Comment éviter les loyers impayés ?

Ce que redoutent le plus les propriétaires de logements en location, c’est le fait de se retrouver face à des loyers impayés. En plus de placer le propriétaire bailleur en difficulté financière, cette attitude de la part du locataire vient rompre la relation de confiance instaurée entre les deux parties. Comment éviter les loyers impayés ? Tout passe vraisemblablement par quatre principes clés.

L’importance de bien choisir son locataire pour éviter les loyers impayés

Bien choisir son locataire sur dossier

C’est une évidence, mais qu’il convient de rappeler : les loyers impayés sont généralement le résultat d’un locataire mal choisi par le propriétaire bailleur. Qu’il s’agisse d’un besoin urgent de louer son bien immobilier ou d’une première prise de contact très enthousiasmante, il arrive qu’un propriétaire accorde vite sa confiance à un locataire. Trop vite, parfois. Il est important de le redire : avant de vous engager à quoi que ce soit avec un locataire, vous devez vous assurer de sa fiabilité et, surtout, de sa solvabilité. En pratique, cela passe par une vérification de ses antécédents et de sa situation actuelle.

En ce qui concerne le dossier de votre locataire, vous êtes ainsi en droit (et en devoir même) de demander à consulter :

• des quittances de ses anciens loyers ;
• une copie de ses trois derniers bulletins de salaire ;
• une attestation de son employeur ou son dernier avis d’imposition et sa dernière déclaration de revenus ;
• le tout sans oublier de demander si le locataire potentiel bénéficie d’aides diverses.

De façon générale, pour éviter les loyers impayés, il est conseillé d’exiger du locataire qu’il gagne au moins entre 2,7 et 3 fois le montant du loyer attendu. Si le candidat que vous avez en vue ne rentre pas dans ce critère, vous vous exposez à un risque important de loyer impayé.

Sachez que dans le cadre de son offre de gestion locative, E-Gérance étudie le dossier de vos potentiels locataires et choisit les bonnes personnes pour vous.

Bien constituer le contrat de location

Une fois votre locataire choisi vient le moment de préparer le bail de location. Il est capital d’y faire figurer les informations qui sont obligatoires, entre autres :

• la date de début du contrat de location ;
• les règles de renouvellement du contrat de location ;
• les conditions de résiliation ;
• le montant précis du loyer et des charges, avec les modalités de paiement (paiement mensuel, trimestriel, etc.) ;
• le montant du dépôt de garantie et les conditions de son versement ;
• un point stipulant la réévaluation du loyer, calculée chaque année, et qui doit respecter la limite fixée par la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) ;
• une clause résolutoire face à un loyer impayé, de façon à pouvoir obtenir l’annulation automatique du bail en cas de retard de paiement de la part du locataire.

En vous assurant de bien inscrire toutes ces informations dans le bail de location que vous signez avec votre locataire, vous vous placez en situation de force en cas de loyer impayé. Votre locataire sait ce qui l’attend s’il ne respecte pas ses devoirs de paiement.

Le recours à la caution locative

Au-delà de s’assurer de choisir un locataire solvable et de qualité, il est important pour chaque propriétaire de vérifier que ce dernier peut potentiellement s’appuyer sur des proches en mesure de lui venir en aide s’il se trouvait dans l’incapacité de régler le montant du loyer. En d’autres termes, il s’agit de miser sur des personnes se portant caution, ou garants, qui interviendront en cas de loyer impayé. On distingue deux types de caution :

La caution simple

Lorsque l’acte de cautionnement correspond à une caution simple, cela signifie que le propriétaire bailleur ne pourra se retourner contre la caution qu’après avoir exigé du locataire le règlement des loyers impayés (en lui envoyant un courrier en lettre recommandée avec accusé de réception) et après avoir obtenu la preuve que celui-ci est dans l’impossibilité de payer son dû.

De son côté, le garant pourra évoquer le « bénéfice de discussion », en refusant de régler les loyers impayés tant que le locataire n’aura pas été poursuivi en justice et déclaré insolvable.

La caution solidaire

Dans le cas où l’acte de cautionnement évoque l’idée d’une caution solidaire, le propriétaire bailleur pourra s’adresser directement au garant dès le premier loyer impayé, que le locataire soit effectivement insolvable ou non, pour lui demander de rembourser l’intégralité de la dette locative.

Globalement, le fait que le locataire dispose de garants procure un sentiment de sécurité au propriétaire, en lui offrant un recours pour éviter que les loyers impayés ne soient jamais remboursés.

La garantie Visale

Depuis 2016, un service gratuit de cautionnement mis en place par Action Logement existe. Il concerne les jeunes locataires entre 18 et 30 ans et les locataires de plus de 30 ans disposant d’une situation professionnelle plus ou moins précaire. En cas d’impayés de loyers, Action Logement se charge d’indemniser le bailleur avant de demander un remboursement au locataire.

L’assurance contre les loyers impayés

Même si votre locataire fait preuve de bonne volonté et souhaite vous régler le loyer chaque mois, il se peut que la vie le place dans une situation temporairement compliquée, qui n’a pas forcément pu être anticipée.

Séparation douloureuse et coûteuse, licenciement ou encore perte financière significative liée à un autre événement... votre locataire peut devenir insolvable du jour au lendemain. Dans ce contexte, pour éviter tout loyer impayé, les propriétaires peuvent souscrire une assurance contre les loyers impayés, baptisée "Garantie Loyers Impayés" (GLI) ou "Assurance Loyers Impayés".

