut être loué à des personnes de la famille proche du propriétaire ;
• le bien doit être remis en location en cas de départ du locataire pendant la période de la convention.

Plafond des revenus du locataire à ne pas dépasser selon la zone :

• Loyer intermédiaire

• Loyer social

• Loyer très social

L'administration prend en compte l’avant-dernière année avant la signature du bail (revenu fiscal de l’année N-2).

Plafond des loyers au m² selon la zone

Enfin, dernière condition pour être conventionné, et donc bénéficier du dispositif fiscal permettant in fine d’augmenter votre rendement locatif : le bien doit être situé en milieu urbain, dans une zone où il existe un réel déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Les modalités d’application sont entrées en vigueur le 8 mai 2017.

⁽¹⁾ Personne à charge : enfants à charge au sens du Code général des impôts, et, si leurs ressources ne sont pas passibles de l'impôt sur le revenu, les ascendants de 65 ans ou plus et les ascendants, descendants ou collatéraux infirmes.
⁽²⁾ Jeune ménage : couple sans personne à charge, dont la somme des âges est au plus égale à 55 ans.
Zone 1 : Paris et communes limitrophes 
Zone 2 : Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes 
Zone 3 : Autres régions