État des lieux par un huissier : dans quels cas et contre quels frais ?
18/08/2017Un état des lieux doit être signé à l’entrée du locataire dans un logement, puis à sa sortie. Indispensable pour confirmer la responsabilité du locataire en cas de dégradations, cette annexe au bail est généralement établie à l’amiable. La réalisation d’un état des lieux par un huissier peut toutefois se révéler nécessaire. Quels sont les cas qui justifient un état des lieux d’huissier ? Qui doit payer les frais d’un tel document ? E-gérance vous éclaire sur ces questions.
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L’essentiel du dossier :
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Dans quelles situations faire établir un état des lieux par un huissier ?
L’état des lieux décrit précisément l’état de chaque composante d’un logement en location, à l’arrivée et au départ du locataire. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet au propriétaire de mettre en évidence les éventuelles dégradations provoquées par le locataire et d’obtenir réparation, en retirant la somme nécessaire au dépôt de garantie et en facturant les montants supplémentaires au locataire.
L’intervention d’un huissier sur un commun accord entre les parties
La loi n’impose aucunement l’intervention d’un intermédiaire dans la réalisation d’un état des lieux, et celui-ci est communément établi à l’amiable entre le propriétaire et le locataire. Les deux parties peuvent toutefois décider, d’un commun accord, de faire dresser l’état des lieux par un huissier de justice.
- Le document annexé au bail bénéficie alors d’une sûreté juridique absolue et incontestable et élimine tout risque de désaccord entre le propriétaire et le locataire quant à l’état du logement.
- Par ailleurs, l’état des lieux d’huissier est conservé durant une dizaine d’années au minimum par l’étude : en cas de perte par le propriétaire ou le locataire de son exemplaire, le document sera toujours disponible.
L’intervention d’un huissier en cas d’état des lieux litigieux
Le bailleur peut demander à un huissier de justice de procéder à un état des lieux en vertu de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, et ce, sans avoir besoin de l’accord du locataire et sans que ce dernier ne puisse s’y opposer :
- si l’état des lieux ne peut être réalisé à l’amiable, en cas de refus du locataire de signer le document par exemple ;
- si l’état des lieux ne peut pas être établi de manière contradictoire suite à l’absence du locataire au moment de sa réalisation.
À noter que le locataire dispose du même droit si l’état des lieux ne peut être établi par refus ou absence du propriétaire.
On parle alors d’état des lieux litigieux, ou de constat locatif loi de 1989. En pratique, l’huissier convoque le propriétaire et le locataire au minimum sept jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Le jour de l’état des lieux, l’huissier se rend dans le logement et en fait lui-même la description par écrit.
Réalisation d’un état des lieux par un huissier : qui doit payer ?
Si un état des lieux dressé à l’amiable entre le propriétaire et le locataire est gratuit, la réalisation d’un état des lieux par un huissier implique le paiement de frais.
Dans le cas d’un état des lieux litigieux, ces frais sont fixés par voie réglementaire et partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, quelle que soit la partie qui a fait appel à l’huissier.
Si un état des lieux est établi par un huissier sur un commun accord entre le locataire et le propriétaire, en l’absence de tout litige, le magistrat reste toutefois libre d’appliquer le tarif de son choix.
Quel est le coût d’un état des lieux dressé par un huissier ?
Le coût d’un état des lieux litigieux réalisé par un huissier dépend de la surface du logement.
Depuis le 1er mai 2016, l’état des lieux établi par huissier en application de la loi du 6 juillet 1989 est rémunéré selon les tarifs récapitulés dans le tableau suivant :
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Superficie du logement |
Tarif (TVA incluse) |
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Métropole |
Guadeloupe, Guyane, Martinique |
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Jusqu’à 50 m² |
Frais d’acte : 132,56 € |
Frais d’acte : 172,33 € |
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Supérieure à 50 m² et jusqu’à 150 m² |
Frais d’acte : 154,44 € |
Frais d’acte : 200,77 € |
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Plus de 150 m² |
Frais d’acte : 231,66 € |
Frais d’acte : 301,16 € |
À ces tarifs s’ajoutent :
- des frais de lettres de convocation à hauteur de 18,02 € ;
- une taxe fiscale forfaitaire à hauteur de 14,89 € ;
- des frais de déplacement à hauteur de 9,20 % pour la métropole et variables selon le véhicule utilisé (voiture, bateau, avion…) pour les DOM.
Le saviez vous ?
Si aucun état des lieux n’est établi (ni à l’amiable ni par un huissier) par refus du propriétaire, celui-ci devra démontrer qu’il a délivré un logement en bon état d’usage s’il veut pouvoir mettre les éventuelles dégradations sous la responsabilité du locataire en fin de bail.
Si aucun état des lieux n’est dressé suite à l’opposition du locataire ou par négligence du propriétaire et du locataire, alors le locataire sera présumé avoir reçu le logement en bon état aux yeux de la loi : quelle que soit la condition du bien lors de la remise des clés, il devra le restituer en bon état de réparations locatives lors de son départ (sauf preuves manifestes du mauvais état du logement à son arrivée, comme des photos attestées par un huissier).