Le fonctionnement de l'assurance loyers impayés

Le fait de contracter une assurance loyer impayé permet au propriétaire bailleur d’être indemnisé du montant du loyer dès le premier mois impayé, jusqu’au départ ou à l’expulsion du locataire. En plus de cela, cette assurance prend en charge les frais de contentieux, les éventuelles dégradations immobilières, l’inoccupation temporaire du logement loué et offre des services de protection juridique.

En revanche, il faut noter que cette assurance GLI ne peut dépasser un certain plafond de remboursement, dépendant de l’organisme d’assurance (E-Gérance vous permet de bénéficier d’un plafond de 90 000 euros sur les loyers impayés) et qu’elle ne peut être souscrite qu’en fonction de certains critères auxquels doit répondre le locataire.

La règle à connaître pour s'assurer contre les loyers impayés

Depuis la loi Boutin de 2009, il est, dans la majorité des situations, impossible pour le propriétaire de cumuler caution solidaire et assurance loyer impayé. Il existe toutefois deux exceptions qui vous permettent d’associer ces deux dispositifs : si le locataire de votre logement est étudiant ou apprenti. Le plus souvent, il vous faudra donc choisir entre la caution et l’assurance loyers impayés. Vous pourrez dans tous les cas demander un dépôt de garantie à votre locataire.

Sachez que si vous mettez plusieurs biens immobiliers en location, vous avez la possibilité de souscrire autant d’assurances loyers impayés que de logements loués. C’est la clé d’un investissement locatif empreint de sérénité.

LE MANDAT DE GESTION LOCATIVE, UNE AUTRE CLÉ POUR ÉVITER LES LOYERS IMPAYÉS

Le mandat de gestion locative, qu’est-ce que c’est ?

Pour le propriétaire bailleur, se tourner vers une agence pour assurer la gestion de son bien immobilier en signant un mandat de gestion locative revient à déléguer une grande partie voire l’intégralité des tâches inhérentes à la location du bien en question. Le mandat de gestion locative est un contrat passé entre le propriétaire bailleur et un professionnel, permettant à ce dernier de s’occuper de différents éléments de la gestion du logement. Dans les faits, ces éléments, qui sont précisément inscrits dans le contrat, concernent généralement :

• la recherche d’un locataire solvable (rédaction de l’agence immobilière, visites, étude des dossiers des locataires potentiels et sélection du locataire) ;
• la mise en place et le renouvellement du contrat de location (rédaction du bail, réalisation de l’état des lieux d’entrée et de sortie, délivrance de la quittance de loyer, révision annuelle du loyer et des charges locatives, etc.) ;
• la perception des loyers ;
• la gestion des loyers impayés et la délivrance des congés ;
• la réalisation des réparations urgentes et des travaux d’entretien ;
• la gestion des impôts, taxes et autres charges ;
• etc.

La liste des tâches assurées par le gestionnaire est personnalisable en fonction des besoins du propriétaire bailleur. Pour éviter toute mauvaise surprise, ce dernier doit simplement s’assurer que les missions du gestionnaire sont clairement explicitées dans le contrat afin d’éviter que certaines tâches supplémentaires réalisées entraînent des frais imprévus.

De manière générale, le mandat de gestion locative est signé pour une durée d’un an, renouvelable, et peut être résilié à tout moment en respectant le délai de préavis inscrit dans le contrat signé.

Déléguer la gestion locative de son bien a bien évidemment un certain coût, qui reste quoi qu’il en soit raisonnable. En moyenne, comptez entre 5 et 10 % du loyer que vous percevez chaque mois.

Les avantages pour le propriétaire bailleur

Le fait d’être accompagné par une agence permet au propriétaire bailleur de profiter de deux avantages majeurs non négligeables : 

• un gain de temps considérable et une grande sérénité puisque les charges de gestion courante sont gérées par un professionnel de l’immobilier ;
• une rentabilité maximisée du logement.

Au-delà du fait que les petites comme les grandes tâches associées à la location d’un bien immobilier incombent au gestionnaire tout au long de l’accompagnement du propriétaire par une agence, le mandat de gestion locative permet au propriétaire bailleur de profiter en permanence des conseils d’un professionnel spécialisé dans la location, qui connaît parfaitement le marché et ses spécificités et qui est également à jour en ce qui concerne la législation en place et les dernières normes en vigueur. 

Dès lors, grâce à cette expertise, le propriétaire bailleur a l’assurance de disposer d’un logement entretenu aux dernières normes, ce qui évite un grand nombre de conflits potentiels avec le locataire. Il est aussi sûr d’éviter au maximum les risques de vacance locative et d’impayés de loyer, grâce à des locataires aisément trouvés et sélectionnés avec soin par l’agence en charge. Cela lui permet donc d’assurer une rentabilité maximale pour son logement. C’est d’autant plus vrai en sachant que l’agence qui accompagne le propriétaire bailleur peut aussi lui suggérer des aménagements simples ou des travaux de rénovation adaptés au logement pour réduire le gaspillage d’énergie.

Ce qui se passe concrètement en cas d’impayé de loyer

Si un impayé de loyer devait arriver en dépit du travail de recherche du bon locataire effectué par l’agence, sachez que vous êtes couvert. Dans la très grande majorité des cas, le mandat de gestion locative comprend en effet automatiquement une garantie des loyers impayés qui sécurise vos revenus locatifs. 

Par exemple, en souscrivant au contrat de gestion locative E-Gérance, qui comprend effectivement une assurance contre les loyers impayés, vous avez donc la garantie de récupérer vos loyers tous les mois, sans vous soucier des loyers non payés ou des retards de paiement du loyer. Votre bien est protégé, mettant automatiquement votre investissement locatif à l’abri des loyers impayés.