Quels sont les droits et obligations de chacun pour les parties communes ?

Il est toujours délicat de savoir qui doit s’occuper des parties communes dans le cas d’un immeuble en copropriété. Pour bien se renseigner, mieux vaut comprendre la loi régissant la copropriété et être au courant de la répartition des charges et des devoirs de chacun. Cette page détaille les droits et obligations des copropriétaires concernant l’usage et l’entretien des parties communes.

Les parties communes dans la loi sur la copropriété

À l’inverse des parties privatives, qui appartiennent chacune à l’un ou l’autre des copropriétaires, les parties communes sont des zones affectées à plusieurs copropriétaires. Cela désigne toutes les parties partagées par deux copropriétaires ou plus.

Citons par exemple :

• l’ascenseur,
• les jardins,
• les couloirs et lieux d’accès,
• le hall d’entrée,
• les équipements collectifs (éclairages des couloirs et du hall, boîtes aux lettres, etc.),
• les locaux communs.

Le règlement d’une copropriété définit généralement clairement les parties communes. À défaut, l’article 3 de la loi sur la copropriété (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) précise la notion de parties communes.

Parties communes et charges de copropriété : résumé de la loi

En tant que zones partagées entre plusieurs copropriétaires, les parties communes peuvent être à l’origine de désaccords. Qui doit les entretenir ? Comment sont réparties les charges entre les copropriétaires ?

Heureusement, la loi, ainsi que le règlement de la copropriété, précisent les droits et les devoirs de chacun.

La répartition des charges de copropriété relatives aux parties communes

Les parties communes d’un bâtiment en copropriété entraînent nécessairement des charges, ne serait-ce que le nettoyage des couloirs ou l’entretien des ascenseurs.

Or, les charges liées aux parties communes d’une copropriété sont systématiquement divisées entre tous les copropriétaires :

• à défaut, la quote-part des parties communes est proportionnelle à la valeur de chaque partie privative (c’est-à-dire que la répartition se fait en fonction des tantièmes de copropriété). Un copropriétaire qui bénéficie d’un lot plus grand que les autres peut donc avoir à payer une partie plus importante des charges communes ;
• le règlement de copropriété peut définir une autre méthode de répartition des charges et de calcul des quotes-parts des parties communes.

Il faut comprendre que certaines charges de parties communes peuvent être réparties différemment. Pour exemple, un copropriétaire qui habite en rez-de-chaussée peut avoir à payer moins de charges relatives à l’ascenseur qu’un copropriétaire qui habite au dernier étage.

De même, un copropriétaire qui ne dispose pas de parking peut ne pas payer de charges relatives à l’entretien du parking.

Attention : c’est le règlement de copropriété (ou à défaut la loi sur la copropriété) qui détermine la répartition des charges des parties communes. Un copropriétaire seul ne peut en rien modifier la répartition de ces charges, même s’il la trouve injuste.

L’usage des parties communes dans une copropriété

Par définition (sauf mention contraire dans le règlement de copropriété), les parties communes disposent d’un usage collectif. Chaque copropriétaire peut donc les utiliser et y circuler librement.

Néanmoins, le règlement de copropriété peut réserver un ou plusieurs éléments des parties communes à un copropriétaire, ou les rattacher à un lot.

De même, le règlement peut mentionner des restrictions au droit d’usage des parties communes (en précisant par exemple l’interdiction de décorer les murs de ces zones, ou d’y laisser des objets).

L’usage privatif d’une partie commune

Comme dit plus haut, l’usage privatif d’une partie commune au profit d’un seul copropriétaire peut être possible. Dans ce cas, on parle de droit de jouissance exclusif, car les autres copropriétaires ne peuvent plus utiliser la partie concernée.

Cette exception à la règle peut valoir sur :

• un balcon,
• un jardin en rez-de-chaussée,
• une toiture-terrasse,
• un couloir,
• etc.

À moins d’être déjà présent dans le règlement de copropriété, le droit de jouissance exclusif d’une partie commune doit être voté lors d’une assemblée générale, à la double majorité. Il peut être attribué :

• à un copropriétaire : qui ne pourra pas le transmettre s’il vend ou donne son lot ;
• ou à un lot : l’usage privatif sera transmis en cas de changement de propriétaire du lot.

Les frais d’entretien de la partie commune à usage privatif peuvent être couverts par toute la copropriété, ou uniquement par le copropriétaire qui en bénéficie. En revanche, les frais relatifs au gros œuvre restent à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

Peut-on modifier les charges de copropriété ?

Lors de l’achat d’un lot, le nouveau copropriétaire est forcément mis au courant de la quote-part attribuée à son lot, il peut donc déterminer les frais qu’il devra payer de sa poche.

La modification de la répartition des charges d’une copropriété peut toutefois être réalisée :

• à l’occasion d’une assemblée générale,
• à l’unanimité (soit 1000/1000^e de voix favorables).

Si un seul copropriétaire est insatisfait de la répartition des charges, il est donc pratiquement impossible que la situation évolue.