Tout savoir sur l’état des lieux d’entrée et de sortie

À chaque fois qu’un contrat de location est signé entre un bailleur et un nouveau locataire, la loi oblige les deux parties à établir un état des lieux. Ce document est un constat contradictoire qui a pour but de décrire de la manière la plus précise possible l’état du logement loué et de ses équipements au moment de l’entrée du locataire. Ce document sera repris lors de la sortie de ce locataire selon les mêmes critères d’évaluation. La comparaison entre les deux documents – entrée et sortie – permet ensuite aux deux parties de constater les éventuelles dégradations dans le logement et d’agir en conséquence en effectuant par exemple une retenue sur le dépôt de garantie. L’état des lieux est donc un document indispensable et précieux, qu’il convient de remplir avec attention. Voici tout ce qu’il faut savoir pour être sûr de ne pas se tromper et diminuer ainsi votre risque de devoir subir des travaux importants sans recours !

Comment procéder à l’état des lieux ?

L’état des lieux est une description précise de l’état du logement et de ses équipements, que les deux parties, propriétaire bailleur et locataire, effectuent, pièce par pièce. À ce titre, deux documents doivent être remplis : un état des lieux à l’entrée du locataire dans le logement et un état des lieux à la sortie ; le locataire étant naturellement tenu de rendre le logement dans l’état dans lequel il l’a trouvé. La comparaison entre les deux documents permet de vérifier si le locataire a bien respecté ses obligations. Si ce n’est pas le cas et que des dégradations sont constatées, c’est également grâce à ces deux documents que le propriétaire bailleur sera en mesure de prouver les différences entre les deux situations.

À quel moment est établi l’état des lieux d’entrée ?

Généralement, l’état des lieux est établi à l’amiable entre le locataire et le bailleur (ou bien l’agence immobilière si le bailleur a opté pour une gestion déléguée de son logement).

En cas d’impossibilité de règlement à l’amiable, un huissier peut être convoqué. Dans tous les cas, le principe de procédure contradictoire est indispensable : les deux parties doivent être représentées et d’accord sur le document pour que celui-ci soit valide. Une fois l’état des lieux établi, un exemplaire signé par toutes les parties doit être remis à chacune d’elles.

L’état des lieux d’entrée s’effectuera au moment de la signature du bail, qui coïncidera souvent avec la remise des clés. Dans certains cas, l’état des lieux peut également s’effectuer lors de l’entrée effective du locataire dans le logement. En tout état de cause, il conviendra de ne pas autoriser le locataire à entrer dans le logement avant d’avoir réalisé l’état des lieux. En effet, en cas de dégradations entre son entrée dans les lieux et la date fixée pour établir le document, le locataire pourra éventuellement faire preuve de mauvaise foi en refusant d’admettre sa responsabilité.

Quand effectuer l’état des lieux de sortie ?

En ce qui concerne l’état des lieux de sortie, il devra être réalisé au moment de la remise des clés du locataire au propriétaire bailleur, qui signifiera sa sortie définitive du logement. C’est effectivement à ce moment-là et non lors d’un autre que le propriétaire pourra constater l’état du logement et vérifier la concordance avec l’état des lieux d’entrée.

À ce titre, il est nécessaire de formulaire d'état des lieux qui permet de faire la comparaison entre la sortie et l’entrée du locataire. Il peut s’agir d’un document unique avec deux colonnes pour l’entrée et la sortie ou de deux documents distincts avec la même présentation pour éviter une éventuelle contestation. Cette dernière solution est souvent conseillée pour plus de clarté et de simplicité. En revanche, les équipements et les pièces vérifiées doivent absolument être les mêmes entre le moment où le locataire entre dans le logement et le moment où il en sort.

Comment bien établir son état des lieux d’entrée ?

Que dit la loi concernant l'état des lieux ?

Un décret du 1^er juin 2016 fixe précisément plusieurs mentions devant obligatoirement figurer dans le document d’état des lieux. Ainsi, ce dernier doit a minima comporter des informations telles que le type d’état des lieux et la date de son établissement, l’état civil et l’adresse du propriétaire ainsi que du locataire, l’adresse du logement concerné par l’état des lieux, mais aussi l’inventaire de toutes les clés du logement, la description précise de l’état des sols, des murs, des plafonds et des équipements pour chaque pièce.

Par ailleurs, si le logement est concerné par une consommation de gaz, d’électricité ou bien d’eau, il conviendra de faire figurer les relevés des compteurs d’énergie et d’eau.

L’ensemble de ces descriptions peut également être accompagné de photos, si le besoin s’en fait sentir ou s’il faut justifier des points particuliers. Enfin, pour être parfaitement valide, le document doit être signé par le locataire et le bailleur.

Nos conseils pour réaliser l'état des lieux

Au-delà de ces mentions obligatoires, quelques conseils peuvent être utiles pour bien établir l’état des lieux d’entrée.

Pensez, si possible, à effectuer l’état des lieux en pleine journée afin de pouvoir bénéficier d’une luminosité importante. Dans la mesure du possible, essayez également de faire en sorte que le logement soit en mesure de fournir de l’électricité, ce qui vous permettra d’allumer les lumières dans les pièces plus sombres et de constater les éventuelles taches plus facilement. En cas d’absence d’électricité, le locataire peut être en mesure d’émettre des réserves sur le fonctionnement de certains appareils. Par ailleurs, pour éviter tout sujet délicat, il ne faut pas non plus hésiter à ouvrir toutes les portes, placards ou tiroirs, à prendre des photos et surtout à prendre son temps. Un état des lieux ne doit pas être effectué à la va-vite, mais nécessite une réelle inspection qui prouvera votre sérieux.

L’état des lieux de sortie

Quelle est la teneur juridique de l'état des lieux de sortie ?

Le contenu de l’état des lieux de sortie, fixé lui aussi par le décret du 1^er juin 2016, est du même ordre que celui de l’état des lieux d’entrée, à la différence près qu’il doit comporter la nouvelle adresse du locataire. L’état des lieux de sortie a très souvent lieu au moment du rendu des clés de la part du locataire au propriétaire. Tout comme l’état des lieux d’entrée, ce document est établi à l’amiable entre les deux parties. De la même manière, la description du logement doit être extrêmement précise afin d’établir les dégradations et de procéder à une éventuelle retenue de garantie si l’état du logement le justifie. En cas d’absence de dégradations importantes ou de dégradations dues au comportement du locataire, le propriétaire sera dès lors dans l’obligation de rendre au locataire son dépôt de garantie dès que les clés seront remises.

Comment peut s’effectuer la retenue de garantie ?

Dans le cas où le logement est en moins bon état qu’à l’entrée et que des réparations se révèlent nécessaires (ou qu’il reste des impayés de loyer), le propriétaire a le droit d’en retenir une partie équivalente aux frais correspondants. Toutefois, les dégradations liées à la vétusté du logement et des équipements ne peuvent être mises à la charge du locataire. Elles resteront à la charge du propriétaire qui devra assurer les travaux nécessaires.

Enfin, si aucun état des lieux de sortie n’est signé, le logement sera considéré quoiqu’il arrive comme ayant été rendu en bon état.